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迪拜房價為什麼下跌?

迪拜房產持續下跌,外國買家紛紛逃離。迪拜高端房產比倫敦、香港便宜很多,700萬人民幣可買三房公寓。

迪拜的房產價格已經連續七個季度下跌了。今年7月份的高端住宅價格與兩年前相比下降了10%。今年第二季度的住宅銷量則較上年同期猛跌了約三分之一。這座海灣城邦型國家近期經歷的陣痛應該會讓絕大多數高端地產經紀人哭暈在他們的香檳雞尾酒里。

但大衛•戈德肖(David Godchaux)並不感到悲觀。他經營著迪拜本地經紀公司Core,該公司主要提供房產銷售數據。「在過去的十八個月中,迪拜房地產市場的跌幅在6%至15%之間,這取決於你所關注的方面。但這是迪拜房市首次真正意義上的健康調整。」

在他看來,迪拜經歷過遠比這更糟的情況。在金融危機爆發初期,迪拜房產價格大幅下挫,來自房地產經紀公司萊坊(Knight Frank)的數據顯示,僅2009年頭三個月內的跌幅就達到了40%,而在此之前迪拜剛經歷了一輪洶湧的地產投機熱潮。到了2009年11月,迪拜國有投資公司迪拜世界(Dubai World)宣布將延期償還590億美元的債務,受旗下房地產分支Nakheel的大規模損失影響,這是自2001年阿根廷事件以來規模最大的主權債違約。

負債纍纍的房產所有者——他們靠著像威化餅乾一樣薄弱的儲蓄基礎購買了多套房產——紛紛逃離迪拜,因為擔心無法按期償還抵押貸款會導致他們被投入監獄。新聞報導中常有超級跑車被遺棄在迪拜機場的圖片。

與之形成對比的是,近期房價下跌給人的感覺較為良性。在戈德肖看來,這些現象表明,迪拜作為一個經濟體已變得更加多元化,抵押貸款行業也已吸取了經驗教訓——引入了25%的首付比例要求,該比例在個人購買下一套或者更加昂貴的住宅時還會進一步上浮——對銀行業的監管也有所加強。「買家們並未全部同時離場。買家中的投機者變少了,而且如今的投機者也擁有更強的資金實力。」他表示。

迪拜或許能比上一次更好地應對此輪房價下跌,據萊坊2016年的超級富豪調查顯示,迪拜或許是凈資產超過3000萬美元的個人在全球範圍內最青睞的五座城市之一。迪拜房地產市場自2014年以來的危險走勢所帶來的啟示是,這在很大程度上仍是一個新興市場,受制於驅使全球資本流動的外部影響。

負責管理萊坊在迪拜高端住宅業務的瑪利亞•莫里斯(Maria Morris)表示:「房地產行業尤其取決於全球和地區範圍內的一系列基本面因素。」

地產經紀們表示,在2014年初歐盟和美國對俄羅斯實施制裁之後,俄羅斯投資者突如其來的拋售潮是導致此次房價下跌的因素之一。近期美元匯率走強則是另一個原因——阿聯酋貨幣迪拉姆實行相對於美元的盯住匯率制度。對於外國買家來說,迪拜房產的價格看起來很貴,而對外國的住宅所有者而言,這似乎是止損的好時機。

迪拜對其他國家的敏感性還進一步表現在它的經濟對外來勞工的依賴上。來自聯合國(UN)的數據顯示,在阿聯酋的常住人口中,只有不到12%的人為本國公民,而非公民中的絕大部分人都在從事低薪工作。阿聯酋政府正在越來越重視迎合這一群體的需要,以防範他們突然離去的風險。去年YouGov調查了阿聯酋外籍人士,半數受訪者表示他們會考慮離開,因為阿聯酋的生活成本高昂。地產經紀人表示,政府正努力提供經濟適用住房,比如,政府推出了一個要求新建住宅項目必須包含某一強制比率的低成本住宅的提案,但這個提案或許會遇到很大阻力。

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