3月11日，融創服務發佈上市後的首份業績報告。
在物業板塊的新一輪競爭中，融創服務實現了在管規模、營收、利潤等多項核心數據的快速成長，向市場證明其高質量成長的可持續性。受利好訊息刺激，年報發佈當天，融創服務股價報21.8港元/股，大幅上漲3.18%。
作爲備受資本市場矚目的明星物業股，融創服務能夠在物企破發率攀升、估值分化加劇的背景下，始終保持著強勢地位，除了在規模上保持高速成長，更重要的是其不斷強化中高階市場的優勢地位，實現核心利潤數據的持續向好。
高質量快速成長 規模、利潤雙豐收
整體來看，在過去的一年中，融創服務在管規模和盈利能力均實現顯著提升。
財報顯示，2020年融創服務實現營業收入約46.23億元，同比成長約63.5%；毛利12.75億元，同比成長達到77%，毛利率約爲27.6%，基礎物業毛利率從11.8%大幅上漲至21.6%。扣除一次性上市開支影響後，融創服務全年實現歸母淨利潤約6.20億元，同比成長129.8%；淨利潤率達到13.5%，較去年的9.5%提升4個百分點。
營業收入的大幅提升，得益於其在管建築面積的快速增加。截至2020年底，融創服務在管建築面積達到1.35億平方米，同比成長155.1%；合約建築面積達到2.64億平方米，同比成長67.2%。考慮與母公司融創中國暫未簽約的土地儲備面積1.27平方米後，融創服務未來可確定的合約面積將近4億平方米。
近年來，隨著上市潮的持續，物業板塊規模競爭愈發激烈，尤其是頭部房企的拆分物企，在母公司的助力下，積極開啓收併購擴張模式，不斷吞併收購中小物企，增厚實力。作爲高質量成長的典型企業，融創服務憑藉收併購方面的先天優勢，不僅在規模上實現從腰部到頭部的飛躍，業務佈局、收入結構等多項指標也顯著優化。
2020年，融創服務外拓市場影響力大大提升，浙江、江蘇、四川、河南等省份的規模顯著增加，合約建築面積均超過1000萬平方米；新增第三方合約建築面積6197萬平方米，佔總新增合約建築面積1.1億平方米的58%；醫院、會展、政府機構等非住宅新增合約建築面積佔比也顯著提高。
業務規模持續擴大，爲企業帶來可觀的規模效益。2020年，融創服務物業管理服務收入從11.48億元大幅成長141.6%至約27.74億元，佔總收入的比例亦從40.6%提升至60%，成爲最大收入來源。
同時，融創服務的非住宅物業佔比顯著提高，考慮到非住宅物業平均物業費單價更高，公司盈利水準亦相應提升。數據顯示，2019年至2020年，融創服務的非住宅物業在管面積從815.4萬平方米增至3043.7萬平方米，佔總在管建築面積的比例從15.4%提升至22.5%，增加7.1個百分點；收入從2.07億元增至8.3億元，佔總收入的比例從18%提升至29.9%，增加11.9個百分點。
第三方合約建築面積的顯著成長，讓融創服務的收入結構進一步優化。數據顯示，2020年融創服務來自獨立第三方物業開發商開發的物業在管建築面積從32.9萬平方米增加至4332萬平方米，佔總在管建築面積的比例從0.6%顯著提升至32.1%，收入佔比亦從0.4%提升至24.1%。
從股價連續兩個交易日大幅上漲來看，資本市場對融創服務的第一份成績單頗爲滿意。
聚焦高能級城市 以品質強化競爭力
融創服務能夠得到資本市場的認可，不僅是因爲其肉眼可見的發展速度，更是因爲對行業發展方向的正確判斷。
與房地產開發行業不同，輕資產、輕負債、現金流穩定的物業行業較難形成寡頭壟斷型市場，比起盲目追求發展速度，提升服務品質，以口碑開拓市場，更有利於企業構築深厚護城河。
從近年來融創服務的發展軌跡來看，對外充分發揮強大母公司的先天優勢，並透過收併購快速擴大規模，對內不斷拓寬物業服務的發展空間，透過高品質、數位化實現服務力的持續提升，呈現出明暗雙線共同發展的良好狀態。
尤其是在發展高品質物業方面，從在管物業的分佈、收入構成來看，融創服務具備一定的先天優勢。
截至2020年底，融創服務業務覆蓋全國137個城市，合約建築面積達到2.64億平方米。其中，超過86%的合約建築面積位於核心一二線城市，且在佈局的一二線城市管理密度顯著高於行業平均水準。
由於聚焦高能級城市，融創服務的在管物業品質普遍較高，客戶羣體也更習慣於爲高品質服務付費。近三年來，公司平均物業服務費均高於3元/平方米，高於其他主流物管公司物業費單價。
而且，截至2020年末，融創中國的土地儲備達到2.58億平方米，其中78%位於一二線城市。未來相當一段時間，融創服務都將在對高品質物業服務需求最旺盛的一二線城市保持優勢地位。隨著新盤佔比的進一步提升，融創服務的物業費單價也將大機率繼續保持較高水準。
除了背靠強大母公司鞏固核心城市的市場地位，融創服務也在有意透過收併購進一步強化優勢。在2020年業績發佈會上，融創服務管理層透露不會盲目追求數量，而是要求保證「高質量的收併購」。此處的「高質量」，可能不僅指向收購標的的規模、質量，也包括與融創服務的資源、能力互補。
在過去的一年中，融創服務透過成功併購開元、環融，實現非住宅物業、第三方合約建築面積佔比的大幅提升。相比住宅物業，非住宅物業單價水準更高，提價也更爲簡便，更利於發展多樣化服務。在非住宅物業規模快速增加的同時，融創服務的利潤水準也在相應提高。
以質提量 科技賦能 服務力持續提升
融創服務的競爭優勢，在資本市場，體現爲核心財務數據持續優化的高質量成長，而回歸物業服務本身，則表現爲人性化、多樣化的高品質服務。
將原有的基礎物業服務進一步提升爲「大服務」理念，融創服務提出一套獨有的歸心服務體系，包含基礎物業服務、物業增值服務以及以社區活動、社羣活動爲主的文化服務，並透過APP、微信服務號和客服熱線三大線上平臺和線下服務中心，實現高品質服務的標準化和多樣化。
首先是基礎物業服務極致化。融創服務建立了一套53411快速響應服務體系，對保潔觸點分級管控，電梯等設備維護檢測保養項目超過200項。疫情期間，融創服務迅速建立起「三防體系」，收穫40餘個疫情表彰，得到了央視、地方官媒的關注報導。
其次是社區生活服務人性化。融創服務形成了一套涵蓋業主生活需求、房屋資產管理和社區空間運營的多元服務業務體系，可爲業主提供包括快遞到家、家政保潔、到家維修、二手租售、美居軟裝、文化旅遊等在內的社區生活服務生態圈。
融創服務對社區增值服務的深度發掘，爲企業帶來了直觀的盈利提升。2020年財報數據顯示，融創服務的社區生活服務毛利率達46.3%，遠高於物業管理服務的毛利率21.6%，成爲提升整體毛利率的重要部分。
最後是社區文化服務的多樣化。僅2020年年內，融創服務先後舉辦690餘場社羣活動，打造健走未來、果殼計劃、鄰里計劃、業主達人秀與業主春晚五大品牌活動，不僅增強社區凝聚力，客戶滿意度、用戶黏性也顯著提高。根據獨立專業諮詢機構賽惟諮詢的報告，融創服務2020年客戶滿意度高達90分位，遠高於行業平均73分。
在服務力的持續提升下，融創服務的收繳率、續簽率均不斷提高。2017年至2019年及2020年，融創服務的物業費收繳率分別爲100.2%、109.4%、111.7%以及111.8%；近三年的合同續簽率也維持在99%左右，截至2020年6月末，公司合同續約率達到99.6%。
除了歸心服務體系的建立，融創服務還透過與阿里巴巴展開深度合作、戰略投資鋒物科技等，打造了一套智慧社區、物業運營管理、客戶生活服務一體化線上服務平臺，實現車行、人行、安防、設備設施四大業務場景規範化、統一化。
作爲勞動密集型行業，物業服務實現數位化升級，不僅能提升管理效率，更能大幅降低成本，進一步增厚利潤空間。興業證券的一份報告估算，智慧物管技術持續落地後，典型物管公司人工成本將降低20-30%，毛利率提升10-20個百分點。
顯然，融創服務這類綜合實力雄厚的企業，有望更快實現物業服務板塊的數位化轉型升級，在未來的競爭中佔據優勢地位。在最新發布的排行榜中，融創服務位列中物研協發佈的物業服務企業品牌價值TOP5，易居克而瑞發佈的中國地產數字力TOP5物企。