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特别策劃

房企血拚雙十一:前海限量版宅地上新,「國家隊」拼單補貨

當紅、橙兩檔房企忙於降負債收縮投資時,綠檔房企正在逆勢補倉,積極擴儲。

「我們進前海了!」11月11日下午,深圳土地房產交易中心傳來一聲歡呼,金地+電建+華潤+前海控股聯合體拼單成功,斬獲前海宅地。

這是前海成立自貿區以來,第三次在招拍掛市場上出讓住宅用地,被稱為「限量版宅地」。根據「嚴苛」的出讓條件,該地塊採用「雙競雙限」的方式競拍,即限地價、限普通商品房銷售均價;競地價、競無償移交政府只租不售的人才房面積。儘管如此,前海宅地還是吸引了13家房企前來搶地,舉牌超百輪。

前海土拍熱「高燒不退」,根本原因是宅地稀缺。由於片區內住宅產品較少,歷史上每次推盤都能大賣。長期供不應求,導致無論是土地市場還是交易市場,前海都是深圳最熱門的區域之一。今年恰逢深圳40周年,前海作為自貿區,重要性不言而喻。此番,資金底盤夯實的「國家隊」逆市舉牌,組團拿下特區入場券,戰略意義絲毫不亞於經濟價值。

前海上新,房企搶貨

前海上新,無論條件多麼嚴苛,都不缺少買家。

以11月11日開拍的前海地塊為例,競買保證金高達28.1億元,起始價56.22億元,最高限價81.519億元。儘管如此,仍是吸引了中海、華髮、平安、金茂、龍光、卓越+佳兆業、金地+電建+華潤+前海控股、招商+TCL等房企積极參与舉牌,最終被金地聯合體以最高限價81.519億元,加上競配2.84萬平方米人才房面積斬獲。

核算後,該地塊可售樓麵價約8.5萬元/平方米,但官方嚴格限制售價,規定建成後的最高售價為10.71萬元/平方米。可售樓麵價與最高售價之間僅相差約2.2萬元/平方米,還需覆蓋資金成本、建安成本、人工成本等,利潤空間極小。

地價貴、利潤空間狹小,但拿地開發商們難掩欣喜興奮之情。在拍地結束後的一個小時內,「前海有金地」、「聚核前海、共贏未來」、「耀啟前海、共築灣區」等慶賀海報刷屏朋友圈,電建控股所屬的上市企業南國置業還發出拿地公告稱,聯合競拍成功有利於公司進一步增加土地儲備,開拓粵港澳大灣區的佈局,進一步加快全國多點佈局的步伐,預計項目收益率將不低於公司平均投資收益率水平。

前海土地熱度居高不下,與供應奇缺有直接關係。自2015年成立自貿區以來,前海共有43宗土地出讓,其中40宗為商業辦公、工業產業、公共設施用地。2019年至今,前海在土地市場上僅推過三宗宅地,每次拍賣都掀起百輪大戰。2019年,天健地產經過118輪競逐,以38.9億元的價格斬獲桂灣項目。今年5月,龍光與對手拉鋸40分鐘,舉牌超百輪,以115.9億無封頂價拿下前海天境花園地塊。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對鋒面News表示,前海出讓宅地的出發點是調整區域供地結構,官方希望能從供應端增加供給,緩解房價走高的現象。從開發商的角度來看,在前海拿地有助於擴大在粵港澳大灣區尤其是深圳的市場地位和品牌影響力。

美聯物業全國研究中心亦認為,限價10.7萬元/平方米的情況下,未來獲利空間較小。房企依然如此高代價拿地的主要原因是,在前海打造地標性住宅小區,將對企業名聲帶來積極的影響。同時,前海是未來深圳發展的重中之重,前海宅地更是稀缺資源,乃是兵家必爭之地,值得各房企放手一搏。

「國家隊」逆市補倉

前海火熱,有市場的原因,也有企業戰略的原因。適時補倉,是房企All in的主要動機。

以拍地現場反應最激烈的金地為例,年報數據顯示,2020年公司在深圳僅有兩個計劃開工項目,即金地龍城中央和深圳天元。值得注意的是,這兩個項目都非金地100%持股,均為合作項目,深圳天元項目金地佔比僅21%。

一名金地土地投資人員對鋒面News表示,近年來金地在大本營的土地儲備告急,公司每次土拍都積极參与但都沒有收穫。這次土拍公司已經準備了一個多月,部門的重心都集中在區位研究、土地調研和成本測算,「再不拿地都無米下鍋了」。

在這場前海土拍大戲中,「國家隊」選手佔據了半壁江山,參與競拍的企業中,中海、華髮、金茂、金地、華潤、前海控股、招商等均為國企或央企。而在近期流出的「三道紅線」清單中,中海、華潤、招商、金地等都屬於綠檔企業,資金安全降負債壓力較小。

與忙於降負債、收縮投資的紅、橙兩檔房企相比,綠檔房企業顯然更有逆勢補倉、積極擴儲的資本。

克而瑞研究中心數據顯示,TOP50房企中紅、橙和黃色三檔企業的單月投資金額從9月開始下行,而綠色檔企業9-10月拿地金額仍然居高不下,成為唯一拿地保持穩健偏積極的企業,甚至10月份拿地金額出現上揚的趨勢。以本次積極舉牌的中海為例,僅在7-10月份,中海的拿地金額較上半年拿地金額便已經上漲了15%。

本次前海拍地也被視為是深圳年終宅地大戲的暖場,11月23日深圳將集中出讓8宗居住用地,起拍價共計294億元,為年內最大規模的土地拍賣。屆時,寶安尖崗山、寶安沙井、光明中心區、龍華大浪等熱門區域均有土地擺上貨架。多家房企已備好「彈藥」準備入場,新一輪搶地大戰即將上演。

文/林佳

圖/林佳 圖蟲創意

編輯/仰鏡伊

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