作爲近三年規模排名上升快速的閩系房企代表，有「小碧桂園」之稱的陽光城集團8月初發布了其中期業績報告。去年首進千億規模陣營的陽光城，今年上半年的銷售認購金額已經超過千億。而在入主兩年的「雙斌」明星高階主管組合的解讀下，陽光城的中報中除了數字，還描畫出了其今後的方向，也折射出當下房地產行業必將直面的三大命題：規模與負債、融資與投拓以及地產暴利時代遠去後的利潤率問題。
當陽光城不再提規模
「規模不再是最主要的目標，我們一直在速度、槓桿和負債間尋找平衡，既保證發展速度，又要保持負債不能突破。」 8月2日，在2019年中期業績溝通會上，陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌坦言，近兩年房企的日子不好過，經營工作很不容易。
2017年，前碧桂園聯席總裁朱榮斌入職陽光城，擔任公司執行董事長和總裁；前碧桂園財務總監吳建斌擔任公司執行副總裁。陽光城隨後快速奔跑，2018年其銷售業績首跨千億，合約銷售金額就達到了1628.56億元，作爲近年上升較快的「腰部房企」，截止上半年其行業排名已經位居TOP13。
中報業績顯示，2019年上半年，陽光城實現銷售金額900.7億元，若加上認購未簽約業績，該數字已超千億。報告期內，其實現結算營業收入225.11億元，同比成長48.03%，合併歸屬於上市公司股東淨利潤14.49億元，同比成長40.52%。
第一次實現「時間過半，任務過半」，但與過去的成長勢頭相比，陽光城的速度有放緩趨勢。
在2011年到2017年的六年間，陽光城銷售金額複合增長率高達85%，今年上半年的增速則爲28.7%。2019年陽光城的銷售目標爲1800億，若按此節奏，今年的增速爲10%。
今年以來房地產調控力度空前。中原地產統計顯示，2019年上半年，全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。
朱榮斌認爲，「房住不炒」主基調未變，「穩地價、穩房價、穩預期」是中央調控的基本目標，市場不會發生根本性的變化。在此背景下，規模不再是陽光城最主要的目標，管理層將保持對市場的敬畏之心，做好底線管理。
在規模與負債中尋找平衡，降負債則是陽光城的關鍵詞。上半年，其資產負債率下降至83.58%，較2018年底減少0.85個百分點；有息資產負債率降至38.84%，較2018年底減少近4個百分點；淨負債率降至145.13%，較2018年底下降37.09個百分點。與此同時，截至2019年6月末，陽光城平均融資成本爲7.72%，較2018年年末優化22個基點。
近期的融資環境對房企並不友好。陽光城助理總裁陳霓表示，陽光城正在從融資驅動型企業向經營驅動型企業轉變，在負債方面不主動加槓桿，控制負債的絕對值不會增加，透過還多少借多少的方式不增加負債，也不增加經營負擔。
吳建斌預測，近兩年內融資環境仍會持續收緊。從去年下半年開始，陽光城在融資方面主動調整，在內部抓銷售、抓回款、調結構。作爲企業，只需要未雨綢繆做自己能做的事情，把經營方面做得更好。
首提審慎投資 似「鋼絲雙人舞」
「不管東風還是西風，陽光城行銷都不停地衝鋒。」 陽光城助理總裁陳友錦表示，進入7月份以來，個別城市個別區域出現市場下滑和銷售分化。在這種環境下，陽光城將把回款作爲重中之重，下半年將搶銷進行到底。「我們將全國200多個項目進行分類，根據市場競品、存量、利潤情況進行分解，會根據每個項目不同情況做不同的動作。」
除了嚴抓回款外，一直靠「買買買」上熱搜的陽光城，今年首次提出要「審慎投資」。
2019年上半年，陽光城共以權益對價272.75億元，合計補充權益土地儲備約424.59萬平方米，累計土地儲備總計4396.35萬平方米。而在2018年上半年，陽光城共補充土地儲備（計容面積）約551.85萬平方米；2017年上半年，該數值爲721.73萬平方米。
陽光城助理總裁陳霓表示，陽光城透過經營現金計算土地支出，收多少就按照相應的比例做土地款支出，既保證公司發展儲備，也不會反向增加貸款上的債務。執行副總裁吳建斌進一步補充道，陽光城上半年買地資金剛好比回籠貨幣資金的50%略高一點，全年的買地預算約爲800億。
拿地策略轉變後，「雙斌」也在改變打法。朱榮斌笑稱，以前是吳建斌手頭有多少錢，他就拿多少地。現在他們是在鋼絲上跳雙人舞，保證發展速度的同時，又要保持負債水準。他透露，陽光城是否投資項目需要管理層都參與決策，做到審慎拿地，「拿地拿錯了什麼都是白費。」
朱榮斌把拿地比喻成身體狀態，在市場不好的情況下收縮策略能恢復元氣。「我開玩笑說，現在體檢多項指標不合格。假如半年不買地，休息半年的話，身體指標都全部合格。」
「不對地產行業的利潤率過高期待」
在2019年中報上，陽光城的利潤率低是其管理層不迴避的話題。
上半年，陽光城歸母淨利潤率爲6.44%，儘管比上年期期末提升1.1%，但仍與同行有較大距離。克而瑞研究中心數據顯示，2018年176家上市房企淨利率的加權平均值和中位數分別達到13.1%和11.7%。
朱榮斌表示，淨利潤率一直陽光城的短板，對當下的表現很不滿意。 「這不光是陽光城的問題，這也是整個行業的問題」，朱榮斌說，這幾年在限價政策下，房企要實現高利潤率很困難，甚至很多公司有一些項目因爲限價的原因出現虧損，告別暴利時代，行業的淨利潤率將回歸正常水準，建議外界不要對房地產行業的利潤率有過高的期待。
克而瑞研究中心認爲，未來在收併購紅利弱化、房企盈利空間受到擠壓的背景下，房企的盈利水準將更決定於企業自身的運營管控與成本控制能力。同時，在行業競爭加劇的市場環境下，房企也需要透過產品系標準化、升級產品品質等途徑，以產品力打造提升產品溢價。
陽光城的轉變中，「審慎拿地」替代了「買買買」，以經營爲導向的激勵機制也開始加入了品質和利潤的元素。
中報現場，朱榮斌直言，中國房企的品質還有很大的提升空間，在過去幾年，陽光城也沒有拿得出手的項目，直至今年纔有可以亮相的項目。「未來兩年，不敢再承諾規模上有多大的提升，但是我們在品質管理有相當大的空間。公司現在有點大，再過兩年真正做到有點強，把公司做成又大又強的一家企業，這是我未來的發展目標。」
陽光城管理層反思道，過去激勵體系中與規模掛鉤的指標比重太大，與戰略目標不匹配。下半年陽光城將調整激勵體系，強化品質導向，加大品質考覈與利潤考覈的力度。品質考覈以工程品質和設計品質爲突破口，利潤考覈則是當期利潤與結算利潤的綜合考覈。朱榮斌透露，目前框架已經完成，在8月份推出。
在朱榮斌看來，限價之下，尤其是在縮量的市場下，市場將回歸以質定價，品質是產品能夠被市場接受的基本保證，更是產品實現利潤以至於能夠實現溢價的根本途徑。