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特别策劃

Wake up 深圳 | 樓市火爆背後,後浪正在喪失選擇權

當下深圳青年都是「禁慾式買房」,心裡都住著白月光,最後卻選了硃砂痣。

前言:「Wake up」系列專題報導,尋找並呈現「後疫」期間,房地產行業正在發生的故事和變化。

2020年,樓市沒有小陽春,除了深圳。

剛剛過去的4月,深圳賣出3446套新房,創近5年新高。深圳也成為全國樓市中第一座快速恢復元氣、購房者最先行動起來的城市。

屢創新高的成績單里,後浪的力量不可小覷。當下深圳樓市,90後買家佔比逼近四分之一,已經超過前浪70後。

「你們擁有了我們曾經夢寐以求的權利——選擇的權利。」當何冰在《後浪》中激昂地讚美時代賦予新一代機遇時,徐雅靜正簽下人生第一套房。在瘋狂的深圳樓市裡暴走半年,徐雅靜收穫最大感悟卻是,當代青年正在喪失選擇權。

剛剛過去的4月深圳樓市成交量創五年新高(劉婷/圖)

被誤傷的剛需

畢業五年,徐雅靜愈發想在這座城市安家。「我的初心是想擁有自己的小房子,想找一個空間足夠的房子,不要太磕磣。」徐雅靜說,她終於能理解為什麼大城市的上班族都願意買小房子。「買房是城市頒給奮鬥者的勳章,為漂泊的靈魂帶來安定感。」

去年8月,她開啟了看房之旅,彼時深圳房價正在醞釀一場上漲大戲。她笑稱自己的置業起點即是巔峰,原本只想安家,卻被迫在猛漲的行情里見證了歷史。

2019年8月18日,深圳建設中國特色社會主義先行示範區的政策落地,為「金九銀十」做足暖場工作。深圳中原數據顯示,當年9月深圳新房網簽量同比上漲25%,豪宅網簽量更是拉漲93.3%。

隨後的鬆綁政策為燥熱樓市再添一把火。同年11月,深圳調整豪宅線標準,昔日「被豪宅」的房源一夕之間免了數十萬稅費,瞬時引爆深圳二手房市場,當年11月、12月,新房二手房成交數據持續攀升。

在魔幻現實面前,徐雅靜自稱是「被誤傷的剛需」。看房半年以來,徐雅靜收到最多的通知是「您看中的房子已經出售」,看房清單上的德意名居、萬象新天、八卦嶺宿舍等房源均火速成交。隨之而來的是不斷調高的掛牌價,與越來越夠不著的上車門檻。

「本以為疫情之下能抄底買房,結果深圳還是用實力打了我的臉。」開年以來,深圳樓市走出頂流行情。豪宅秒光、房價暴漲、業主調價等新聞頻見報端。

剛買完房的徐雅靜對著城市夜景陷入沉思(受訪者供圖)

瘋狂的行情刺激著徐雅靜,也改變了她。一直以來她都執著於買一套足以自住的小房子,而現實已經不容許她挑三揀四。漸漸地,自住的初心有所弱化,她不再糾結於房子的居住功能,買房的標準變成只要能上車就可以。

徐雅靜說,當下深圳青年都是「禁慾式買房」,心裡都住著白月光,最後卻選了硃砂痣。深圳貝殼研究院院長肖小平亦表達過類似的觀點:「我們喜歡的是一些房子,購買的是另一些房子。」肖小平透露,深圳人買房時的瀏覽均價為518萬元,而購買均價是390萬元,128萬元的落差,就是夢想與現實的距離。

五四青年節當天,徐雅靜下定金買下位於下梅林迷你新居的小單間。這套房子的租金約為2800元,而她目前租住的房子租金為1500元。權衡之下,徐雅靜決定邊做租客邊做房東。「如果按照以前的標準,這裡絕對不是我的dream house,但這套房子租金高月供壓力小,誘惑還是很大的。」

賣房給徐雅靜的業主是一位70後,在深圳擁有3套以上住宅。徐雅靜打趣地對他說,70後是最幸福的一代人,是唯一對房價上漲感到歡喜的一代。靠工資還有希望買房,只要努力就能圓夢。業主沉默了幾秒後回答道:「年輕時誰都覺得難,你可能覺得現在很難,但我們都是這樣過來的,熬過去就好了。」

徐雅靜在中介的指引下對著一張張合同簽下了名字,買房並沒有想象中欣喜,但確實讓她的焦慮得以緩解,獲得了久違的寧靜。她知道,從落筆之日起,屬於後浪的奮鬥生涯也悄然啟動了。

「我的工作是買房」

當買房成為職業,是一種什麼樣的體驗?

2018年10月16日,91年的王衛鋒提著行李隻身來到深圳時,就已經決定開啟一個不平常的職業生涯——買房。在此之前,他是一個賣快銷品的生意人,線上線下兩頭兼顧。小日子過得不溫不火,這位骨子裡喜歡冒險的青年開始萌生轉行的念頭。

一次偶然事件觸動了他的神經,2018年6月,父母將在合肥的一套商品房以297萬元賣掉,房源購於2009年,彼時總價僅68萬元。十年時間,房價漲了229萬,漲幅為336%,成為王衛鋒家裡最大的一筆財富。

突然的財富增長給這位剛踏入社會的青年帶來了誘惑,他開始研究房地產行業。「房產投資是一門辛苦活兒,需要投入巨大精力,我沒辦法靠閒暇時間研究,只能全身心投入,做全職!」

從宏觀經濟、城市規劃、片區發展再到戶型設計,王衛鋒像是找到了自己的興趣所在,並開始加入小密圈、微信群和社區交流平台,發現不少人是以買房為職業,並以此獲得可觀的經濟回報。

與父母商議後,他決定帶著賣房款南下,目標深圳。之所以選擇這座城市,王衛鋒給了四個理由:第一,深圳是全國最年輕的城市,有源源不斷的購買力;第二,深圳住宅供應緊缺,供不應求的地方往往有足夠的利潤空間;第三,深圳是一線城市中落戶門檻最低的城市,容易解決購房名額問題;最後,深圳冬天沒雪,夏天有風。

彼時,深圳樓市已經站在高點,手頭購房款有限,王衛鋒最初也嘗試過信用卡套現。高峰時,他個人名下曾辦理了40多張信用卡,同時讓親朋好友開卡,再用這些信用卡刷出現金買房。

「刷卡是有技巧的,個人負債太高的話買房時銀行不批貸款,需要群策群力。」王衛鋒補充道,刷信用卡買房還需要有精確的時間安排,做到「零帳單」,即在帳單日之前通過卡與卡之間的流轉還款,再繼續滾動。為此,他還專門設置了一個Excel表格,每天起床第一件事就是確認各張卡的使用情況,以免影響信用。

一邊是每天擔心個人信用上「黑名單」,一邊則是深圳金融監管部門多次出手,嚴查貸款違規進入樓市。重壓之下,王衛鋒逐漸拋棄刷卡套路,選擇加入一家資產管理公司,通過為客戶提供包括置業諮詢、房產買賣、按揭貸款等一站式置業方案收取傭金,充盈自己的買房現金流。

在王衛鋒看來,這份工作與傳統中介差別在於,他能根據客戶的具體需求提供針對性置業方案,而這也正是他的興趣點所在。

來深圳至今的500多天里,王衛鋒看了近2000套房,用平均每天4套房的速度丈量漁村土地。除了看房之外,他每天的工作便是混跡與各個房產大V的論壇,吸收最新市場觀點。下班回家後,他會將這些觀點摘要記錄在冊,並對房源訊息、優缺點和圖片進行整理。至今,他手機相冊中的樓盤照片已有2萬多張,成功入手了3套房源,而購房計劃仍在繼續。

投資客,是外界貼在王衛鋒身上的標籤。但在他看來,他距離真正的職業投資客還差得很遠。在深圳樓市,「兇悍」買家通過買入同一小區10%的房源坐莊控制房價、用空殼公司買房破解限購政策、低價吃進整棟房源再高價轉讓等「花式」操作手法,不斷刷新著他對樓市投資的認知。王衛鋒覺得,比起這些職業玩家,自己做的不過是一個再普通不過的職業。外界只看到他短時間內買房致富,卻沒看到他滿世界踩盤的艱辛。

五一期間王衛鋒抽空實探重慶樓市(受訪者供圖)

5月2日接到採訪邀請時,王衛鋒正在重慶看房的路上。接下來,他準備繼續實探成都、西安和太原樓市。「實踐出真知,深圳已經基本看完了,是時候走出去繼續學習了。」

「有沒有為自己設定買房小目標?」面對瞰樓市記者的提問,王衛鋒回答到:「沒有。只要房子漲了、能抵押就賣。在收入和信用卡能支撐一年月供的前提下買進,在保證安全的前提下操作,直到實現財富自由。」

供需失衡下的後浪焦慮

如果將城市比作人,深圳便是一線城市中的後浪。如今,這座後起之城帶給外界的印象除了乘風破浪的改革之勢,還有驚心動魄的房價。

房價收入比見證了20年間深圳房價的一路走高。2000年深圳商品房均價約為5275元/平方米,職工平均工資為1920元/月,房價與工資比為2.7倍。如今,深圳二手房均價約為5.4萬/平方米,平均工資1.027萬/月,不吃不喝5個月才能買得起一平方米的商品房。

將深圳房價上漲的導火索指向供需失衡,是市場普遍的共識。中國內地沒有哪個城市真正缺地,除了深圳。回顧過去兩三年深圳宅地供應情況,便不難理解今日樓市之火爆。

深圳土地交易中心數據顯示,2017年深圳全年僅出讓一宗居住用地,且為自持租賃宅地。換句話說,深圳當年宅地供應為零。2018年,深圳全年雖成功出讓11宗宅地,但其中可售宅地僅有4宗。

與之對應的是,2017年全國一線城市住宅用地成交建築面積2902萬平方米,累計同比增長94%。北上廣深四個一線城市中,僅有深圳繼續保持著個位數的供應量。2018年全國一線城市住宅用地成交量雖有下降,但也達到了2776萬平方米,而深圳依然是住宅用地成交最低的城市之一。

2019年,深圳加大了土地供應,住宅用地供應總面積為44.6萬平方米,約為前一年的2倍。同時,成交地塊的溢價率也同比大漲282.51%,領先北上廣。

麵粉缺貨且貴,麵包自然便宜不了。數據寶發布的《2019年320個城市房價排行榜》顯示,去年深圳二手房均價為65516元/平方米,同比增長8.65%,超越北京成為第一。

2020年,深圳樓市在疫情期間又開啟了漲價模式,二手房掛牌價水漲船高,新房市場再現「百萬茶水費」,一時間樓市亂象頻現。

過火的樓市表現,觸動了深圳樓市監管「預警」。4月22日下午,深圳市住房和建設局發布《關於印發「深圳市住房發展2020年度實施計劃」的通知》,以緩解供需失衡焦慮。根據通告內容,2020年深圳擬建設商品住房6.3萬套,按去年賣出11.5萬套計算,新建住房可供貨半年。

針對二手房的調控政策也在趕來的路上。廣東省住房政策研究中心首席研究員透露,深圳二手房指導價正在緊鑼密鼓地醞釀中。在片區評估(服務於二手房徵稅)的基礎上,以片區為單位,發布指導價。只要指導價可控,就錨定了整個片區的價格,抱團漲價、暴力拉升的邏輯便無以立足。

深圳「打新」現場頻現年輕身影(劉婷/圖)

深圳樓市虛火待滅,後浪則迫不及待想要以迅雷之勢佔有陣地。《2019年深圳樓市購房畫像》數據顯示,購房者年齡中90後購房比例增加至24%,已經超過70後。面對高企的房價,更多的後浪們在買與不買間掙扎、焦慮。

深職院房地產研究所所長鄧志旺認為,深圳供需矛盾嚴重,對於有能力且有購房需求的人群而言,確實應該儘早買房。購房能力不足的年輕人,則可以考慮保障性住房。目前深圳正在大力推動保障性住房建設,2020年計劃建設籌集安居工程項目8.1萬套,年輕人可儘早排隊等候。

「個人建議年輕人先從租房開始,隨著收入慢慢增長,可以考慮買房。保持好心態,慢慢實現自己的買房夢。」

如鄧志旺所言,與70後、80後不同,後浪青年們打卡夢想的路徑是遞進式。少有一步到位的酣暢淋漓,更多是馬拉松式的堅持。

他們唯一清楚的是,自己已經登上這輛瘋狂列車,誰也不甘心中途剎車。

(文中徐雅靜、王衛鋒均為化名)

撰文/劉婷

設計/遲雨

編輯/仰鏡伊

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