臨近年末，2020年的物企上市潮迎來新高峯，僅12月上半個月，就有4家物企成功登陸資本市場。
截止12月19日，今年掛牌上市的物企數量已經達到16家，對比2019年的12家，以及2014年-2018年的總和也僅有12家，2020年可謂創下歷史新紀錄。
這場自2018年開始的物企上市潮，已陸續誕生30餘家上市物企。如今物企上市熱情依舊，資本市場的態度卻已是冰火兩重天。僅今年12月上市的4家物企中，就出現了華潤萬象生活開盤大漲38.12%，而恆大物業、佳源服務和遠洋服務上市首日破發的兩級現象。
其中，12月17日，擁有明星基石和數倍超額認購的遠洋服務，上市首日遇冷，以開盤跌破發行價收官2020年的物企上市潮。
狂奔三年後，緊隨著物企上市潮而來的，則是今年逐漸形成的上市「破發潮」。據鋒面News統計，2020年掛牌上市的16家物企中 ，有8家出現開盤首日破發。而過去5年（2014-2019年）上市的房企中，僅有4家出現首日破發。
多位業內人士表示，隨著物業板塊遠高於房企母公司的估值吸引力不斷加強，和「三道紅線」對房企的融資壓力持續加劇，物企上市的需求將更加迫切。
「在港交所擬提高上市企業門檻、上市競爭加劇導致上市難度提升的情況下，物業企業迎來一波更洶湧的爭搶上市潮將是大機率事件。」 IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析，龍頭房企拆分物業公司陸續就位，沒有好故事的中小物企想要獲得高估值、保持股價也將更加困難。
遠洋服務首日破發 物業股光環不再耀眼
截止12月19日，仍在港交所排隊等候的6家物業管理服務企業，最新遞交的招股書均顯示爲「審覈中」。這意味著，2020年這場物企上市潮最終定格在遠洋服務。
數據來源於公開資訊，鋒面News製表數據來源於公開資訊，鋒面News製表
12月17日，遠洋服務正式在港交所掛牌，發售價爲5.88港元/股，上市首日開盤價爲5.86港元/股，跌破發行價，下午股市震盪下行，跌幅一度擴大至5.80%，隨後快速拉昇，最終收跌0.51%，報5.85港元/股。
2020年物企上市破發並不少見，但從遠洋服務掛牌前的諸多動作來看，上市首日破發屬於意料之外。
從物管規模上看，最新數據顯示，截至2020年6月末，遠洋服務在全國範圍內管理210個物業項目，包括155個住宅社區及55個非住宅物業，總合約建築面積達6190萬平方米，總在管建築面積達4230萬平方米，其中90.8%的在管面積位於一二線城市。
儘管遠不如彩生活、雅生活和保利物業等大型物企，但背靠千億房企遠洋集團，遠洋服務的規模成長潛力還是被資本市場看好。因此，上市之路上不僅擁有高瓴等多家明星基石護航，上市前也獲得了數倍的超額認購，其中香港公開發售獲8.91倍認購，國際發售方面獲3.07倍認購。
而從上市環境來看，雖然不久前上市的恆大物業和佳源服務也遭遇首日破發，但期間上市的華潤萬象生活服務卻受到了資本市場的追捧，開盤大漲38.12%，可見物業股的「光環」仍在。
柏文喜在接受鋒面News採訪時認爲，遠洋服務首日遭遇破發，主要是兩方面的原因，「一是近來大量物管企業蜂擁上市，導致物業板塊供股過量下的理性回調、稀缺性消失和個股分化，以至於部分個股上市首日破發頻現的市場信心不足；另一個就是遠洋服務本身企業基本面不夠好。」
數據顯示，2017年-2019年及2020年前6個月，遠洋服務物業管理服務中來自遠洋集團的收入合計分別爲7.81億元、8.89億元、9.94億元及5.26億元，佔同期公司物業管理收入比例分別爲94.0%、84.5%、81.5%及81.2%，對母公司依賴性較強；同期，毛利率分別爲20.7%、20.1%、20.6%及28.5%，同比上半年30家物企平均毛利率爲28.69%,遠洋服務處於行業中等水準。
此外，遠洋服務的資本負債率遠高於同行，招股書披露，2018年、2019年及截止2020年6月末，公司資本負債比率分別爲454.5%、483.1%及439.9%。
「業務來源收入佔比對母公司依賴過高且毛利較低、成長性不足、資本負債率過高。」 柏文喜進一步總結遠洋服務上市遇冷的直接原因。如果企業本身基本面不夠好，即使成功上市，在洶湧的上市潮中，破發還是大機率事件。
「近期資本市場比較挑剔，或者說隨著物業公司上市數量的增多，物業股的價值更容易進行橫向對比，所以容易破發。」 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進持一致觀點。
上市潮未停 破發潮已至
事實上，從今年首家上市物企興業物聯，到收官之作遠洋服務，「破發」已經貫穿2020年物企上市潮的始終。
據鋒面News統計，2020年港交所共有16家物企成功上市，其中8家在開盤首日股價一度跌破發行價，既包括總市值不超過5億的蚊型物企的興業物聯和燁星集團，也不乏龍頭房企拆分物業公司如恆大物業、世茂服務等。
從12月18日的最新股價來看，股價「破發」的隊伍仍在擴大，16家新上市物企中，11家跌破發行價。其中，第一服務跌幅最大，達到54.5%。但同時，穩住股價的5家物企中，漲幅也比較驚人。其中，開盤大漲38.12%的華潤萬象生活，漲幅進一步擴大到45.29%。
數據來源於公司公告及公開報導，鋒面News製表資本市場的冷熱態度，讓上市物企之間的估值分化進一步加劇。
截至2020年12月18日，同爲2020年上市的物企，華潤萬象生活的市值達到712.8億元，而燁星集團市值縮減爲4.46億元，市值差距達159倍。如果對比範圍擴大到所有上市物企，碧桂園服務的總市值已經達到1384億元，市值差距將進一步擴大至310倍，物業板塊強者恆強、弱者恆弱的趨勢更加清晰。
截止目前，據克而瑞統計公佈的2019年地產銷售TOP20房企中，已有13家完成拆分物業公司上市，其中4家在2020年完成，未拆分物業上市的還有萬科、龍湖、金地、陽光城 、中南、金茂和華夏幸福。一方面，龍頭房企拆分物業上市潮將持續吸引資本市場的目光；另一方面，隨著優勢物企的陸續登陸，中小物企的生存空間也將進一步被壓縮，破發現象更爲普遍。
從時間上來看，留給中小物企的機會也不多了。近日，港交所陸續發佈檔案，建議將盈利規定按市值規定於2018年的增幅百分比調高150％，或按恆生指數平均收報點數（由1994年至2019年）的概約增幅調高200％。一旦上市門檻提高，本就沒有規模優勢的中小物企將更難在上市潮中脫穎而出，即使「闖關」成功，穩住股價不破發也將成爲難題。
「蜂擁上市皆爲利來。」 雖然物業股接連破發，物業板塊出現估值回調，但市盈率仍普遍超過20倍，遠高於地產母公司。柏文喜表示，爲了物業板塊的高估值和改善母公司資金基本面，物企依然會抓緊上市視窗期跑步進場。
多位業內人士預測，以港交所上市要求調整爲節點，明年上半年有望迎來一波更洶湧的物企上市潮。
資本青睞新故事 科技能否助力「突圍」
物企扎堆上市，競爭愈發激烈，但相比「三道紅線」下排位進一步固化的地產行業，物管行業還未出現絕對的龍頭物企，行業仍有較大想像空間。
目前來看，規模擴張和科技創新是行業競爭的兩大重點。
作爲地產行業競爭的延續，規模是物企橫向對比的重要參考，從上市物企的股價漲跌幅來看，市場也呈現規模越小、跌幅越大的趨勢。爲了最大化獲取規模紅利，「跑馬圈地」成爲大多數物企當下的重要任務。
克而瑞物管數據顯示，截至2020年6月底，30家上市物企合計在管面積達到26.54億平方米，較2019年增加了3.66億平方米；被納入克而瑞物管統計數據的24家上市物企，在管規模平均增速達到33.58%，增速最大的建業新生活，增速達到67.8%。
規模帶來的競爭優勢顯然易見，但嚴躍進認爲，在物管行業這條新賽道上，相比規模擴張，資本市場可能會更加關注科技創新應用的企業。
作爲傳統的人力密集型行業，科技賦能對物管行業的意義重大。興證證券的一份報告顯示，假設在管面積不變，智慧物管技術的落地可以節約人力成本約20%-30%，估算典型物管公司人工成本降低20%-30%，毛利率平均提升10-20個百分點。
從上市物企的宣傳口徑來看，科技賦能正在成爲新關鍵詞。碧桂園智慧物業、保利物業、雅生活服務和金科智慧服務等物企，均重點介紹過相關科技創新模式；近期上市的遠洋服務也在上市公告中表示，公司計劃約20%用於升級智慧化管理系統，約10%用於提升數位化水準及內部訊息技術基礎設施。
「資本市場的偏好是盤面較大、業務來源對母公司依賴較低、成長性和創新性較強的企業，這些物企更容易得到資本的青睞。」 柏文喜分析，尤其是規模上沒有優勢的中小物企，想要獲得高估值，就更需要在商業模式與科技創新方面有較爲突出的亮點，「否則可能會發行困難，股價也難以維持。」
對於深陷「破發」困境的中小物企來說，資本對科技賦能的關注，可能意味著「突圍」的希望。畢竟，規模的鴻溝短期難以跨越，但科技的故事纔剛剛開始。
文/陳湘婷
圖/圖蟲創意
編輯/仰鏡伊
