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特别策劃

物企上市潮年底再迎高峰,「破發」成新關鍵詞

2020年掛牌上市的16家物企中 ,有8家出現開盤首日破發。

臨近年末,2020年的物企上市潮迎來新高峰,僅12月上半個月,就有4家物企成功登陸資本市場。

截止12月19日,今年掛牌上市的物企數量已經達到16家,對比2019年的12家,以及2014年-2018年的總和也僅有12家,2020年可謂創下歷史新紀錄。

這場自2018年開始的物企上市潮,已陸續誕生30餘家上市物企。如今物企上市熱情依舊,資本市場的態度卻已是冰火兩重天。僅今年12月上市的4家物企中,就出現了華潤萬象生活開盤大漲38.12%,而恆大物業、佳源服務和遠洋服務上市首日破發的兩級現象。

其中,12月17日,擁有明星基石和數倍超額認購的遠洋服務,上市首日遇冷,以開盤跌破發行價收官2020年的物企上市潮。

狂奔三年後,緊隨著物企上市潮而來的,則是今年逐漸形成的上市「破發潮」。據鋒面News統計,2020年掛牌上市的16家物企中 ,有8家出現開盤首日破發。而過去5年(2014-2019年)上市的房企中,僅有4家出現首日破發。

多位業內人士表示,隨著物業板塊遠高於房企母公司的估值吸引力不斷加強,和「三道紅線」對房企的融資壓力持續加劇,物企上市的需求將更加迫切。

「在港交所擬提高上市企業門檻、上市競爭加劇導致上市難度提升的情況下,物業企業迎來一波更洶湧的爭搶上市潮將是大概率事件。」 IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析,龍頭房企拆分物業公司陸續就位,沒有好故事的中小物企想要獲得高估值、保持股價也將更加困難。

遠洋服務首日破發 物業股光環不再耀眼

截止12月19日,仍在港交所排隊等候的6家物業管理服務企業,最新遞交的招股書均顯示為「審核中」。這意味著,2020年這場物企上市潮最終定格在遠洋服務。

數據來源於公開訊息,鋒面News製表

數據來源於公開訊息,鋒面News製表

12月17日,遠洋服務正式在港交所掛牌,發售價為5.88港元/股,上市首日開盤價為5.86港元/股,跌破發行價,下午股市震蕩下行,跌幅一度擴大至5.80%,隨後快速拉升,最終收跌0.51%,報5.85港元/股。

2020年物企上市破發並不少見,但從遠洋服務掛牌前的諸多動作來看,上市首日破發屬於意料之外。

從物管規模上看,最新數據顯示,截至2020年6月末,遠洋服務在全國範圍內管理210個物業項目,包括155個住宅社區及55個非住宅物業,總合約建築面積達6190萬平方米,總在管建築面積達4230萬平方米,其中90.8%的在管面積位於一二線城市。

儘管遠不如彩生活、雅生活和保利物業等大型物企,但背靠千億房企遠洋集團,遠洋服務的規模增長潛力還是被資本市場看好。因此,上市之路上不僅擁有高瓴等多家明星基石護航,上市前也獲得了數倍的超額認購,其中香港公開發售獲8.91倍認購,國際發售方面獲3.07倍認購。

而從上市環境來看,雖然不久前上市的恆大物業和佳源服務也遭遇首日破發,但期間上市的華潤萬象生活服務卻受到了資本市場的追捧,開盤大漲38.12%,可見物業股的「光環」仍在。

柏文喜在接受鋒面News採訪時認為,遠洋服務首日遭遇破發,主要是兩方面的原因,「一是近來大量物管企業蜂擁上市,導致物業板塊供股過量下的理性回調、稀缺性消失和個股分化,以至於部分個股上市首日破發頻現的市場信心不足;另一個就是遠洋服務本身企業基本面不夠好。」

數據顯示,2017年-2019年及2020年前6個月,遠洋服務物業管理服務中來自遠洋集團的收入合計分別為7.81億元、8.89億元、9.94億元及5.26億元,占同期公司物業管理收入比例分別為94.0%、84.5%、81.5%及81.2%,對母公司依賴性較強;同期,毛利率分別為20.7%、20.1%、20.6%及28.5%,同比上半年30家物企平均毛利率為28.69%,遠洋服務處於行業中等水平。

此外,遠洋服務的資本負債率遠高於同行,招股書披露,2018年、2019年及截止2020年6月末,公司資本負債比率分別為454.5%、483.1%及439.9%。

「業務來源收入佔比對母公司依賴過高且毛利較低、成長性不足、資本負債率過高。」 柏文喜進一步總結遠洋服務上市遇冷的直接原因。如果企業本身基本面不夠好,即使成功上市,在洶湧的上市潮中,破發還是大概率事件。

「近期資本市場比較挑剔,或者說隨著物業公司上市數量的增多,物業股的價值更容易進行橫向對比,所以容易破發。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持一致觀點。

上市潮未停 破發潮已至

事實上,從今年首家上市物企興業物聯,到收官之作遠洋服務,「破發」已經貫穿2020年物企上市潮的始終。

據鋒面News統計,2020年港交所共有16家物企成功上市,其中8家在開盤首日股價一度跌破發行價,既包括總市值不超過5億的蚊型物企的興業物聯和燁星集團,也不乏龍頭房企拆分物業公司如恆大物業、世茂服務等。

從12月18日的最新股價來看,股價「破發」的隊伍仍在擴大,16家新上市物企中,11家跌破發行價。其中,第一服務跌幅最大,達到54.5%。但同時,穩住股價的5家物企中,漲幅也比較驚人。其中,開盤大漲38.12%的華潤萬象生活,漲幅進一步擴大到45.29%。

數據來源於公司公告及公開報導,鋒面News製表

資本市場的冷熱態度,讓上市物企之間的估值分化進一步加劇。

截至2020年12月18日,同為2020年上市的物企,華潤萬象生活的市值達到712.8億元,而燁星集團市值縮減為4.46億元,市值差距達159倍。如果對比範圍擴大到所有上市物企,碧桂園服務的總市值已經達到1384億元,市值差距將進一步擴大至310倍,物業板塊強者恆強、弱者恆弱的趨勢更加清晰。

截止目前,據克而瑞統計公布的2019年地產銷售TOP20房企中,已有13家完成拆分物業公司上市,其中4家在2020年完成,未拆分物業上市的還有萬科、龍湖、金地、陽光城 、中南、金茂和華夏幸福。一方面,龍頭房企拆分物業上市潮將持續吸引資本市場的目光;另一方面,隨著優勢物企的陸續登陸,中小物企的生存空間也將進一步被壓縮,破發現象更為普遍。

從時間上來看,留給中小物企的機會也不多了。近日,港交所陸續發布文件,建議將盈利規定按市值規定於2018年的增幅百分比調高150%,或按恒生指數平均收報點數(由1994年至2019年)的概約增幅調高200%。一旦上市門檻提高,本就沒有規模優勢的中小物企將更難在上市潮中脫穎而出,即使「闖關」成功,穩住股價不破發也將成為難題。

「蜂擁上市皆為利來。」 雖然物業股接連破發,物業板塊出現估值回調,但市盈率仍普遍超過20倍,遠高於地產母公司。柏文喜表示,為了物業板塊的高估值和改善母公司資金基本面,物企依然會抓緊上市窗口期跑步進場。

多位業內人士預測,以港交所上市要求調整為節點,明年上半年有望迎來一波更洶湧的物企上市潮。

資本青睞新故事 科技能否助力「突圍」

物企扎堆上市,競爭愈發激烈,但相比「三道紅線」下排位進一步固化的地產行業,物管行業還未出現絕對的龍頭物企,行業仍有較大想象空間。

目前來看,規模擴張和科技創新是行業競爭的兩大重點。

作為地產行業競爭的延續,規模是物企橫向對比的重要參考,從上市物企的股價漲跌幅來看,市場也呈現規模越小、跌幅越大的趨勢。為了最大化獲取規模紅利,「跑馬圈地」成為大多數物企當下的重要任務。

克而瑞物管數據顯示,截至2020年6月底,30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米,較2019年增加了3.66億平方米;被納入克而瑞物管統計數據的24家上市物企,在管規模平均增速達到33.58%,增速最大的建業新生活,增速達到67.8%。

規模帶來的競爭優勢顯然易見,但嚴躍進認為,在物管行業這條新賽道上,相比規模擴張,資本市場可能會更加關注科技創新應用的企業。

作為傳統的人力密集型行業,科技賦能對物管行業的意義重大。興證證券的一份報告顯示,假設在管面積不變,智慧物管技術的落地可以節約人力成本約20%-30%,估算典型物管公司人工成本降低20%-30%,毛利率平均提升10-20個百分點。

從上市物企的宣傳口徑來看,科技賦能正在成為新關鍵詞。碧桂園智慧物業、保利物業、雅生活服務和金科智慧服務等物企,均重點介紹過相關科技創新模式;近期上市的遠洋服務也在上市公告中表示,公司計劃約20%用於升級智慧化管理系統,約10%用於提升數位化水平及內部訊息技術基礎設施。

「資本市場的偏好是盤面較大、業務來源對母公司依賴較低、成長性和創新性較強的企業,這些物企更容易得到資本的青睞。」 柏文喜分析,尤其是規模上沒有優勢的中小物企,想要獲得高估值,就更需要在商業模式與科技創新方面有較為突出的亮點,「否則可能會發行困難,股價也難以維持。」

對於深陷「破發」困境的中小物企來說,資本對科技賦能的關注,可能意味著「突圍」的希望。畢竟,規模的鴻溝短期難以跨越,但科技的故事才剛剛開始。

文/陳湘婷

圖/圖蟲創意

編輯/仰鏡伊

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