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日本房地產

價值投資者看好日本商業地產

MGPA亞洲主管桑德爾斯認為,在亞洲各個主要商業地產市場中,投資日本寫字樓的收益率可以說相當高,是大好的投資機會。

在亞洲,如果你問一名基金經理,到哪裡才能找到出色的投資機會,有一個答案你絕對想不到:日本。

但對於麥格理環球房地產投資顧問(MGPA)亞洲業務的主管約翰•桑德爾斯(John Saunders)而言,這個日出之國提供了絕好的機會,反常的是,其原因在於該國日益收縮的經濟。MGPA是一家專註於房地產領域的私募股權投資(PE)公司,資產管理規模為110億美元。

「日本地產領域的收益率非常高,」他表示,「人們對於租金下滑已經習以為常,因此他們一直在推高收益率。整個市場的定價非常低,這需要一種催化劑來促成觀念上的轉變。我認為,隨之而來的將是東京樓市的略微回暖,但只是東京。」

他表示,東京寫字樓投資的資本化率——從某種程度上來說可與收益率互換——高達8%或9%。來自流動性充足的日本國內銀行的融資也極其便宜,而且這種融資成本短期內不太可能上漲。

就在距離東京4個小時航程以外的香港,這裡的房地產市場卻是另一番景象。投資者、分析師以及其他人都在擔心出現一輪危險的泡沫的可能性。在美聯儲(Fed)定量寬鬆計劃刺激下的熱錢,看上去正越來越多地流向香港商業地產領域,而當前該領域的供應極其緊張,寫字樓收益率已處於約3%的歷史低位。

桑德爾斯自己在香港的辦公室不算很大,這表明他重視價值發現。這間辦公室所處樓層較低,面積很小,裝修樸素,位於香港中部一棟已建成8年、外形時尚的鋼與玻璃結構的大廈的後面。視野之內是附近年代較老的住宅樓的窗戶。如果是在太古廣場3座( Three Pacific Place)另一側的高層,他就可以飽覽維多利亞港,但租金也非同一般。

「在香港,我現在是個賣家,」他表示,「實際上,我什麼都沒得到。一部分原因是這裡的收益率低於4%,還有一部分原因是我看不出來有什麼因素能夠推動租金上漲。」

「本•伯南克(美聯儲主席)要阻止崩盤,但定量寬鬆無助於增長。」

他指出,寫字樓租金處於歷史高位附近,為每月每平方英尺150港元(合19美元),這個價格已持續了一段時間。全球房地產經紀公司世邦魏理仕(CBRE)最近將香港列為全球寫字樓租金最貴的城市。按年計算,香港寫字樓的總使用成本(包括稅收和服務收費)已下滑17.2%,至每年每平方英尺249美元。但即便如此,香港寫字樓租金仍比排在第二位的倫敦西區(220美元)高出11%,比東京(186美元)高出33%。

桑德爾斯提到了作為東南亞金融中心的新加坡與香港的不同,新加坡寫字樓的月租金已從每平方英尺20新元(合16美元)降至10新元至12新元之間,留下了反彈的空間。

MGPA在亞洲的主要基金在新加坡濱海灣(Marina Bay)開發了兩幢樓,目前第二幢樓即將完工,這裡滿是光彩熠熠的新建寫字樓。該基金計劃實現18%至20%的內部回報率。花旗集團(Citigroup)是第一棟樓的旗艦租戶,第二棟樓的上半部分由威斯汀酒店(Westin)預租。

該基金是MGPA第二隻亞洲機會基金,於2007年設立,資金規模近40億美元,遠遠高於該公司的第一隻亞洲基金,後者的資金規模略低於10億美元。

桑德爾斯表示,在雷曼兄弟(Lehman Brothers)破產後,MGPA暫停了該基金的投資,並請求投資者將投資期限延長至預期周期。

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