隨著北京第一批集中供地項目陸續入市，進京「趕考」的這一批南派房企交卷了。
深圳卓越、廣州越秀、廈門建發、福州金輝……這些首次在京操刀住宅產品的新南派房企完成首秀。一些產品，可清晰感受到北上房企們的用心和發力，窺見其在京突圍和版圖擴張的野心；一些產品，則體現了成本、地段以及土拍規則約束對產品的掣肘，不乏中庸與無奈。
在「看得到開頭、猜不到結尾」的2021年樓市，南派房企在京的奮進還是形成了一股清流。
置身當下的調控政策和經濟週期裏，他們的跋涉路徑也描畫了新時代進京「趕考」房企的羣像。
高速發展階段積累下的慣性與瞬息變化的現實間之的衝突，體現在他們略帶滄桑與堅韌的表情裏。
「首發」陣容口碑分化
卓越集團，無疑是這個羣體裏的「黑馬」。
在今年5月的集中供地中，卓越獨家或聯合共拿下4塊土地，加之與融創金盞朝陽一墅項目的合作，當下在售5個商品住宅項目。
知名房企扎堆的朝陽區金盞板塊市場膠著。
青雲上府由卓越合作伙伴旭輝操盤，朝陽一墅則是亦敵亦友的融創操盤。卓越與中交聯合在昌平拿下的兩個地塊，分別打造奧森春曉與北清雲際，區別是北清雲際是卓越操盤。
雖說，卓越「潛伏」進京較早，但之前在翡翠公園與翡翠山曉的項目中的角色多爲戰略伙伴，都是合作方萬科操刀。此次首秀的北清雲際，成爲了卓越在京一衆項目中真正的「親筆」。
臨近8號線平西府站的奧森春曉，則是中交操盤。這兩個樓盤上演的是「孿生兄弟」的同室操戈。不僅售樓處相距僅50米，樣板間也做在了同一棟樓裏，且交付樣板間的裝修顏色、材質，審美與風格如出一轍。
這兩個地塊的樓面價都達到了5萬元/平米以上，與銷售指導價格之間相差僅一萬多，且都配建超過2萬平米的人才公租房，受成本與地塊素質影響，奧森春曉和北清雲際的產品並沒有很驚豔，但主打剛需、剛改產品，也在區域取得了相對不錯的銷售業績。
與卓越皆落子熱門板塊不同，此次越秀進京雖然也參與了熱門土地的競拍，但是最終與天恆聯手只拿下了懷柔劉各長地塊，越秀天恆·懷山府也已入市。
懷山府是一個低密度改善項目，越秀打造了洋房、疊拼、合院多個產品類別，從產品細節中也可見其對園林規劃設計的用心，但是合院和疊拼產品戶型中規中矩。因地處遠郊，雖爲當地的品質樓盤，但這個首秀作品在整個北京市場的關注度受限。
這一波北上房企的首秀作品，存在感比較強的還是價格相對低而建築高標準的建發·望京養雲。雖然，建發拿到的地塊在朝陽崔各莊三兄弟中並不算素質最好的，但是政府持有20%產權後的性價比，還是在清冷的市場吸引了部分購房者。王府新中式、江南園林、「被動房」，都作爲產品特色被市場記住。
在這批北上房企中，與越秀境遇類似沒有拿到熱門地塊的，還有佳兆業。 佳兆業花樣年·西山相府，是去年拿地今年夏天入市的項目。作爲北京首個住宅產品，佳兆業在被石景山樓市截流嚴重的門頭溝市場，復刻了「拙政園」，西山相府的園林細節驚豔，打造標杆的決心可見。
衆所周知，核心城市的首秀作品，皆是樹立品牌、打開市場的起點。如龍湖進京的灩瀾山、融創復出北京的西山壹號院、彼時仍名爲中化方興的金茂打造的廣渠金茂府，都成爲時代經典和房企產品價值的背書。
對比之下，近兩年這波北上房企們的作品，產品的首發陣容口碑分化，有的誠意可鑑，有的發揮受限。
千億執念下的曲折進京路
一個有趣的「巧合」是，這一波進京的南派房企有個特點——年度銷售額千億左右，規模求上進。
曾幾何時，高負債、高槓杆、高週轉的規模競速口號響徹地產業內，與頭部和第一梯隊陣營房企相比，千億軍團是一股蓬勃的力量。 2020年，佳兆業、建發房產剛剛跨過千億門檻，去年上市的金輝控股和越秀、卓越，皆爲「千億在途」房企。
據上市公司公開數據，金輝控股2020年銷售金額爲972億元；越秀地產2020年的銷售金額約爲957.6億元；卓越集團2020年銷售額爲994億元，距離千億一步之遙。 這些從南方發家的房企，深耕粵港澳大灣區，有些在長三角區域也取得了不錯的業績，但謀求規模上的突破，只能繼續開疆拓土。進京，是必選的艱難之路。
帶著「深圳寫字樓大王」光環的卓越，在5月的北京集中供地中，拿地不久便出現「退地」傳聞，其「算錯賬」的訊息不脛而走，在業內並不是沒有遭到過質疑。摩拳擦掌的越秀，作爲廣州市屬國企出現在了此次恆大風險化解委員會的名單中，地位可見一斑。但在北京土地市場，雖然聯手京派國企天恆參與了朝陽金盞青雲上府地塊的廝殺，但最終未能如願，只拿到了懷柔地塊。
金輝，與同鄉正榮、陽光城、旭輝等閩系房企將總部遷至上海發展不同，從福州走出來的金輝，2009年就將總部遷至北京發展，望京的金輝大廈是其在京重要的商業資產。今年4月，金輝北京第二個商辦項目金輝·時八區也亮相。此次，與同爲閩系房企的中駿合作大興未來雲城，是金輝進京多年首個參與的有住宅產品的項目。金輝與中駿聯合體只經過一輪報價，以45.2億的底價拿下大興首秀項目，在京路線保守。
進京路漫漫的，還有佳兆業。2013年，佳兆業接手了命運多舛的大望路爛尾項目，隨後打造成佳兆業廣場，如今這裏的SKP-S已是北京商業的網紅地標。時隔7年，佳兆業在2020年7月，拿下門頭溝地塊打造了西山相府。同年10月，官宣在北京設立總部，佳兆業「北京、深圳雙總部戰略」落地，北上取得進展。
房企爆雷元年的時代羣像
臨近年關，南派房企的北上小分隊，已有初步戰果。 在克而瑞發佈的北京11月房企權益金額榜單中，「黑馬」卓越在進京頭一年，已經憑藉6.76億成交額殺進京城房企TOP30榜單，名列21位。數據顯示，11月，中交卓越·奧森春曉成交金額爲4.97億，中交卓越·北清雲際爲4.76億，也進入北京近郊項目成交排行TOP 10。
卓越在京的動作力度，透著衝千億、爭TOP20的執念。據公開報導，卓越集團董事局主席李華原定的戰略規劃是在2020年達成千億規模，而去年僅6億元的差距與這個三年目標失之交臂。但在去年11月，卓越發生了直指目標的人事變化。曾帶領陽光城、中南置地達成規模躍升的職業經理人陳凱加盟卓越，任卓越集團執行董事長。卓越董事局主席李華再提出，希望兩三年內做到行業TOP20的目標。
當行業處於低谷時，卓越的逆勢擴張是此輪週期裏的少數派。 與卓越大膽的昂首闊步不同，正在遭遇美元債違約危機的佳兆業需要平穩。據「地產行銷人」1-11月北京門頭溝住宅成交數據，西山相府成交0.85億，成交均價5.6萬/平米。這是佳兆業在京首個項目的階段成績單。
當下，由恆大揭開的這場海外債兌付危機，已經涉及到佳兆業、華夏幸福、藍光等多個房企。花樣年也是其中之一，左右著它在京的進退。 北京西山相府是同起步於深圳的佳兆業與花樣年的聯手之作，論及北上發展，花樣年不比佳兆業晚。
2020年4月，花樣年就聯合住總、首開、旭輝，以14.96億元競得北京市密雲區檀營鄉地塊。今年5月25日，這四家聯合體又以17.38億元拿下上述地塊的鄰近地塊。怎奈，短短几個月後，同樣遭遇流動性危機的花樣年，轉讓了在京的兩項目國祥府、國祥雲著股權，暫時退出了北上的競逐。
12月6日，花樣年董事局主席潘軍公開發布了「置死地而後生」的萬言書，在這個「房企爆雷元年」，引發業內外深刻反思。
在當下這個週期中，廣州越秀、廈門建發這樣的國企可能更有擴張的底氣，民企的跋涉之路更鮮活地反映了房企的發展狀態。 同花樣年一樣，廣州雅居樂在京的發展也有些高開低走。
2019年6月，雅居樂進京首個項目落子亦莊。京華雅郡雖爲限競房，但在產品設計上頗有誠意，只是項目身處當時的限競房紅海市場亦莊板塊，競爭激烈。 今年5月的北京集中供地中，雅居樂低調，以15.3億元摘得門頭溝永定鎮地塊。
與卓越、建發、越秀爭搶熱門板塊的策略不同，雅居樂沒有冒進。這個門頭溝地塊只有雅居樂一家報名，也是底價成交，但該地塊的容積率爲僅爲1.1，低密度類別墅項目給了雅居樂一些發揮特長的空間。如同諸多北上房企的後續動作一樣，值得期待。
