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商業地產

中國買家大舉投資海外商業地產

今年全球商業地產交易規模預計將增長15%,至6000億美元,很大程度上這要歸功於中國人海外投資的大幅增長。業內人士戲稱,全球商業地產市場應給中國人一個擁抱。

全球商業地產市場作為一個整體,應該給中國人一個大大的擁抱。

今年世界各地的商業地產交易規模預計將增長15%,達到6000億美元,這在很大程度上要歸功於中國人海外投資的大幅增長。

房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)預計,在今年年終以前,流入國際地產市場的中國資金規模將增長一倍,中國投資者發起的交易數量預計將達到自2007年以來的最高水平。

萊坊的資本市場全球主管彼得•麥科爾(Peter MacColl)將亞洲對外投資資本的增長勢頭——特別是中國的對外投資——稱為「影響深遠的」,並補充稱,流入商業地產的資金沒有顯示出放緩的跡象。

往積極的方向評論市場,顯然符合萊坊的利益,但麥科爾的觀點明顯是有一定道理的。的確,住宅領域的需求甚至更加強勁:根據地產經紀人的估測,今年4月份中國人首次成為曼哈頓地區公寓的最大海外買家——這一稱號一度屬於俄羅斯人。

這一切對於投資者來說都是值得高興的好消息,但目前正值中國國內的房地產市場出現脆弱跡象,而經濟形勢繼續疲軟,這就帶來一個問題:投資者是否應當對中國支配全球地產市場感到擔憂?

今年第一季度中國經濟增速放緩至7.4%,低於去年第四季度的7.7%。總部位於倫敦的投資管理公司施羅德(Schroders)預計,中國經濟增長「將在當前水平基礎上進一步放緩」。該投資機構補充稱,中國的融資條件「仍然緊張」,國內房地產市場「呈現疲態」,而「頂頭風」將繼續阻礙「中國的保增長努力」。

紐約一位不願透露姓名的地產基金經理表示:「或許還沒到敲響警鐘的時候,但我確實心存擔憂。」

Threadneedle Property Investments的董事總經理唐•喬迪森(Don Jordison)對此表示贊同。他在談到英國市場時,將中國買家對英國房產的興趣與當年愛爾蘭和冰島買家展示的強勁需求相提並論。

喬迪森表示:「看一看中國買家對英國商業地產的投資,可以發現一些有意思的歷史相似之處。英國地產市場曾經多次遭遇外資流入——這些海外投資者的本國經濟通常槓桿率過高,最早可以追溯到20世紀80年代末的斯堪的納維亞買家,其後是在2008年上一次市場崩潰前的愛爾蘭和冰島買家。」

「我並不是說,中國經濟格局類似於2008年的冰島。但我有必要提醒大家在當今的市場保持謹慎,海外投資者可能將國內的部分過剩資金向外輸出。」

不過,也需要綜合考慮這個問題。雖然中國海外房產投資額今年將翻番,增至300億美元,但這仍僅佔總交易量的5%左右。這一比例令不少投資專家感到放心。

資產管理公司M&G旗下房地產部門的研究主管理查德•格威廉(Richard Gwilliam)表示:「全球房地產並不過度依賴中國買家,投資者沒什麼可擔心的。」

他指出,在大多數市場,房地產的主要買家仍是國內投資者。即便不是如此,來自中國的投資至少將是很有後勁的。

「中國近期立法,放寬了對中國保險商投資海外房地產的限制,」格威廉表示,「這一資本來源潛力巨大。即使中國經濟放緩,海外地產投資仍有可能大幅增加。甚至可以說,海外地產投資在這種情況下可能增速更高,因為中國投資者會分散投資,避開國內較為疲弱的經濟。」

荷蘭國際集團投資管理公司(ING Investment Management)、萊坊以及德意志銀行資產與財富管理部(Deutsche Asset & Wealth Management)的專家們均表示同意。物業管理公司Hermes Real Estate首席執行官克里斯•泰勒(Chris Taylor)乾脆地說道:「中國經濟回調無疑會對全球經濟產生重大影響,但國內房地產投資者不用特別擔憂。」

總體而言,基金經理似乎對現狀感到滿意。他們認為,商業地產界確實欠中國人一個擁抱。但由於中國經濟表現出脆弱,一些投資專家表示謹慎,投資者或許應當警惕這種擁抱變成過於熱情的「熊抱」。

譯者/何黎

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