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中國

中國樓市確有崩盤危險

瑞銀獨立經濟顧問馬格納斯:中國房地產活動指標自2013年中期以來持續走低,如今,隨着市場上出現長期化的供應過剩,低迷有可能轉變為崩盤。

中國房地產是全球經濟中最重要的行業,不但在中國經濟發展中發揮着關鍵作用,並且為從珀斯到秘魯的工業大宗商品生產商帶來利潤豐厚的業務,同時還是世界各國對華出口飆升的支柱。在過去幾年裡,關於中國房地產市場即將崩盤的預言不絕於耳,但它們始終未能應驗。不過現在世界應該當心了。自2013年年中以來,中國房地產活動指標持續走低,如今看來,該行業的低迷有可能轉變為崩盤。即使是最樂觀的判斷也是中國即將進入通縮階段,而當前全球經濟正處於疲弱狀態。

中國監管薄弱的影子銀行業中的違約風險——以及地方政府債務的迅速增長——是切實存在的,而且與房地產相關。然而中國政府和央行擁有政策工具來限制這二者的短期影響;他們已經實施了債務展期、銀行紓困和資本重組措施。

中國更大的風險在於房地產崩盤帶來的廣泛影響。中國房地產投資已佔到國內生產總值(GDP)的13%左右,幾乎是美國房地產泡沫最高峰時期該比例的兩倍。再加上鋼鐵、水泥和其他建築材料等相關行業的投資,這一比例接近16%。廣義的房地產部門大約佔到固定資產投資的三分之一——中國政府按說應該把固定資產投資的重要性排在經濟再平衡目標之下,後者涉及增加家庭消費。房地產貸款佔到商業銀行貸款的五分之一左右,但在商業銀行的貸款總額中,至少五分之二是以房地產作為擔保的。此外,房地產市場的興旺讓各省市地方政府通過賣地獲得了豐厚的收入,從而刺激它們大舉投資於基礎設施建設。

如今情況之所以看起來有所不同,原因在於房地產市場出現長期化的供應過剩。隨着房地產市場放緩,房屋開工、完工和銷售量大幅下降,尤其是在一線城市以外的地區。有報導稱,在截止今年4月的一年裡,北京未售房屋庫存消化周期從7個月升至12個月。但從在建房屋和總銷售量來說,大部分未售房屋位於「二線城市」——這些城市的庫存消化周期已經上升到大約15個月。三四線城市的消化周期約為24個月。

中國的反腐運動往往將矛頭對準那些擁有豪宅的個人,這無異於給房地產市場潑冷水。根據一家投行最近發表的報告,中國最富有的1%家庭估計擁有全國大約三分之一的住宅地產。此外,信貸條件收緊,包括房地產開發商融資成本升高,尤其是在影子銀行領域,也在影響房地產市場。商業地產和基礎設施的回報率,以及開發商和地方政府的現金流,種種情況都在惡化。

當土地和住房價格下降時,房地產市場以及整體經濟就可能出現危機。雖然官方數據顯示今年3月70個城市的房價同比仍上漲8%,但實際上,自2013年年底以來房價是下降的。

如果房地產活動和房價進一步下行,中國政府不出台傳統刺激政策的決心就不太可能堅持住。我們可以預期中國政府有可能出台一攬子組合措施,包括:增加基礎設施和環境項目的支出;加快內地和西部省份的城鎮化進程;放鬆限購政策,比如降低抵押貸款首付比例;以及最終推出新的寬鬆貨幣政策。

此類舉措可能為金融市場和經濟提供短期的喘息空間。但如果政府採取的舉措過猛,將損害經濟再平衡的根本戰略,屆時負面經濟影響將更大,持續時間也會更長。中國在許多方面不同於西方國家,但房地產泡沫破滅對經濟的切實影響在全世界都一樣。中國政府將不得不在今後兩年應對這些影響,而我們其他人應該準備好在全球經濟復甦仍不穩固的時期應對中國房產泡沫破裂的通縮影響。

本文作者曾經擔任瑞銀(UBS)首席經濟學家,現在則是該行獨立經濟顧問

譯者/鄒策

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