前言：北京房價近年來持續上漲，爲將房價穩定在合理範圍內，自去年以來，政府陸續出臺了一攬子政策，其中包括共有產權房、租售工具、保障房等重磅政策。衆多調控政策的背後有何目的？未來北京樓市究竟走向何方？在這樣的大環境下，購房人應如何判斷和選擇？
新調控出臺 北京未來85%供應爲政策房
2016年12月19日中央經濟工作會議明確「房子是用來住的，不是用來炒的」，中央調控樓市的決心非常明確。2017年4月7日之後，又推出一系列政策，強調加大供地、並完善租購併舉的住房體系，並重點發布了《北京市共有產權住房管理暫行辦法》。
2017年9月30日北京市新總規出臺，規定未來五年新增供應各類住房150萬套以上，其中租賃類住房佔比30%、保障性住房佔比21%，中小套型普通商品房、共有產權房佔比34%，意味著未來北京市場上小面積政策型住房將佔到85%的絕對比例。
目前多重限購、限貸政策的出臺，正是在共有產權房、租售並舉制度出臺之前，採取的打壓房價的暫時性手段。
明年共有產權房集中入市 拋售小戶型機不可失
2017年1-10月份北京市土地成交共計35塊，均爲限價地塊，由下圖可以看出，其可售價格與露面地價差值極小，開發商的利潤空間被大大壓縮。
從這30多塊地的拿地時間和體量來看，按開發商一般從拿地到開盤約爲15個月來計算，限價商品房和共有產權房大量推出的時間是2018年二季度到2019年上半年。2018-2019年共有產權房將大量供應，合計249.57萬㎡，且價格很低，剛需市場整體價格下跌的可能性很大。因此，如果手中持有小戶型產品，建議於今年儘快出售。
政策房擠佔土地供應空間 舒適性改善產品將愈加稀缺
值得注意的是，若市場供應的85%被政策性住房佔據，那麼大戶型改善房佔比僅有15%，將面臨前所未有的稀缺斷供。2017年截止11月底，北京新增供地可開發爲。平層改善產品預估可售套數不足3000套，限售均價5.2萬/平，剛改\改善將處於嚴重供小於求態勢，改善產品勢必受到客戶追捧。
另一方面，2016年6月後出讓的多宗地塊，都涉及到大量的開發商自持的租賃用房及共有產權房，而剩餘的體量也都被限價，這將壓縮開發商的盈利空間，從而出現成本最小化導向的產品，真正舒適的改善產品面臨絕跡。
當下是購買改善型大戶型的最佳時機
未來可以預見的是，一方面，當大量的共有產權房入市後，真正剛需人羣的購房需求逐漸被滿足，一刀切的限價、限售政策將被放開。另一方面，因爲大量的共有產權房、租賃用房擠佔商品房土地供應，改善型商品房將越發稀缺，一旦限制政策被放開，很有可能產生報復性反彈、價格大漲。
另外，即便是在改善型房市場，由於受宗地配建指標要求不同，也會產生嚴重的兩極分化：2016年6月之前拿地的產品，仍舊可以做好的改善型產品；而之後拿地的產品，由於宗地可能帶有大量的自持比例，設計的產品將趨於成本最小化的「僞改善」產品。
必買改善房，更要買區域產品皆優的改善房
在明確之前所談到的幾點之後，我們基本上對賣掉小房子，買進大房子已經達成了一定共識。那麼哪個區域的、什麼樣的產品，纔是真正好的改善類產品呢？
就北京而言，朝陽、海淀經過多年發展，已經非常成熟，未來潛力實際有限；近些年來，政府對大興投入7000億資本，世界級空港新機場在建，衆多國家級產業基地也在這裏，可以說北京未來的價值高地在大興。
房產市場對城市區域價值的敏感度是最高的：龍湖在大興的第一個項目—首開龍湖天琅的熱銷即證明了這一點。
龍湖對大興居住價值進行研判後，擇址南中央別墅區瀛海板塊，打造了最符合大興高階人居的改善型產品——11米麪寬、雙首層設計、南向老人套房+老人花房、6.9米地下挑空、270°採光瞰景視野……天琅展現在世人眼前的是更加優渥、舒適的生活環境。入市以來，廣受市場認可，成爲2017年1—11月長安街南別墅市場成交TOP1。當未來市場上小面積政策型產品成爲絕對主力供應後，如天琅一般的好房子將「打著燈籠也難找」。據瞭解，首開龍湖·天琅最高量級業態，建面436㎡的雙拼乾庭本月開盤，僅奉8席。
筆者也對衆多購房者做一個忠告：有小房子的抓緊賣掉，共有產權房入市後，小面積的剛需房不再值錢，大戶型改善房一定要早點下手，視窗期是現在！
