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特别策劃

華夏幸福融資結構持續優化 產業新城PPP模式領跑未來

在整體規模呈現穩健增長的同時,華夏幸福這份財報里還隱藏著一個讓同行稱羨的核心競爭力。

8月16日晚,華夏幸福發布2019年半年報。報告顯示,上半年,華夏幸福營業收入387.3億元,同比增長10.7%;歸屬於上市公司股東凈利潤84.8億元,同比增長22.4%;總資產4570.7億元,同比增長11.6%。

在整體規模呈現穩健增長的同時,華夏幸福這份財報里還隱藏著一個讓同行稱羨的核心競爭力。數據顯示,2019年上半年,華夏幸福新增融資為632.55億元,其中只有102.63億元為房地產項目融資,剩餘529.92億元均為非房地產項目融資,佔比高達84%。

在當前國內房地產融資政策不斷收緊的環境下,華夏幸福逆勢擴大融資,且增量融資以非房地產融資為主,意味著華夏幸福藉助產業新城PPP模式不僅實現了「二低一高」的融資模式構建,即低融資成本、低融資難度和高融資效率。同時也再次證明了華夏幸福的產業新城PPP模式是當前緊扣中國新型城鎮化高質量發展、經得起市場檢驗的領先創新模式。

持續優化結構 實現融資面全維度改善

今年以來,針對房企融資的收緊政策不斷出台。國新辦、央行、銀保監會、發改委等部門多次發聲並先後下發相關通知,緊盯房地產金融風險,不斷加強對產地產行業的金融監管。

尤其是8月初,銀保監會辦公廳下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》,決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。這是繼7月份發加強房地產企業發行外債管理後,再次為房企融資戴上「緊箍」。

在大環境承壓的背景下,華夏幸福的融資卻持續向好。財報數據顯示,今年上半年華夏幸福籌資性現金流量凈額由上年同期的-97.2億,提升為317.4億。報告期內華夏幸福新增融資為632.6億元,其中529.9億元為非房地產項目融資,佔比84%。

所謂非房融資,即是基於產業新城業務的融資。最典型的成功案例是在今年6月成立的「武漢市新洲區問津產業新城PPP項目資產支持專項計劃」,這個發行規模21億元,發行期限1-6年,利率6%-7.3%的融資計劃,充分體現了項目發行期限較長、利率較低的特質。值得注意的是,這也是自2018年以來唯一一單園區類PPP項目資產支持計劃。

而截至上半年,華夏幸福入選財政部政府和社會資本合作項目庫的已經達到30個之多,其中包括5個國家級PPP示範項目,1個省級PPP示範項目。從全年、全國唯一到多個項目入選國家級示範項目,這些成績充分表明華夏幸福的PPP模式發展已經非常成熟,並得到了政府和市場的廣泛認可。

也正是因為產業新城PPP模式的合理性以及可持續性,成功吸引到平安人壽入股華夏幸福,雙方在一站式綜合金融服務、實業協同發展方面展開的全方位戰略合作,又助力華夏幸福進一步改善和優化融資結構,實現了長線資金多、融資成本低的融資模式,為未來業務深化拓展和可持續發展提供了保障。

歷經周期檢驗 產業新城PPP模式優異性突顯

房地產行業在經歷了多輪調控之後已經邁入一個新周期,無論是市場供需、政策管控還是企業發展都面臨新的變革和調整。規模房企在夯實主業的同時,愈發注重創新型業務和多元化業務的拓展和佈局。在新型城鎮化高質量發展的大勢引領下,佈局產業新城成為頭部房企業轉型選擇中不可或缺的一步。

經過多年不斷探索和深化實踐,華夏幸福產業新城PPP模式在行業中已經佔據了遙遙領先的地位。官方數據顯示,華夏幸福運用開發性PPP,在過去17年間,已經先後在全國15個省市投資開發營運了69座產業新城。

華夏幸福產業新城PPP模式可以在房地產多周期波動中實現規模化增長,不僅源於其既借鑒了國外發達國家在機制方面的先進性、科學性,以及在開發性金融方面的系統性和靈活性,同時也在於其針對中國國情特色進行了有效改良。

從戰略定位層面上,華夏幸福產業新城PPP模式聚集於城市全面更新,旨在通過構建新型產業平台,破解城市經濟發展瓶頸、補齊落後地區基礎設施和公共設施的短板、解決區域發展不平衡不充分的深層次矛盾。針對都市圈外圈層的縣域發展短板,華夏幸福量身打造了「產業新城16443」發展密碼。

從技術機制層面上,華夏幸福明確了政府與企業的邊界和激勵機制,是全國唯一一個對政府的財政收入等指標負責的PPP激勵機制。華夏幸福設定了激勵相容的機制,既保證不突破10%的紅線,又負責為地方政府創造新增財政收入。同時,華夏幸福完成合同約定的績效後,才能從自己創造的新增財政收入中獲得相應報酬。這樣的機制於政府,確保了財政收入增加,控制了債務風險,極大地調動了參與的積極性。於華夏幸福,也推動其必須千方百計地為地方引入高端產業、發展實體經濟,才能實現長遠、可持續發展。

以華夏幸福固安產業新城為例,項目落地後,固安財政收入從十幾年前的不足億元到如今實現百億財政收入,並擁有新型電子、航空航天、生物醫藥三大千億級產業集群,成功完成了區域產業轉型升級。

憑助產業新城PPP模式的優異性,華夏幸福正在持續為城市導入先進產業集群。財報數據顯示,2019年上半年,華夏幸福投資營運園區新增簽約入園企業328家,新增簽約投資額1052億元。華夏幸福新增簽約投資額連續4年保持高速增長,全年複合增長率近33%,今年中期同比上升9%。

報告期內,百億級欣旺達電池項目入駐南京溧水產業新城,助力南京打造新能源汽車產業地標;中國500強、上市公司之奇美偏光片項目落戶長豐產業新城,助力合肥打造千億級新型顯示產業集群。基於十七年產業招商經驗、結合人工智慧與大數據技術研發專業平台,華夏幸福還構建了產業大數據平台。該平台聚焦10大產業,關注1960萬家企業,記錄近10億條動態數據,可極大提升華夏幸福產業發展能力。

深耕核心都市圈 領跑未來十年中國城鎮化發展

2019年是中國新型城鎮化發展的重要一年,打造現代都市圈是新型城鎮化高質量發展的重中之重。華夏幸福產業研究院研究發現,2018年全國30個都市圈以4.5%的國土面積承載了32%的人口。在過去20年里,城鎮化新增人口65%流向了30個核心都市圈。華夏幸福產業研究院院長顧強認為,未來10年,中國新增城鎮化人口大約2/3將繼續向都市圈集中。

基於對都市圈和區域經濟一體化的深刻認識,華夏幸福堅持核心都市圈聚焦戰略,打造「3+3+X」核心都市圈格局。在精耕京津冀都市圈的基礎上,密集佈局長三角(環南京、環杭州、環合肥)都市圈,加快佈局粵港澳大灣區;推進佈局鄭州都市圈、武漢都市圈和成都都市圈三個高潛核心都市圈,以及長沙都市圈、西安都市圈、貴陽都市圈和瀋陽都市圈四個潛力核心都市圈。

深耕核心都市圈的成果也在持續顯現。財報數據顯示,今年上半年華夏幸福非環京區域業績貢獻比例顯著提升,實現收入148.08億元,同比增長96.54%,占公司主營業務營收比例從上年同期的21.69%提升至38.47%。非環京區域的銷售額為375.64億元,同比增長16.82%,占公司整體銷售額比例從上年同期的39.94%大幅提升至58.21%,非環京區域業績貢獻比例顯著提高。

華夏幸福執行總裁張書峰認為,中國都市圈中的核心中心城市對周邊三四線城市具有強大的虹吸效應。產業新城PPP模式作為典型的開發性PPP,是中國城市化發展歷史進程中的新機遇,一方面是因為它解決了中國城市化最難的縣域經濟發展痛點。另一方面也貢獻了一個最有價值的機制,讓區域經濟發展和社會資本高效結合。同時,開發性PPP可以真正做到長期營運,通過不斷引入高端產業、高端技術和高端人才,激活區域經濟發展。

按照《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》的目標,2020年常住人口城鎮化率要達到60%左右,我國仍處於城鎮化率30%-70%的快速發展區間。這意味著,華夏幸福產業新城PPP模式還蘊藏著巨大的機遇和發展空間。

未來,「以產興城、以城帶產、產城融合、城鄉一體」的系統化發展理念,華夏幸福將持續通過創新升級「政府主導、企業運作、合作共贏」的PPP市場化運作模式,在規劃設計、土地整理、基礎設施建設、公共配套建設、產業發展、城市營運六大領域,可為區域提供可持續發展的全流程綜合解決方案。持續成為全球產業新城的引領者,讓每一座產業新城都散發著勃勃生活機和活力,為中國新型鎮化高質量發展注入新動能。

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