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地方救樓只是徒勞?

FT中文網財經編輯何禹欣:過去半年來十數個中國地方政府推出了支撐樓市政策,然而均未能扭轉房價和房屋銷售下降的頹勢。杭州市最新的救樓嘗試是否能見奇效?或者地方政府應當首先明確拯救目標到底是房價、是銷量、還是房地產商?
杭州市政府推出了迄今為止最強有力的地方挽救樓市政策。根據10月14日出台的政策,外地人在杭州買一套80萬元或更貴的住房,不單會附贈一個杭州市的戶籍,還可以享受包括商品房契稅、印花稅在內的種種補貼;而在杭州有樓盤的開發商將獲準延期支付土地出讓價款六個月,建設項目開工竣工期限放寬一年並緩交各類稅費。幾乎同時,上海也宣布提高住房公積金貸款額度上限。

過去半年以來已經有十數個地方政府推出了支撐樓市政策。考慮到土地出讓金對地方財政的重要性,未來加入救樓隊伍的地方政府還會繼續增加。然而,地方政府拯救樓市的種種努力,很難收到扭轉大局的功效。

清晰的證據可見於地方政策頻出後仍然萎頓的房產銷售狀況。從今年1到9月的銷量來看,中國主要城市的房地產銷售都出現大幅下降。以今年最早推出救樓政策的成都為例,其1-9月的房地產成交量比去年下降了近50%。即便在歷來被地產商寄予厚望的十一黃金周期間,一線城市的房地產銷售狀況也沒有出現回暖。

對於地方救市難以奏效,一般解釋是在中央政府沒有出台對整個地產業的扶持政策之前,地方政府的減稅補貼等措施作用有限。實際上,地方政府難以托起樓市的根本原因,在於其無法改變中國地產業面臨的外部環境變化。這些變化主要包括全球金融危機深化,中國經濟增長放慢和個人購買力下降,以及地產市場供大於求的趨勢日益顯著。

全球金融危機深化,使過去致力於投資中國地產業的外資紛紛撤離,資金緊張的國內地產商越來越難於獲得來自國外的融資。一個衰退的世界經濟將對中國的出口和外商直接投資產生重要的負面影響,進一步惡化對地產的投資和消費信心。對於個人而言,在經歷了自去年下半年以來的股市和房市大跌之後,還面臨著未來收入下滑的前景。在需求日益縮減的背景下,過去一段時間仍然保持高速增長的地產投資將加重市場供過於求的局面。據統計,今年上半年對住宅的投資增長達到37%,高於2007年31%的水平;而建成房屋面積增長了26%,同樣超出去年同期水平。高華證券估計,按照目前的售房速度,需要用將近兩年時間才能消化中國主要城市的現有房屋庫存。

其實對於熱切的地方政府而言,怎麼才算救樓市是一個沒有標準答案的問題,這讓它們政策效果更加難以評定。如果救市意味著讓房價恢復上漲、甚至回到去年巔峰時期的水平,這顯然超出了政府的能力。如果救市意味著救濟地產商,則是一個相對容易實現的目標。不過即便在貸款、稅費方面給予地產商短期融通,仍然不能解決它們銷售低迷、庫存上升的難題。杭州公布一攬子救房市政策後,10月15日上午杭州地產商綠城中國的股價隨即上漲了2.5%。然而到當日收市的時候,綠城中國依然追隨中國地產股大勢,比前一天下跌了2.5%。

註:本文僅代表作者本人觀點。

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