融創上市十年啓示錄：利潤第一，行穩致遠
「這一次，融創的天晴了。」十年前，融創中國幾經波折後終於登陸資本市場，融創中國董事會主席孫宏斌頗有感慨。彼時，地產江湖羣雄崛起，恰逢調控頻出的時代，悲觀者認爲房地產的黃金時代已然結束，而孫宏斌卻篤定地認爲，屬於中國優秀房地產企業的好日子還沒來。
歷史證明，他是對的。過去十年，正是中國房地產市場發展最迅猛的十年，住宅總量高速成長，市場交易總額不斷重新整理記錄。置身城鎮化浪潮中，房地產企業與時代共同成長，駛上發展的快車道。
以融創中國爲例，自2010年上市起，融創中國實現了合同銷售額成長77倍、收入成長35倍、核心淨利潤成長17倍、土地儲備貨值成長33倍及淨資產成長27倍的跨越式發展。
順勢看速度，逆勢看底盤，真正帶領企業穿越週期的是戰略。上市十年，融創構建的「地產+」戰略藍圖正從理想走向現實。目前，融創以地產開發主業爲中心，以融創服務、融創文旅、融創文化、融創會議會展和融創醫療康養等五大板塊爲支撐，打開全新發展格局。
「我們無法評判市場，我相信長期來說市場是會調過來，我們能做的是把公司的基本面做好。」8月26日，在融創中國2020年中期業績會上，管理層表示，融創將以提升自身實力應對市場變化。
今年上半年，融創交出了一張高分成績單。截至2020年6月30日，融創實現合同銷售金額1952.7億元，銷售規模位列行業第五。隨著疫情好轉，銷售額逐月回暖， 7月，融創合同銷售金額同比大幅成長26.97%至522.5億元。此外，目前融創總資產總計9964億，即將邁入兆級資產企業。
在第一梯隊站穩腳跟後，融創開始思考後半程的謀篇佈局。
融創在2019年初升級集團戰略爲「中國家庭美好生活整合服務商」，開啓複合型企業集團的新篇章。圍繞這一邏輯，融創基於地產主業做出延展，搭建了融創服務、融創文旅、融創文化等多個下屬產業集團，業態涉及物業、文旅、文化、會議會展、醫療康養等衆多板塊。
今年8月，融創服務正式開啓IPO之旅。根據中國指數研究院的資料，2019年，融創服務的整體成長率爲104.5%，在大型物業服務企業中排名第一。
截至2020年5月31日，融創服務合約建築面積達2.27億平方米，2017年底至2020年5月底的年複合增長率爲76.5%；截至2020年5月31日，在管建築面積達1.01億平方米，2017年底至2020年5月底的年複合增長率爲95.2%，其中86.2%位於一二線城市。
華創證券認爲，融創服務分拆上市後，其高成長性望享受物管行業高估值，並仍爲公司的附屬公司，有望增厚融創中國的市值，實現高質量協同發展。
與此同時，融創文旅在復工復產後，經營快速回歸正常。4月之後，融創文旅的單月收入、客流量、酒店入住率、樂園客流等指標均呈現逐月上升趨勢。截至8月25日數據，當月文旅集團收入已達5億元，融創樂園客流量達243萬人次，商業客流量達1021萬人次，基本恢復至疫情前水準。
透過優化租約結構、升級招商品牌、創新行銷模式、線上行銷管道發力等舉措，融創文旅努力提高收入、釋放能效。目前，融創文旅已與攜程、美團等開展深度合作；此外，融創文旅抓住政府針對疫情恢復期的政策紅利，刺激消費復甦。在產品設置方面融創文旅積極突破創新，強化拳頭產品優勢。同時對夜遊產品進行升級改造，並整合樂園資源推出一站式酒景產品，得到市場廣泛認可。
增強天花板逼近，行業比拼肌肉的時代已經過去，進入綜合實力的競逐。年初的業績會上，孫宏斌坦言，企業做到一定規模後，利潤纔是第一位的，降負債、穩健經營、提高綜合競爭力這些事情更重要。
盈利能力，被視爲下半場的核心競爭因素。今年上半年，融創的核心財務指標均取得了成長。
來自財報的數據顯示，上半年融創中國收入總額爲773.4億元，較上年同期768.4億元小幅增加0.7%。毛利達約177.6億元；公司擁有人應占溢利達約109.6億元，同比成長約6.5%；公司擁有人應占淨利潤率達約14.2%，同比增加0.8個百分點；核心淨利潤達約130.4億元，同比成長約3.0%。
在平穩週期裏保持營收利潤雙成長，融創的底氣來自於優質的土儲。截至6月30日，融創擁有確權土儲總貨值超3兆元，總面積超2.5億平方米，平均土地成本4312元/平方米，貨值約80%位於高能級的一二線城市。
手握3兆土儲，融創在上半年審慎投資，規避風險。「2020年上半年是土地市場風險最大的時候。這時候房價壓力大，土地拍得很貴，而下半年開發商手上的錢可能會少一點。所以我們判斷上半年的公開市場不是好的拿地時機。」孫宏斌認爲，上半年土地市場過熱，因而減少在這一塊的投入。2020年上半年，融創把握土地市場機會，以合理價格擇優補充了少量土地，同比大幅下降64%。兌現嚴控拿地的發展戰略。
控制拿地節奏的同時，融創還在融資端爲減脂增肌。2020年上半年，融創有息負債總額穩步下降，淨負債率大幅下降23個百分點。截至報告期末，集團賬面現金達1209億，流動性充裕，始終在現金安全的前提下發展。
此外，融創透過提升銀行類融資佔比、把握公開市場債券融資機會、提前償還高成本信託來優化融資結構，同時實施嚴格的分類紅線管理等舉措，2020年上半年，新增融資成本下降1.9個百分點。
