「今年您最重要的工作是什麼？」
「『規劃』啊，哈哈哈」 ，泰禾董事長黃其森語速不快，輕搭在桌子上的右手，時不時抬起，配合着話語節奏落下，顯得鬆弛。在經歷了高階主管變動、項目出售、負債風波後，再次出現在公衆視野的黃其森總是笑著。
「今年最重要的就是規劃啊,規劃」，意識到自己的口音可能引起了誤解，黃其森自嘲說，「哈哈哈，不好意思，我這是福州普通話，今年我們很重要的一個工作就是『回款』（規劃）了。」
在過去的一年多中，規模在千億左右的泰禾受到了業內外不遜於頭部房企的高度關注。當黃其森再度直面媒體，被問及「泰禾的危機是不是已經過去」 時，他又笑笑，「本來我們也沒有那麼慘啦，幹得還可以。」
有趣的是，口音混淆了的「規劃」一詞，在這樣一個節點，語義雙關。在回應諸多敏感問題的話語中，不難釐清黃其森對接下來泰禾發展的清晰「規劃」。一，要現金。銷售工作的重中之重，看回款。第二，不拿錯地，堅持泰禾精準的佈局戰略。第三，挑人，提升「泰禾還是小學生」的管理水準。
在中國房地產波動的週期中穿越了23年的泰禾，對於未來發展中「錢」、「地」、「人」的規劃，黃其森有堅決的改變、有絕對的堅持。
回款，泰禾的高頻詞
「到5月份我們回款了400億，還有200億在途」。
「今年行銷爲什麼這麼突出，我們以現金回款爲考覈指標，獎金3個億」。
「今年保守提出銷售目標1500億，但是我們更看重回款，希望不低於1000億」。
黃其森沒有迴避泰禾的資金問題，但多次強調了泰禾的一個變化——對銷售 「回款」的極度重視，這成爲泰禾的年度高頻詞。「以銷售回款來考覈，這個還是很有成效的。兩次完不成， 自己提出來走。」
與變革對應的是，在2018年黃其森對銷售回款的不滿意。「我們的銷售額沒有大家想像的這麼慘，2018年我也賣了1300億。你們看看，這不算差啊，就是回款少了點，700多億吧。」
自2015年，泰禾就不在年報中披露年度銷售業績了。但黃其森亮出這個數字，並且強調，「最重要的是什麼，我這個銷售業績，自己的權益佔比達到百分之八九十啊。」
回顧2018年的房企銷售排行，如果按照權益銷售額計算，千億左右規模的泰禾排名在TOP20以內。
「和2000億有差距，但是要有展望和追求」，先前，黃其森爲泰禾定下了2018年度2000億的銷售目標，並未完成，「 今年定1500億，還是一個比較審慎的目標。」 黃其森笑著說道。
而對於一度頗受質疑的高槓杆和償債問題，泰禾也給出了數據作答。在過去5個月裏，去槓桿、降負債同樣是泰禾的關鍵詞。
泰禾的有息負債從2018年底的1375億左右下降到目前的不到1200億。今年內到期的短債，去年年底爲574億，已經償還了180億，還有300多億已經做了重新的安排和置換，到今年年底需要剛性兌付的金額不到60億。泰禾目前的融資成本在8.5%左右。
2018年年底和2019年一季度，其經營性現金流分別爲130多億和120億。「這在泰禾多年的發展歷史上是不錯的指標」。
惠譽國際近日對泰禾集團長期主體評級展望由「負面」上調至「穩定」，主體評級確認爲B-。
「現在房企一提起來銷售目標就衝千億，這到國外說起千億，他們眼睛都瞪很大。人家的千億一兩百年都不見得做得到」，黃其森說，希望泰禾沉下來，「我們稍微調整一下，讓泰禾在1000多億的規模夯實 ，管理抓上去。」
土地戰略 「定力」
在泰禾闖關時刻，黃其森還是挺幽默的。
「我們是七匹狼裏的頭狼啊」，黃其森笑著說，2013年那會兒，北京有10塊地，我們能拿7塊。在北京通州臺湖搶地時，萬科報出12億，我就開出19億。前幾年，說我們是黑馬、拿地王、泰禾有點瘋的都有。
2013年的時候，泰禾在北京上海附近拿了800億左右土地，「到2016年你再看，這些地1600億都拿不下來」，黃其森有點得意， 「現在一些項目一拿出來說合作，這麼多人談，大家都留口水。」
黃其森揮動的右手伸出食指在空中著重點了一下，又撐了一下椅子扶手，正了正身說，「這就是定力，大家都在講戰略 ，但是，我們是很多企業裏面最有戰略定力的。」
在黃其森看來，當年遭遇詬病的瘋狂拿地策略，成爲泰禾抵禦週期的資本。一則，有的同規模量級房企佈局了70多個城市，而泰禾聚焦20多個城市，且多爲一線、強二線城市，以北京、上海、廣州爲核心的城市羣，佔土儲的80%，地塊稀缺，現實風險低。而這些土地在這一輪週期危機中，成爲泰禾「土地換資金」的籌碼。用黃其森的話講，「碧桂園幹得來的，我幹不來，我只敢守住這20幾個城市」。二則，黃其森理解的戰略清晰，還體現在泰禾堅定的「有所不爲」。
「2016年上半年，我就覺得不對了，所有人都到北京上海去拍地，兩三天出個地王，我就在員工大會上說，要對市場有敬畏，拿地要停掉。」黃其森說，「我已經不做帶頭大哥好多年了，哈哈哈。」
在此之外，黃其森還篤定了幾個領域，堅決不做：三四線市場堅決不去；環京市場一個不做；把海南原來的地退掉，不再進入；長租公寓堅決不做。
按照黃其森的說法，原來泰禾有7000億的土地儲備，跟世茂合作後還有6000億，優質土儲豐厚，有底氣應對1000多億的負債。「未來可能還會有一些項目和企業合作，但是不會像世茂一樣大規模了」，泰禾也會鼓勵小股操盤，輸出品牌。
黃其森的人才偏好
如果說土地策略折射出黃其森戰略的絕對堅定，那麼這一年多來對人事的調整，對人才的偏好，則是黃其森認爲泰禾應有的堅決改變。
「泰禾的戰略是大學生，那管理還只是小學生，我們有差距」，黃其森用「流水不腐」形容了近來的泰禾人事變動，「原來的泰禾，人性化太多了點，執行力差。只有高激勵，沒有嚴考覈，完全靠自覺還是有問題的。」
同很多房企大佬一樣，黃其森也認爲拿地錯誤是房企最大的風險，「我可以儘量控制不犯太大的錯誤，別拿錯地，去錯地方，但是整個操盤不是一個人能解決的」。
對於團隊素質和管理的整體提升，是黃其森在泰禾穿越危機時最重要的心得，他下定決心開始做人事調整，並且將「看人、用人」作爲自己的重要工作。
華爲是黃其森多次提到的管理對標企業，而他認爲，在行業內，萬科、龍湖、融創、恆大、碧桂園、萬達都有他們用人獨道的地方，執行力都是值得借鑑和學習的。
從去年以來，泰禾先後有多位高階主管離任，在業內外，爲泰禾尋找人才的獵頭聲勢不小，且提出了不低的入圍門檻，「豪華學歷」是基本條件。
不難理解，黃其森本人是精英教育的推崇者。在1980年，上大學還是「千軍萬馬過獨木橋」的時代，15歲的黃其森考入大學，畢業後進入銀行工作，1996年創立泰禾。
「房地產市場在漂，沒有敬畏是不行的」，在他看來，偏好名校、名企人才，是看重他們已經經歷過重重篩選和培養，有「規矩」。
於是，在泰禾的新「規劃」下，黃其森此時開出的人才標準清單，向上相容。比如，財務領域，要四大會計師事務所出身的，也青睞央企裏的處長級別人才，他認爲這些人都是在體制內經歷過重重選拔和培養的；而建築領域則要求是「老八校」的；法律領域，要清華北大，中國政法的。
「泰禾大規模的招聘，會在6月底結束。今後會更多內部推薦、內部提拔，我們一定要撐下來，向管理要效益。」 一直笑盈滿面的黃其森說到這句，有點嚴肅。