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特别策劃

武漢公積金新政落地 北漂一族回鄉置業延期

疫情後武漢樓市快速復甦,購房投資需求大量釋放同時,新房庫存亦連創新高。

今年重陽節,原本計劃和朋友去爬北京香山的齊小麗主動爽約了。被問及原因,她只是回了句:「哎,回武漢買房的計劃又要被擱置了。」

10月22日,武漢公積金中心正式發布《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》(以下簡稱「辦法」),對住房公積金異地個人貸款及商轉公貸款的受理範圍進行了調整。 這意味著像小麗這樣工作在北京的購房者,將無法享受到公積金在漢購房的福利。

新政出台背後,是武漢樓市在疫情解封后快速復甦,導致住房公積金流動性緊張的趨勢。業內認為,疫情後武漢樓市回暖明顯,購房投資需求大量釋放,收縮公積金貸款受理範圍有利於公積金繳存額的上升,預計明年下半年會有相對寬鬆的可能,屆時異地公積金貨款有望再度放開。

異地公積金買房受阻非個例

10月23日下班時間,小麗的手機屏幕亮起,遠在武漢的媽媽發來了一段樓盤樣板間視頻。與此前不同的是,視頻之後緊跟著一句「北京公積金這邊不能用了」。一開始小麗還不以為然,但想起9月份發布的《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》(徵求意見稿),她立刻在手機上查詢起來。

就在前一天,《武漢住房公積金流動性風險管理暫行辦法》由徵求意見稿變成正式規定。新規核心內容有兩點,一是調整住房公積金異地個人貸款受理範圍,除湖北省內以及長江中游城市群外,暫停受理其他城市貸款申請。二是調整商轉公貸款受理範圍,僅受理首套房商轉公貸款申請。

新政正式落地,小麗的購房計劃被徹底打亂。此前,她和家人花了兩個月看好了樓盤和戶型,只等到年底公積金帳戶金額達到滿貸門檻就交定金。隨即,齊小麗給幾個武漢當地的房產中介和售樓處打電話,均被告知從政策內容來看,北京公積金武漢貸款買房這條路已經行不通。

問及是否有迴旋餘地,中介回復也是模稜兩可。有的中介表示,除目標城市外,其它異地公積金不能貸款買房了,但政策隨時都可能再變。有的中介則建議,異地公積金貸款並沒有完全卡死,可以提交申請爭取一下。

中介說法不一,但共同透露了一點,即目前北京公積金在武漢貸款買房,肯定不能如期進行了。來自武漢非限購地區的某樓盤房產中介汪小倩在接受鋒面News採訪時表示,「武漢情況突然變了,你朋友這種情況多得很,並不是個例。」

新政突襲背後,是武漢住房公積金流動性明顯緊張的趨勢。數據顯示,武漢住房公積金的個貸率,從今年6月初的82.33%上漲到9月17日的87.33%,3個多月上漲了5個百分點。武漢公積金中心表示,此次新政出台,是為了避免再出現2016年無錢可提可貸的情況。據了解,2013年2月到4月,在短短兩個月時間裡,武漢住房公積金個貸率從81.92%上升到了86.50%,此後一路上升,到2016年6月末甚至一度超過100%。

基於市場變動來調整貸款政策,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為此舉是非常正確的。「武漢調控說明公積金資金規模管理非常關鍵,要時刻注意公積金貸款需求和公積金資金池額度。本身武漢對於人才的吸引力度大,所以客觀上會帶來申請貸款人數的增加。更關鍵的是,隨著各類購房需求回暖,炒房投機需求也會開始上升,適當限制部分人員貸款需求,從上半年的寬鬆步入到穩健有助於緩解貸款方面的壓力。」

值得注意的是,武漢剛在9月25日舉行了長江中游城市群住房公積金合作會議,宣布武漢、長沙、合肥、南昌、黃石、岳陽、九江、黃岡、株洲、撫州、咸寧、湘潭、宜春,宜昌、荊州、孝感、鄂州、天門、仙桃、潛江等20個長江中游城市住房公積金將實現互認互貨。

一邊放開長江中游20個城市公積金貸款,一邊是暫停受理其他城市貸款申請,看似矛盾卻反映著當下武漢樓市既要發展也要與「房住不炒」的整體調控方針保持一致的決心。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙對鋒面News表示,長江中游是以武漢為中心形成的特大型國家級城市群,承東啟西、連南接北,是長江經濟帶的重要組成部分,也是實施促進中部地區崛起戰略、全方位深化改革開放和推進新型城鎮化的重點區域,在區域發展格局中佔有重要地位。2018年11月,中共中央、國務院明確要求以武漢為中心引領長江中游城市群發展。因此本次暫停其他城市但放開長江中游20個城市公積金貸款,也是為了呼應區域、規劃。同時,該政策對當地公積金流動性緊張起到了一定改善作用,也呼應了當前房住不炒的定位,保障了本地剛需人群的購房利益。

對於被新政「拒之門外」的異地回鄉置業剛需人群,王小嬙給出了兩點建議,一是可以將異地公積金轉回武漢,但這個方法的提前是有接收單位,且轉後公積金半年後才能使用。二是先商業貸款,等政策調整後再進行商轉公。

至於政策多久之後才會再次調整,嚴躍進預測,類似公積金政策對樓市實際影響力度並不大,隨著公積金繳存額的上升,預計到明年下半年武漢會有相對放鬆的可能。

政策鬆綁的預期並沒有消除小麗的焦慮,畢竟房價不等人,現在買不上房未來可能就買不起 房了。對此,嚴躍進認為購房者暫時不用擔心,「首先湖北樓市不管好與不好,政策肯定是以放鬆為主,鼓勵住房的,即便是不鼓勵,也會給予一些其他方面的便利。就目前房價來說,也是穩定的,或者說是低谷中略有升溫。未來上漲也只會是在防範房價上漲、降低購房成本的基礎上。

疫情後房企拿地力度加大

疫情解封后,武漢樓市回暖迅速,這種回暖首先表現在房企投資熱度的提升上。今年10月,中指研究員發布數據顯示,1-9月50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省會城市佔7席,其中武漢排在第一位。

2020年1-9月50家代表房企拿地面積TOP10城市(數據來源:CREIS中指數據,中指地主)

專注武漢市場的業內人士認為,武漢重啟土拍後,除了百億級拿地的綠地、中海、龍湖等,融創、華僑城、金茂、招商也都加快了在漢拿地節奏,預計這一趨勢在未來幾個月仍將繼續。

2020年1-9月房企武漢拿地排名(數據來源:諸葛找房)

與此同時,品牌房企在武漢樓市的投資也不滿足於單盤開發,包括金茂和龍湖在內都已經開始聚焦城市營運。今年6月4日,龍湖與武漢地鐵集團簽署戰略合作協議,雙方將整合資源,發展軌道交通(TOD)及產城融合發展戰略,推動軌道交通站點及上蓋物業管理科技化與智慧化升級。10月25日,武漢城市營運未來預見者大會上,方島金茂智慧科學城規劃亮點發布,標誌著金茂在武漢城市中心的首個城市營運項目進入落地階段。

業內觀點普通認為,雖然受疫情衝擊,但武漢樓市潛力依然巨大。今年武漢的拿地勢頭高漲正是說明了房企看好武漢投資發展,無論是住宅還是其他複合型地產項目,對房企來說都是機會。

庫存創新高去化壓力陡增

與投資拿地勢頭向好一致的,是今年武漢樓市的銷售情況。據中指研究院數據,截止10月26日,今年武漢住房銷售已突破11.88萬套,達到去年同期7成,市場成交總量規模位居全國前三。

其中,自4月8日武漢重啟後,樓市住房成交量從5月份開始連續破萬套,7月份更是突破2萬套大關。樓市成交量迅速回升,或與疫情下積累的住房需求集中釋放有關。經歷了7月份的成交高峰,到8、9月份,需求逐漸得到滿足,交易量回落到1.8萬套。

成交價格表現上,受疫情和當地樓市政策影響,武漢二手房成交價格逐月下降,最大降幅出現在4月;而新房成交價格一直表現平穩,1-9月成交均價為1.37萬/平方米。

2020年1-9月武漢房價數據(數據來源:諸葛找房)

10月15日,武漢市住房保障和房屋管理局發布《2020年1-9月武漢市房地產市場運行情況》,

其中新建商品房批準預售161278套,新建商品房銷售117128套,存量房成交58651套;截至2020年9月末,已批準預售尚未網簽的商品住房169728套。上海易居房地產研究院近期發布的數據則顯示,武漢住宅庫存面積連續好幾個月創新高。

按照今年新房去化月均1.3萬套計算,武漢新增商品住宅去化周期約為13個月,較今年4月份5.9個月大大增加。二手房方面,貝殼找房數據顯示,截止10月30日武漢二手房掛牌量超過9.4萬套,較3天前增加了近500套,直逼10萬大關。

2019.1-2020.9武漢住宅庫存數據(數據來源:上海易居房地產研究院)

住房庫存面積繼續擴大,掛牌二手房增多,新增新房去化周期進一步拉長,四季度武漢樓市供應充足,去化壓力也大大增加。對此,嚴躍進認為,不斷上升的庫存面積不代表市場交易疲軟,而是金九銀十階段推盤節奏加快。實際上武漢房地產交易市場本身就已經處於復甦的階段,近期去庫存周期略上升不會引起太多問題。」

而對於接下來四季度的市場交易情況,嚴躍進表示,後續市場交易會繼續活躍,去庫存周期也將進一步收窄。

(文中齊小麗為化名)

文/江朋

圖/圖蟲創意

編輯/仰鏡伊

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