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財富管理

中國房價暴漲時代真的過去了?

黎岩:有自住需求,希望房子能起保值作用的,就買房;無自住需求,視房子為有效投資品的,別入場。

4月18日,在實施重錘「限購令」滿一個月之際,北京祭出了第12項房地產調控措施。

這項措施貌似和購房者並沒有直接的關係——北京市所有科研、工業、酒店等用地不能再更改規劃為住宅,但實際上,這是對於房地產業精準而犀利的一針猛葯。

自從「地王」變成一二線城市土地出讓時的常態,變更土地規劃從而調整房地產產品形態,幾乎是開發商最大的依靠。在充分的市場競爭之下,高價買來的土地已經幾乎完全沒有利潤空間。往往要等到實質開發階段,開發商再私下做工作,用消防安全、增設幼兒園或菜市場等公共設施之類的理由更改土地規劃,由此改變容積率或戶型,爭取到利潤空間。

半個月前,一位在房地產業界深耕了近十年的從業者談及這次全國範圍內的限購時,曾帶有幾分憂慮地說,他最擔心的是出台政策要求絕對不能調整規劃,這將使得公司囤下的幾塊高價地徹底成為被高位套牢的燙手山芋。

在接連扔出11項調控措施之後,這項最被開發商擔憂的措施在北京正式出台了。而且可以預期的是,在當下的形勢之下,規劃部門不敢鋌而走險地打任何「擦邊球」,政策效果在實施中不會打折扣。

至此,這一個月以內北京出台的調控措施,足以成為一個樣本,用來證實市場上一個早已有之的猜測——作為擁有足夠行政能力的一方,政府從來就知道房地產真實上漲的原因是什麼,也完全清楚即使在貨幣政策不收縮的前提下用什麼方式能夠有效降低房價。以往的調控紛紛淪落為「空調」,只是因為不願意下狠手。

如果梳理一下從3月17日起陸續出台的調控政策,會發現它不像以往那樣是簡單的三板斧。過去的房地產調控邏輯更多地是在用行政手段強制壓低市場需求,抬高購房的門檻,使得交易量降低,再由此逼迫資金鏈緊張的開發商或業主不得不以略低於市場價的價格出售手裡的房屋。但是,上漲預期仍然在,宏觀大環境也沒有變化,再加之房地產業在GDP上所佔的巨大份額,每次限購時都只是會造成微小的價格回落。能夠堅挺過限購期的開發商或房主往往選擇捂住房產,而緩降的房價則在不斷刺激剛需購房人的神經。於是,每當限購剛剛放鬆,剛需們就迅速衝進場內,使得每次限購調控都變成下一次漲價狂歡的前奏。

此次調控,起初仍舊祭出的是這些老套路,二套房「認房又認貸」、離婚1年內購房按二套房貸執行、認定時繳納個稅標準從嚴等,都旨在抬高門檻,把資金不足的剛需排除在購房者之外。整治商辦類項目,是堵住住宅限購後的下一個市場熱炒題材。而教委對「學區房」的整治,則是與這一輪最瘋狂的炒作題材針鋒相對。因而,市場上對此並無太多擔憂,甚至在開年房價瘋漲的時候市場上就早早預判了調控的發生。在一項項調控措施落地時,這些早有預備的專業炒房人或開發商甚至會有「靴子落地」的安心感。

而值得拿出來重點說一說的是隨後出台的一些政策,看似很微小很無厘頭,卻準確地打在了市場運行鏈條的潛規則上。

最大的招自然是今後5年和今年北京的土地供應計劃。今年北京住宅供地1200公頃,以保障30萬套住房建設需求。未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、以保障150萬套住房建設需求,其中自住型商品房擬建25萬套房。同時,20萬套在途的商品住房項目也在加快入市。

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