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十九大

十九大後的中國:房地產發展下一站

邵宇、陳達飛:未來住房市場的調控也將呈現出一種層次感,把市場的交給市場,需保障的交給政府。住房市場,更需要「回歸初心」。

【編者按】歲末臨近,針對一年政經大事回顧與來年展望,FT中文網組織專題《2017年度報告》。編輯事宜,聯繫徐瑾jin.xu@ftchinese.com。

中國共產黨第十九次全國代表大會(下文簡稱「十九大」)於2017年10月24日閉幕。習近平主席在開幕式中做出了中國已經進入中國特色社會主義新時代的前瞻性判斷,新時代的一個重要特徵就是社會主義基本矛盾的變化,即由「人民日益增長的物質文化需要同落後的社會生產之間的矛盾」轉變為「人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾」。

基本矛盾決定着政策的發力點,建國以來,中國一直強調以經濟建設為中心,發展才是硬道理。但發展掩蓋了一些深層次的社會矛盾,這些矛盾在金融危機之後的經濟增速換擋期、結構調整陣痛期與前期政策消化期這「三期疊加」的特殊時期逐漸顯現。其中,房地產市場的發展就是連接着經濟、金融與民生工程的交匯點。房子的問題,已經成為土地政策、貨幣政策與金融監管政策等必須考慮的元素,是影響中國各項事業邁向新台階必須要跨過去的檻。為此,習近平主席再次強調「房子是用來住的,不是用來炒的」,並對中國下一步房地產市場的發展做出了明確部署,即建立「多主體供給、多渠道保障和租購併舉的住房制度」,目的是實現「住有所居」。十九大對房子的定調將會削弱住房的投資屬性,不鼓勵甚至是打擊住房的投機屬性,並強調了住宅的居住與公共品屬性。從近幾年的政策走勢來看,房產調控除了需求側以「限」為代表的方式之外,供給側也在探索,特別是多層次的公共住房(也稱保障房)體系更加豐富。為此,有必要探討適合中國公共住宅建設的模式,

公共住房制度改革的歷史背景

自1998年福利住房制度改革以來,中國開啟了房地產市場化改革:住房實物商品化、住房消費貨幣化、住房分配市場化、住房供應商業化、存量公房私有化和和住房管理社會化(Zhao 和 Bourassa,2003)。二十年來,中國的房地產獲得了突飛猛進的發展,成為驅動經濟增長的支柱性產業。住房改革釋放了中國經濟增長的巨大潛能,但不得不強調的是,任何宏觀政策的變動,都會影響財富分配。住房改革的財富再分配效應既體現在居民內部,也體現在政府與居民部門之間,還體現在一、二、三線城市之間。房地產市場化改革帶來的財富效應是顯而易見的,但市場配資資源的目標函數里,效率的權重總要高於公平。這帶來了以下幾個方面的問題:

第一,過高的房價收入比或房價租金比。2016年的數據顯示,深圳的租售比為1:740,上海為1:616等,大大超過國際正常標準200-300。北京與上海的房價收入比也都超過了25,位居全球前10位。相比而言,新加坡的房價收入比為5左右。這就使得一線城鎮集聚了大量所謂的北漂南漂一族,居無定所;第二,貧富分化愈加嚴重,這又主要體現在房地產財富的分化,因為住房佔到城鎮居民財富的65%左右,占農村居民財富的約55%。房子就是財富的象徵,它甚至成了婚姻市場上的「硬通貨」,比象徵著人力資本的「學歷」更值錢。第三,房地產投機屢禁不止,泡沫越吹越大,加劇了金融與經濟的系統性風險。受到過去幾十年房價趨勢的慣性使然,再加上政府房產調控政策與動機的激勵不相容,出現了房價越限越漲的怪像。流動性過剩與「資產荒」並存的時代,房地產的稀缺性成就了其投機性。除此之外,還有各種「城鎮病」影響居民的幸福指數。

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