過去幾年，美國經濟的表現遠遠好於許多人的預期，特別是考慮到疫情、中美脫鉤、烏克蘭戰爭和華盛頓普遍的政治混亂等多重不利因素。
美國經濟幾乎沒有出現明顯降溫，就業市場依然強勁，國內生產總值(GDP)總體成長良好。特別是與其他國家相比，美國經濟目前看起來好得不能再好了。然而，有一個問題十分突出，就是住房問題。
從上週的消費者價格指數(CPI)數據中你就可以看到這一點，該數據顯示，通膨率略高於預期。除了不斷波動的食品和石油價格外，罪魁禍首是房地產。過去一年，消費者價格指數中的住房指數部分上漲7.2%，佔除食品和燃料外所有項目總漲幅的70%以上。
通膨數據提高了美聯準(Fed)未來再次加息的可能性，而此時華爾街正押注加息結束。
但這是解決美國住房問題的最佳政策方案嗎？有一個強有力的論據可以證明答案是否定的。一段時間以來，美國的核心通膨都與房地產有關。與包括英國在內的其他市場不同，儘管美國多次加息，美國房地產市場卻並未降溫，而英國房價已從2022年3月的峯值實際下跌13.4%。
事實上，可以說，加息使房地產市場的情況變得更糟了。這該如何解釋呢？先從根本問題說起，即美國的住房供應相對於需求太少。自2008年金融危機爆發以來，美國的住房產量急劇下降，一直跟不上家庭組建的速度。自那以後，需求遠遠超過供應，從而導致美國住房供不應求。
部分原因是「鄰避主義」(nimbyism)，即在地方層面採取「不要在我家後院」的住房政策。雖然紐約、洛杉磯或舊金山等大城市的許多美國人都贊同需要更多的經濟適用房，總體上也確實需要更多住房，但很少有富裕的房主（甚至租房者）會投票贊成在他們附近建這樣一個項目。
研究發現，圍繞分區規劃的城市政治傾向於支援計劃的反對者，而不是開發商。這是房地產市場依然受限的一個關鍵原因。
大量移民湧入美國的庇護城市，進一步加劇了這一問題。在美國，庇護在理論上是有保障的，但實際上是沒有的。自疫情以來，材料和勞動力通膨問題也揮之不去。這些問題要麼阻礙了新住宅的建設，要麼乾脆讓人們負擔不起。
在很多方面，住房是美國最後遺留下來的供應鏈問題。燃料價格也在上漲，不過隨著美國油井增加產量以及歐佩克(Opec)調整供應，這一問題最終將得到解決。但美聯準無意中加劇的住房通膨問題不會很快消失。房價/抵押貸款利率套利正在阻礙房主的流動性。
美國目前30年期固定抵押貸款利率約爲8%，而在2021年，這一數字還不到3%。與此同時，房價中位數上漲了29%，從2020年的32.2萬美元升至如今的41.6萬美元。除此之外，許多房主在過去幾年裏鎖定了非常非常低的利率。除非你的利率即將重置，否則很難證明搬家是合理的。
例如，我丈夫和我擁有的浮動利率爲2.875%，直到2031年纔會重置。我的第二個孩子明年就要上大學了，我想從家裏搬到小一點的地方住。但是，房地產市場仍然存在泡沫，加上抵押貸款利率高企，再加上紐約等地與房屋銷售相關的總體稅收負擔，這意味著我們離開這裏在財務上沒有意義——我們會爲更少的東西付出更多的錢。
這就是房價居高不下的動力，即使面對更高的利率也是如此。這也是導致持續通膨的原因，尤其是如果利率繼續上升的話。
一些經濟學家現在呼籲美聯準根據這些因素重新考慮其傳統的做法。韋斯特伍德資本(Westwood Capital)管理合夥人丹•阿爾珀特(Dan Alpert)表示：「我已經從摸不清頭腦，變成惱火，坦率地說，我對央行行長對週期模型的執著感到憤怒，這些模型根本不適用於疫情後時代。」阿爾珀特是康乃爾大學法學院(Cornell Law School)的教授，他長期以來一直主張美聯準在考慮新的加息措施時，應該更有創造性地考慮房地產市場的通膨問題。
如果目前這種高價格、高利率和供應不足的模式繼續下去，有些東西就必須做出一些讓步。鑑於有很多人被低利率所困，我們可能不會很快看到美國房地產市場出現重大調整，但除非在未來幾年建造更多的房屋，否則將很難應對美國的住房負擔能力危機。
