2021年上半年，房地產行業發展穩字當頭。在「房住不炒」長效機制以及整體政策環境邊際收緊的主旋律下，行業整體銷售規模逐漸步入無成長時代。
毫無疑問，行業已經過了以速度論天下的短跑時代，切入長跑賽道。近日，上市房企陸續發佈期中考試成績單。經過二十餘年的高速成長，房企集體放緩速度，如何在新週期下贏得長遠發展，成爲所有房企必須直面的課題。
可以明顯看到，綜合實力強的頭部企業更能彰顯出堅固的基本盤和穩健的成長性。「招保萬金」在今年上半年重聚前十，當高槓杆、高負債不再，具有戰略定力且精準踩中節奏的房企迎來了他們的春天。
萬科總裁祝九勝表示，從 2017 年以來，調控的關鍵就八個字：房住不炒、租售並舉。主基調非常明確。政策主基調越明確越一致，從業企業就可以做更好的安排。
融創行政總裁汪孟德在業績會上直言，調控對行業和企業都是好事，經過這一輪(調控)，行業都將變得更穩、更健康。但與此同時，也要求企業在新的政策環境下快速調整適應。
房地產格局正經歷新一輪洗牌，房企之間的競逐，不再是拼規模拼速度，而是比戰略定力、產品力和綜合管理能力。
綜合實力決定行業座次
自2020年下半年房企「三條紅線」、2021年起銀行「兩道紅線」及「集中供地」等制度出臺以來，房企面臨的政策變化更加頻繁，一直以來的發展規則也遭遇徹底重塑。當下，房地產揮手告別高速成長，進入管理紅利時代，這一點已成行業共識。
應對管理紅利時代，各路玩家反應各異，或積極調整債務結構強調現金流安全、或進行組織架構調整，精簡人力，又或者是轉向開發與經營並重綜合發展。但幾乎所有房企都有一個共同的特性，管理紅利時代下，規模競爭不再被擺在戰略首位。而未來公司利潤的成長，將更多的來自企業自身強大的綜合管理能力。
作爲在地產週期異軍突起的龍頭房企，融創早在2019年便開始主動調整，落實「降槓桿、優化資本結構」的戰略要求，並在隨後的2020年持續踐行，謹慎投資、優化財務。
如今，均衡穩健的戰略已初見成效。這使得它能在變化的大環境中，進一步保障企業發展的安全健康。
上半年，融創彰顯出極強的拿地紀律，在土地市場嚴控拿地總量，提升土地質量。這使得它能在變化的大環境中，進一步保障企業發展的安全健康。期內，融創穫取權益土儲貨值2135億元，權益拿地銷售比37.9%，若把時間拉長至一年（2020年7月-2021年6月），公司權益拿地銷售比僅爲28.5%，遠未達到監管所稱的40%紅線。
嚴控支出的同時，融創狠抓回款充盈現金流。期內，融創實現3208億元銷售額，同比成長64.3%，回款率保持高位水準。銷售高成長、高回款率，來自市場的認可，讓融創的現金流更爲充裕。截至6月末，融創在手現金達1232億元，其中非受限現金1011億元，較去年底提升2.4%。
多措並舉下，融創「三道紅線」由橙轉黃，財務健康度不斷提升。截至報告期末，公司總資產達1.2兆元，較去年底提升9%，一年內到期有息債務總額910億元，短債佔總有息負債比重下降至30%行業低位，債務結構良性，財務彈性更趨強韌。
更爲難能可貴的是，融創強大的綜合管理能力，幫助這家四強房企在下行週期繼續保證有質量的經營，營收和利潤一個都沒少。上半年，融創實現營業收入958.2億元，同比成長23.9%；毛利199.8億元，同比上升12.5%；歸母淨利潤119.9億元，同比上升9.4%；核心淨利潤131.5億元；每股收益2.62元，同比上升8.7%。
相比起那些業績下滑的競爭對手，市場可以明顯看出融創已經錘鍊出強大的綜合能力，成爲一家綜合實力均衡且具有競爭力房企。
週期裏的節奏大師
這一切，都是源於融創磐石般的戰略定力展現出的強勁韌性。
「我們一直在一線，這麼多年，對市場和環境的判斷，偏差不大。」
業績會上，孫宏斌非常凡爾賽的說出這一句話。他所言不虛，在過去很多年裏，融創是所有房企裏對週期把握最精準的一家。而這樣強大的戰略定力，也成爲了融創能持續發展，堅守長期主義的祕密武器。
創辦融創之初，曾飽受激進擴張之苦的孫宏斌依靠堅持「高階精品」和「區域聚焦」兩大戰略，完成最底層的城市佈局。依靠這些深耕的核心城市，融創打造出一批最好地段的高階產品迅速打響品牌，實現快速成長。
如今這些融創深耕的核心城市，仍是公司業績成長的主力軍。2021年上半年，融創在北京、上海、蘇州等9城銷售額超100億元，杭州、武漢銷售額超200億元；單城銷售金額超過50億元的城市也達到20個之多。
2010年，融創成功闖關上市，打開資本市場通路。那時正好是國家宏觀政策開始擴大地產供給並推行限購政策的時候。這兩點，爲融創創造了超越性發展的機會。
一方面，調控引發限購，令購房者更加惜購，利好融創擅長的高階住宅市場；另一方面，土地供給大大增加。孫宏斌曾在接受媒體採訪時感慨，如果沒有那一輪宏觀調控，房地產市場更多的機會是屬於土地儲備多的房企，融創並沒有太多儲備。
看到機會的孫宏斌，迅速轉型，開始兇猛擴張，一直之間，全國各地的土地和項目上，都出現了融創的身影。但憑藉公司「更快速、更均好、更優質、更深耕」的優勢，這些土地項目最後都成功實現轉化，而融創也因此迅速躋身行業前列。
從上市之初排名在行業40位之外，到逐漸躍升排行榜第4名，融創實現了從追趕者至領跑者的身份轉變。上半年，融創合同銷售金額更是達到3208億元，同比成長率高達64%，總銷售額穩居行業前四，距離第三名僅300億元左右的差距，進一步縮小與行業前三位的差距。
不難看出，憑藉着對宏觀環境和行業趨勢的敏銳洞察與精準判斷，融創在每一輪調整中都能精準踩準節奏，實現逆勢發展彎道超車的奇蹟。
但在規模快速成長的同時，不可避免地出現了階段性負債率偏高的情況。融創很快意識到資本結構的優化對公司長期發展至關重要。先於政策要求，從2019年下半年融創就開始主動優化資本結構、降槓桿，提升盈利能力的同時保證充裕穩定的現金流。
2020年，融創開啓轉型一年，正式打開了公司「均衡高質量發展」的序章，主動調整節奏，拿地金額僅爲2019年的一半，「三道指標」連降兩檔至黃檔，融資成本持續下降，信用評級全面提升，業績全面成長的同時負債指標也持續改善。
如今，均衡穩健戰略已初見成效。融創在保障淨負債規模相對穩定的基礎上，透過加快利潤兌現增厚權益，優化槓桿率。同時在兼併購市場獲得了較充裕的高性價比土儲，獲得支撐未來業績繼續成長的動力。換言之，融創做好準備迎接中國房地產行業「穩地價、穩房價、穩預期」的下半場，準備重新出發。
而面向未來，融創已經提煉出了更安全、更從容、更長期、更有價值的「四更」經營準則，在地產行業的新語境下，爲行業未來的發展打造出新的範式。
產品力是房企穿越週期的根本
在首輪「雙集中供地」結束後，土地出讓規則迎來集中調整。於7月22日，住建部對房地產調控發表權威解讀，指出未來房地產調控要著力建立房地聯動機制，推廣北京「限房價、控地價、提品質」的做法。提品質，作爲新的調控措施關鍵詞，也相繼被多個城市採納實施。
這意味著，房地產行業將迎來「競品質」時代。新的時代背景下，房地產行業迴歸「房住不炒」的本質，產品力將重新成爲房企發展的核心競爭力。未來，擁有高品質產品力的房企不僅在銷售端嶄露頭角，也將在土地端如魚得水，獲得更多發展機遇。
創立之初，便定位於「高階精品」的融創，在「競品質」時代的領先優勢將進一步擴大。
除壹號院系、桃花源系等明星產品系列外，融創還接連推出了雅頌繫、九府宸院系、宜和山水系、府系等中式產品系，成爲高階市場的標杆。
與此同時，針對主流客羣年輕化趨勢，融創積極求變。透過深入研究當代年輕人在生活方式、價值取向及消費偏好上的改變，融創推出「I AM I」新創系列產品，得到市場和購房者的高度認可，已落地項目中，上海融創未來金融城、杭州萬融城、武漢融創公園大觀等項目均成爲市場紅盤。
除了在產品方面精益求精，融創還秉持精細化管理，爲客戶提供高價值服務。爲推動用戶體驗升級，融創基於透明、公正、體驗好的底層邏輯，著力推進從BIM設計、智慧算量、集採平臺、智慧建造、在線銷售平臺、客戶關係的全鏈條數位化運營，構築起一套線上線下一體化智慧化服務能力，幫助購房者從簽約後服務、等待期到交付到入住的全過程線上化互動，一戶一檔、一客一檔、全週期風險管控。
這些多元化的努力跟嘗試，讓融創多次斬獲不同機構的認可。今年上半年，繼摘得克而瑞研究中心、億翰智庫的產品力桂冠後，融創再次獲得中國指數研究院「房地產產品力優秀企業」第一名。
此外，充裕且高品質的土儲，也將支援融創未來更從容的成長。截至6月末，融創持有的權益土儲貨值約 2 兆元，足以支援未來穩健發展。
透過不斷夯實產品競爭優勢、城市深耕、市場口碑和高質量土儲的核心優勢，融創在地產主業持續建構的綜合能力，讓這家公司能夠更加從容應對行業波動，爲其戰略升級打下了堅實基礎。