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特别策劃

物業競逐賽道崛起,誰的機會?

新冠肺炎疫情衝擊下,中國物業行業正在發生深刻的變化,一夜之間站在舞台中間,接受資本考驗。

新冠肺炎疫情衝擊下,中國物業行業正在發生深刻的變化。長期被邊緣化的「庶子」,一夜之間站在舞台中間,接受資本考驗。

從疫情爆發至今,物業股股價屢創新高,分拆上市成潮。每個公司都忙於講述資本故事,規模比拼拉開序幕,收併購頻現江湖。與此同時,行業出現分化,優質企業加速勝出,實力欠佳的企業在大浪淘沙中走出歷史。規模與服務之間,呈現出前所未有的黏性。

以疫情為契機,物業公司的生意經正式打開。在增值服務的驅動下,物業行業的慢生意駛向快車道。在這片藍海上,提前佈局且擁有資源整合能力的企業,已經提前獲取通關密碼。

危機對他們而言,是挑戰,更是機遇。

併購進行時

疫情的特殊節點下,物業股成為資金避風港,備受追捧。據Wind數據顯示,截止6月10日,港股物業板塊累計漲幅高達52.9%。相比之下,A股房地產開發板塊累計下跌10.6%。

物業熱潮再起,IPO借風起勢。克而瑞研究中心數據顯示,今年共有16家房企計劃分拆物業平台赴港上市,正榮服務、佳源國際、卓越物業等企業已經在港交所門口排起長龍。

與房企的成長路徑相似,物業公司的資本故事,始於規模。房地產行業的集中度提升帶動物管行業集中度提升,資產證券化加速收併購整合,物業行業進入規模比拼階段。

2020年以來,物業公司併購動作頻頻,碧桂園服務、藍光嘉寶、南都物業等企業先後入場,資源整合、強強聯手的併購法則,在輕資產的物業領域同樣被驗證。

5月7日,新城悅以收購一家商辦為主的物管公司成功切入商辦領域;6月28日,時代鄰里以2.34億元收購上海科箭物業,擴大在管面積1600萬平方米。

資本證券化推動行業收併購進程,而尚未衝刺IPO的企業也在為規模做前瞻性的鋪墊。

融創服務上半年的併購動作,正是最好的印證。2020年5月7日,融創中國與開元旅業集團簽訂了深度戰略合作協議,將重點圍繞酒店、房產、物業等領域開展深度合作。在併購完成後兩天,融創服務集團旗下全新子品牌「環球融創服務」正式面世。

對於未上市的物業公司而言,與通過母公司獲取項目相比,收併購能在短時間內實現規模的擴張,縮短周期,實現彎道超車。更深層次的意義在於,通過與其它板塊的龍頭企業合作,能取長補短,在其它企業已經佈局且取得一定成果的時候入場,有助於高效擴大能力圈,實現多元佈局。

中信建投證券認為,併購是獲取能力和市場份額的捷徑。未來兩年里,併購仍將是行業的主要看點。併購助力企業能力提升和市場拓展,住宅向非住宅領域滲透、基礎服務向增值服務滲透是物管行業目前和未來兩個重要併購方向。

物業公司用品牌效應進一步擴大在管面積的同時,也通過併購擴寬多元化業務的邊界,實現強者通吃。

以融創服務與開元和環球的合作為例,知名地產分析師嚴躍進對鋒面News表示,此舉是企業業務創新的重要體現。他表示,通過收併購,有助於融創服務完善產業鏈,融創業務轉型和多元化發展具有推動作用。可以看出,融創服務在戰略上具有前瞻性,目前存量業務的創新是行業趨勢,融創服務此舉有助於戰略轉型。

搶灘服務賽道

與房產開發領域不同,物業行業屬於服務領域,本質上是服務能力的較量。疫情是一場試金石,放大了物業公司之間的差距。

北京大學滙豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松公開表示,疫情之後,對於物業服務的需求將集中爆發。通過這次疫情,優質物業和普通物業在應對衝擊方面有天壤之別。

疫情之下,物業的服務品質被重新審視。物業服務不再是被忽視的環節,在關鍵時刻甚至充當「護身符」的作用。

作為社區的第一道防線,在這次疫情防控中,部分小區物管服務水平跟不上的弊端徹底暴露。

據統計,疫情期間,徐州、合肥、德州、泉州等城市均出現物業防控不力的現象,被通報的案例多達上百例。涉及出入口管控人員數量不足且值守不到位、外來車輛及人員的登記勸返管控不嚴格、未設置廢棄口罩專用收集容器、疫情防控宣傳措施不到位等問題。

經此一「疫」,物業服務在社區管理中的作用得以凸顯。一個優秀的物業公司,在提前預防、及時排查和規範化的人性化服務上的表現,更能提升業主安全感,提升抗風險能力。

從需求端看,購房者對房屋的宜居性和物業公司的服務水平將重新考量。來自貝殼大數據的《疫情如何影響住房消費者的決策偏好》顯示,有63.3%的受訪者表示更願意為高品質的物業付費,比例高於醫療、交通條件等。在有換房計劃的受訪者中,更願意為高品質物業付費的比例達74.5%,顯著高於交通條件。

危機所帶來的的需求變化,潛藏著巨大的商業機會。疫情期間,好的物業公司都是如何應對的?

以融創服務為例,疫情到來時,融創服務全國各項目嚴格做好社區衛生及員工健康管控,用全天候的堅守,為社區保駕護航。

疫情到來之際,融創服務迅速建立起集團聯防、社區防疫和生活保障三道防控體系。

在集團層面,融創服務編製工作指引,用標準化動作確保對疫情變化的及時響應。從集團到項目,都成立應對小組,定製防控預案;前置規劃鋪排物資,全國組織調配,確保後方供應;啟動24小時輪崗制度,確保全天候響應。

社區防控方面,融創服務對社區實行360度全面監控,門崗24小時對出入人員和車輛進行篩查;針對公共區域,融創管家嚴控消殺,全方位定時除菌。

疫情期間居家自我隔離的業主,在此時更能感受到物業的溫度。「最後一公里」的意義,在特殊時刻得以體現。隔離的日子,物業作為業主與外界溝通的橋樑,是提供生活補給的「糧倉」。

疫情期間,物業小哥多了一個人設--「代購跑腿」。以融創服務為例,物業公司在集中採買生活必需品後,以無接觸配送和代購跑腿服務的方式,將物品配送到業主手中。在減少外來人員進入社區的同時,也為業主解決了後顧之憂。

病毒面前,沒有人是一座孤島。此時,業主更需要加強與外界的訊息互動,也比往日更需要社交的溫度。「雲鄰居」的概念應運而生,線上社交一度成為疫情期間的熱點詞。

據悉,融創組織在疫情期間為業主提供線上社群服務,為241個業主社群展開線上營運,共有美食、藝術、運動、讀書、親子、養生等30餘種社群類型,共吸引3萬多位業主參與其中。

隨著5G時代的到來,智慧社區已經走進千家萬戶。病毒入侵,高效便捷的「黑科技」在社群「抗疫」中扮演著重要角色。

黑天鵝到來之前,融創服務已經具備應對突發事件的能力。目前,融創服務通過線上App平台,運用線上的智慧化物業管理平台和智慧化業主生活服務平台,構建場景化智慧社區,從而滿足和實現對客戶不同需求的及時響應和快速達成。

在融創服務管理的社區,智慧停車場、人臉識別技術已經得到推廣和應對,有效減少人群接觸,從而達到病毒防範的效果。通過線上平台,業主與物業之間實現高效溝通,業主還可以通過App下單生活必需品,有效解決宅家日子裡購物不便的痛點。

總而言之,堅持做產品和服務的企業,在危機中體現出來強大的服務能力,將助力它們在新需求產生後捕獲市場,搶灘新賽道。

尋找第二曲線

經此一疫,「最後一公里」站上C位,為物業公司挖掘第二增長曲線的增長點。

「過去,一直對物業的最後一百米『護城河怎麼去挖』探討頗多,這一場疫情造就了現在就構成了『護城河』,並且有機會能夠挖深。」中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受媒體採訪時表示表示,此次疫情期間,物業服務企業的抗周期、抗風險、政策支持的屬性顯著體現,為物業費收繳與定價奠定基礎,也給社區增值服務發展提供契機。

在增值服務的戰場上,部分企業已經取得勳章。

2019年,碧桂園服務增值服務總收入為22.9億元,其中社區增值服務收入為8.7億元,同比增長107.4%;保利物業增值服務營收11.54億元,同比增長85.2%;中海增值服務的營收佔總營收的比重提升至24.8%。

由於政府限價,傳統的物業服務利潤空間被限制,而增值服務則能推動企業破除盈利難題,尋找新的利潤增長點。不同於基礎服務,增值服務體現出更強的盈利能力。碧桂園服務、雅生活服務、永升生活服務和南都物業的增值服務的毛利率範圍為42%-67%,而基礎物業服務毛利率範圍僅為19%-32%。

東北證券分析稱,對於社區增值服務而言,疫情能助推社區零售等業務的發展,而通過社區街道聯防聯控工作提升的業主信任感,則為業主增值服務的遠期發展打下基礎。

增值服務價值得以凸顯的基本邏輯是,當下購房者對房子的需求從「居住」過度到「生活」,需求越來越多元,與生活有關的要素都可能成為增值服務的一部分。

在社區氛圍構建上,物業公司已經走在探索的路上。在融創服務看來,房子本質上不僅僅是房子,而是生活,不僅是短期的落腳點,而是貫穿大部分人生命的居所。

融創服務領先於行業,提出獨有的高端生活價值體系--歸心體系,包含「歸心社區"和「歸心服務」。歸心社區具有引領時代的產品力、高於行業的營造標準,以及滿足美好生活所需的歸心社區配套。歸心服務是融創獨有的客戶服務體系。

業主的評價與建議,是融創服務開展工作的中心。

據悉,融創服務於2019年開啟了覆蓋12座城市、31個社區項目的「品質服務挑戰賽」。以「歸心共建大使」招募為發起點,與業主建立長期緊密溝通機制,深入了解業主的真實需求。於此基礎之上進行《融創業主社區公約》的發布與簽署,號召業主共同踐行社區文明行為,共同搭建美好社區。

突出細節服務準則的「魔鬼細節」,以多重維度刨析社區品質服務專業化體現。

同時結合社區線下「小業主體驗活動」,感知全方位、高標準、精益化的融創式服務,在寓教於樂中展現融創服務的品質、專業。

明源地產研究院認為,對於地產行業來說,在產品品質已經達到一定高度之後,又有了一個嶄新的發展空間。在這個階段,服務和產品一樣重要。對於融創來說,它已經擁有了先發優勢,經過長周期的鍛煉,融創在物業服務、投資、行銷、產品都積累了強大的實力。

後疫情時代,新增的需求對物業物業公司的服務水平提出更高的要求。作為家的容器,房子和社區承載越來越多的功能,亦助力物業公司拓展服務邊界。物業公司的新賽道已崛起,機會青睞有準備的企業。

文/劉婷

圖/圖蟲創意 受訪者提供

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