推薦人：FT中文網投資與財富管理主編馮濤

推薦詞：

2016年是全球金融市場「黑天鵝」事件頻發的一年，對於中國的中產富裕階層而言，這一年充滿了變化與挑戰。從國際看，美國大選中川普的「意外」勝選，間接使得全球資金青睞美元資產，中國面臨著人民幣貶值以及資本外流的雙重壓力；從國內看，史上「最嚴厲」的樓市調控措施空降，讓未來房地產市場變數加大，而「一熊到底」的中國股市能否追上全球股市風險偏好上升的步伐，另外，人民幣不斷貶值間接刺激了大衆海外資產配置的願望。對於金融投資與財富管理來講，我們更應該關心上述事件發生之後，金融條件或者投資環境帶來了怎樣的變化？FT中文網在2016年發表的「投資與財富管理」領域文章中精選了數篇精品文章，供讀者從不同角度回顧這一年的投資生態。

誰打開了本輪中國房價瘋漲的「潘多拉盒」？（作者爲中國獨立房地產研究人士沈曉傑）

萬科股權之爭撕掉了誰的底褲？（作者爲對外經貿大學公共政策研究所首席研究員蘇培科）

「拆分北京」系列報導（作者爲資深媒體人黎巖）

「樓市之惑」系列報導（作者爲中國獨立房地產研究人士沈曉傑）

狙擊中國房地產泡沫尚待時機（作者爲中國國泰君安固定收益部研究主管周文淵）

A股的「中國式」投資策略（作者爲FT中文網專欄作家周掌櫃）

中國網路的「燒錢之戰」（作者爲英國《金融時報》 查爾斯•克洛弗）

e租寶是誰的悲劇？（作者爲FT中文網專欄作家周掌櫃）

富豪陳先生的消費難題（作者爲中國市場研究集團（CMR）的董事總經理雷小山）

（作者郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列第一篇文章。

2015年6月起，一個詞語開始密集出現在北京市官方媒體的報導中：「新航程」。據稱，這是中共北京市委書記郭金龍連續幾天輾轉反側時突然「靈光一現」想到的。

7月11日傍晚，人們終於知道了這個詞語的真實含義。在當天閉幕的北京市委全會上，發佈了「加快規劃建設北京市行政副中心」的訊息。官方表態中關鍵的四個字「聚焦通州」和一個時間點「2017年取得明顯成效」，令先前多年的傳言得以證實，甚至被大大超越。

先前，無論是北京市居民的直觀感受，還是官方統計數據，都指向同一個結果：「京城居，大不易」——北京這座城市已經不堪重負。由於建國以來的規劃不當，經濟、政治、文化、交通、科研、國際交往……幾乎所有的城市功能都向這裏聚集。

直接後果是，大量全國性的行政、醫療、教育資源扎堆北京，大量人口也隨之被吸引過來。北京，尤其是三環以內的北京城，繁華程度比肩國際頂級大都市，但北京周邊地區，包括天津、石家莊在內的所有城市，在「虹吸效應」作用下被吸走大量資源，發展程度與北京中心區形成強烈反差。

北京市水務局的調查數據顯示，1999年至2011年北京年均形成水資源量僅21億立方米，用水總量卻在37億立方米左右。長期的用水透支，在北京地下喫出了一個個漏斗區，北京東部沉降嚴重早已是衆所周知的事實。但是，今年6月國際科學期刊《遙測》發表的一份由首都師範大學陳蜜等學者進行的研究顯示，在北京東部的部分地區，發生了每年平均超過10釐米的地面沉降，遠高於先前官方估計。

十幾年前在春秋季肆虐沙塵暴和近幾年「四季無休」的霧霾，也讓「北京咳」成了國際媒體上頻現的專有名詞。

與此同時，更多人口仍在湧入北京。根據官方數據，2015年末北京常住人口爲2170.5萬人，但同期社保統計數據卻顯示出常住人口已經超過3000萬。世界範圍內，達到這一數據的也不過東京和雅加達兩個城市。

作爲普通民衆生活的城市，超載的北京已經變得日益不宜居、不友好，居民怨氣日高；作爲中共領導機關和中央政府的辦公地，北京種種捉襟見肘的窘態也令高層日益擔憂和不滿。這成爲促成搬遷政策在2015年最終出臺的最主要動因。

其實，「北京遷出北京」的官方規劃早已有之。曾任北京市市長、現在執掌中紀委大權的王岐山就曾提出過這個設想。

2004-2007年間擔任北京市市長時，王岐山主導制定《北京城市總體規劃（2004—2020）》中，第75條稱，「爲保證黨中央、國務院領導全國工作和開展國際交往的需要，調整優化中央行政辦公用地佈局……在南苑或通州潮白河與北運河沿線的地區預留行政辦公用地。」在那版規劃中，北京計劃建設包括順義、亦莊在內的11個新城，但只有通州被明確安排了「行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區」這一職能。

隨後，在2005年出臺的《通州新城規劃（2005年—2020年）》中，「第62條 行政辦公」一節標明：「新城行政辦公用地近期在現有基礎上發展，遠期需要透過土地置換的方式佈置在運河及六環路以東地區，在潮白河沿線與六環路東南地區預留中央或市屬行政辦公用地。」

兩年後，王上調中央，接替他職務的是現任的北京市委書記郭金龍。搬遷一事在停滯十多年後，又突然以一種更決絕的方式出現在人們視野裏——當年王岐山的方案不過是部分搬遷，而現行方案不但要把北京所有委辦局全數遷出，一些行政事業單位也包含在內，整體涉及人數超過40萬。

轉折點出現在2014年2月26日。當天，最高領導人習近平考察北京市，對北京官員先前上報的城市定位——全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心，他當場表示：「我看這個定位可行」。

此後，北京開始了一系列與之相關的疏解工作，包括清退小商品市場、整頓羣租房等。而最受輿論關注的，就是在一年後決定把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」析離出來，並試圖徹底切分。

隨後，「副中心」這個定位正式落在通州身上，並在2016年初從「行政副中心」微妙地調整爲「城市副中心」。

很多人對這個行政決定心存掙扎，因爲它對自己日常生活顛覆太大。他們反覆提及的事例是：從建國以來，許多城市都經歷過造城運動。無論是遠的幾個大學城，還是近幾年的唐山、瀋陽等二線城市的邊緣造城，但大多以失敗而告終。另外一個例子是，南韓首都首爾對第二行政區的建設和搬遷目前看來是完全失敗的，把行政機構遷往別地只是讓那些公務員開始了每週一次的鐘擺式往返，完全沒有達到預想中分流首爾人口的目的。

而承認和接受者看到的是：有太多現實條件能夠促成這個看似大膽的方案最終成真。最首要的，是決策者的決心。這種巨大規模的搬遷，只能靠強勢領導在強勢決策下強力推行，纔有可能變成現實。

與外界推論不同的是：北京的功能定位後在得到習近平首肯後，在具體落實時卻迅速遭遇瓶頸。按照習的思路，不符合「四個定位」的就都是非首都功能，應該被疏解出去。但是，實施中很快發現，這些非首都功能大多和中央部委機關、央企、軍隊等有著千絲萬縷的聯繫，作爲地方行政主官的北京無力撼動，而只遷出一些小商品市場、高汙染工廠的動作和中央的要求相比，又太過皮毛。於是，北京市選用了能夠打開僵局的最直接手段。

訊息甫一公佈，市面上往往認爲是中央決策。事實上，中央指令固然起到了在方向上的指引作用，北京市的「上趕著搬遷」（某市領導語）纔是這個方案成型的最後一槌。

北京市的決定獲得了中央政府的大力支援。郭金龍用了「壯士斷腕」、「沒有退路」這樣決絕的語言來表示北京市的決心。於是在一年間，通州預留地塊實現了史上少有的拆遷速度，辦公主樓的規劃迅速出臺並投入建設，按照這個進度，2017年底首批公務員正式遷入已經不成問題。同時，作為後續梯隊的教育醫療住房等資源迅速落定，先前人們渴望定居北京時無非訴諸這幾個需求。在行政力量的決心之下，導向作用也很明顯。一年內漲幅超過40%的通州房價就能夠印證這一點。

如果把這個決定放在一個相對長的歷史角度看，也並非全無科學性。

能夠與之對比的是建國之初的「梁陳方案」，當時梁思成建議在北京西部近郊月壇以西、公主墳以東的地區建設中央人民政府行政中心區，同時「留出中南海爲中央人民政府」。這個方案和通州搬遷方案其實異曲同工。區別在於梁陳要保留「作爲北京的北京」並新建一個「作爲首都的北京」，而現下的做法剛好相反。

如果設計得當，「北京遷出北京」不失爲一個可行方案。它最大的缺陷和不確定性來自於錯過了最好的歷史時機。無論「北京遷出北京」還是「首都遷出北京」，最大的困難和阻力都在於人：大量的人無法與他們原來的生活做出決絕的切割。即便是那些沒有選擇必須搬遷的公共部門僱員，大多數人也會在晚年迴歸舊地養老。

北京市常務副市長李士祥在2016年「兩會」上透露的搬遷方案是：給40歲以上的人建集體宿舍，30歲以下的建保障性住房。其邏輯就是：40歲以上的人家庭狀態通常已經固化。即使暫時跟去通州，也會在退休後仍然搬回北京城裏。而30歲以下的還是初級社會人，就用「分房子」的方式讓他們就此定居通州。背後隱含之義則是，決策層默認這次搬遷將是一個曠日持久的巨大工程，需要強大的行政力量和一代人生活軌跡之間做拔河式的角力。

我對這場角力結果的判斷是，如果行政力量始終如一地強力推進，「北京遷出北京」終將變成現實。和已經繁華擁擠、居住成本極高的北京市區相比，潮白河畔的通州新城簡直如同一張白紙。隨著不斷輸入的生活資源，一代人會在十年或更長的時間跨度內紮根於此，實現這座新城的從無到有。

一個鼓舞人心的成功先例是上海浦東。當年，它也曾以國家戰略的高度，被決策層定義爲「城市副中心」。而以東六環外、潮白河畔爲中心的「北京新址」，是建國以來第二次動用中央決策，冠以「城市副中心」的大動作。

和建設浦東時相比，這次財政資金更爲充足，行政力量更爲強大，經驗也更加豐富。一年裏，十幾所優質初高中、三甲醫院落戶訊息先後傳出，興建中的環球主題公園更是塊望之可即的餅。和物價高企的城區相比，相對親民的通州新城無疑能夠讓那些立志留京的「北漂」心動。而行政力量所期望的，正是用一代人雙腳投票的行動，投出一個東六環外的新北京。

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列第二篇文章。

「我馬上就要離開了，原因和好多人一樣。我有小孩兒，沒有戶口。即使有錢，能上四五千一個月的幼稚園，即使有錢，能交得起二三十萬的上小學贊助費，即使再有錢，也實在搞不定初中高中的回原籍考試。在習慣了北京的素質教育後，回去跟以考分爲標準的孩子PK，難道要找死嗎？」

在朋友圈寫下這段話的第二天，李明帶著妻兒回了家鄉，先前他是一名保險理財專員，已經在北京「漂」了七年。

2016年上半年，僅在北京城六區就有9.5萬人做出了和李明相同的選擇，占城六區常住人口的0.7%。但是，他們的離開並沒有扭轉一個結果——人口調控，這個北京全年最重要的工作目標，在上半年仍舊以「不及格」的分數收場。

根據官方統計，今年上半年，北京全市常住人口爲2181萬人、同比增加12.1萬人。城六區常住人口則是新中國歷史上第一次減少了9.5萬人，達1276萬人。但是，與城六區全年人口下降34.2萬目標相比，顯然還有段距離。更何況，根據往年規律，北京每年第三季度的人口成長都會比上半年時更明顯。

2016年初，全市16區縣的主要負責人全都簽了人口控制指標責任書。「總人口控制在2300萬之內、並將城市中心區人口減少15%」——這是他們截至2020年前必須達到的目標。爲此，北京已經將這一任務細化分解到各個區縣，倒推出每年每個區縣需要減少的人數。北京每個區縣政府領導最大的工作壓力，不是寫出漂亮的GDP數字，而是怎樣能夠不動聲色地將轄區的人民減得少點、更少點。

至於實現方式，不出意外地採用了城市管理者最慣用、也最簡捷的手段——用行政力量限人、趕人。

從根源上說，「用行政力量控制城市人口」的邏輯與計劃生育是一樣的。行政管理者認爲每個人都會佔用有限的資源，所以必須嚴防人口數量突破資源承載力。北京到2020年時人口控制到2300萬這一數字的由來，就是測算了北京的水資源承載力後倒推計算得出的。

所以，行政之手在控制人口時所採取的方法，也和計生中的強制流產、扒房牽牛等同樣不近人情，而收效也同樣微乎其微。

北京是全國唯一一個從制定第一個五年規劃開始就明確要「控制人口盲目增加，減少城市人口」的城市。從控制戶籍人口，到「以房管人」、「以業控人」、「以證管人」、「以水定人」……迄今爲止，所有嘗試過的人口調控方法從未成功。

從2000年到2013年的14年間，北京人口成長了857萬，年均成長超過61萬。其間，《北京城市總體規劃(2004—2020年)》提到，到2020年人口總量調控在1800萬以內，可是到2009年底北京就已達到1972萬人。

人口的劇增帶來交通、環境等一系列問題，居住在北京的人並非對此全無怨言。2005年，北京市發改委就「十一五」規劃向全市範圍內徵求意見，產生的「三大民意」之首就是在很多人看來很不人性化的「減少低素質人員進京」。隨後，「以房管人」的做法誕生。

正如雨果在《悲慘世界》中寫到「陰渠是城市的良心」，地下室也是無數外地人來京的第一個住處。2008年起，北京進行了多次對「地下空間」的清理和整治。城區內成片地下室被封閉，數以萬計收入微薄的底層流動人口爲此離開北京。2011年5月到2014年4月的三年間，北京透過整治地下空間，共清退散住人員約12萬。

不過，這個方法並非全然有效。在一次次「運動式」的集中清理行動中，不少人被驅趕回原籍，但大部分會在風平浪靜後再回到北京。甚至於長久以來，很多「北漂」打工者早已習慣了這種節奏，會在奧運、國慶、閱兵等時間節點時，早於官方驅逐而自己主動暫離。

2013年，北京一家媒體曝出的「井底人」是地下生活者們的極端代表。十幾個人住在朝陽區一處熱力管井裏，平均居住面積只有兩平方米左右。他們大多從事擦車、收廢品、打零工等工作，居住時間最長者已經超過十年。這些「井底人」的存在引發了網路上的激烈爭論。雖然擦車、倒垃圾在每個人的生活中都必不可少，且北京本地人幾乎無人從事這類工作，但這些底層勞動者仍然被視爲這個城市不歡迎的人。報導一出，幾天後這處管井就被用水泥徹底封死，並由此開始了新一輪的地下空間檢查。

從2014年起，「北京正把人轟出去」的聲音越來越強烈。從時間點上看，這和「北京遷出北京」的政策一脈相承。

在城市管理者手中，不斷失敗的人口調控目標被轉換成另一個問題——要設計什麼樣的阻擊線，讓什麼人從北京走出去。而從2014年起，政策對象有了改變，不再僅僅針對於底層流動人口。

幾十萬小商業者首當其衝。全華北最大的石材市場西直河、名頭響徹俄羅斯的雅寶路市場、商戶遍及全國的動物園批發市場，以及紅橋、大紅門、木樨園等一個個北京人耳熟能詳的小商品批發市場……僅2015年就有150多家小商品市場退出北京，他們的統一名稱是「低端產業」，衡量他們的是單位面積下的經濟產出。

北京市常務副市長李士祥曾在今年3月公開算過這樣的賬：在寸土寸金的西城區，還有小菸酒、小五金等小業態商品交易市場主體91家，經營商戶近2萬戶，他們的管理成本遠遠大於經濟貢獻。而在清退動物園批發市場時，時任西城區委書記王寧也拿出了類似的算賬：「動批」有2萬多個服裝批發商，每年會帶來6000萬元左右的效益，但是政府所要支付的交通、環境等管理費用卻超過1億元。

對北京優質資源的收緊，也成爲一條有效的紅線。行政管理者發現，控制外地來京人口子女上學是最簡便易行的控制人口方式；這也意味著，趕人的紅線開始包括相對更高知高收入的白領和準中產階層。

這是近年來北京疏解人口最有效也最受譴責的方式，同時因爲涉及人羣的輿論影響力強而備受關注。「清退一家小商品市場，只是走了攤販一個人。但是，一個孩子不能上學，陪他離開北京的就是一家幾代人。」一名曾簽下人口清退任務書的街道幹部對我總結這幾年來的工作經驗。

從去年起，越來越多的經驗在幼兒家長們中間流傳。比如納稅證明、租房證明等一定都要收集儲存妥當；暫住證的辦理日期必須能夠環環相扣；如果夫婦兩人都沒有北京戶口且一人不滿足相應條件的話，在孩子臨上學時就果斷離婚，把孩子交由滿足條件的一方撫養……

以暫住證爲例，證件到期時需要到派出所續期，但是派出所慣行的工作方式並非當日辦結，而是會等湊足一批後再集中辦理，這樣中間難免出現幾天的中斷。

長久以來，派出所和「北漂」們都默認這樣的方式合理。然而，就是中斷了的這幾天，導致無法提供出「連續在京五年以上」的充分證明，最終令非京籍孩子被擋在校門之外。

沒有證據能表明當年的戶籍警是有意「挖陷阱」。這只是在一個龐大的城市裏，行政辦事效率低下的一個平常表現，但在疏解人口的大背景下，審覈材料者不問緣由，只看結果。爲此，家長們研究出來的解決方式是：在到期日特意請好一天假，在派出所上下週旋，確保能夠當天辦出。

然而，層出不窮的新要求仍會等在家長們面前。上學政策的制定和解釋權在各個區縣，而各個區縣每年的政策又有不同——他們通常採用倒推的方式，大致推算出今年的人口疏散指標、公立學校就學名額，再以此決定入學的限制門檻。

政策每年都在變化，「暫住」在北京的人們只能爲了孩子而絞盡腦汁地滿足各種條件，等候最後政策出臺時一一對照。如果因爲哪處閃失而不符合入學條件，擺在他們面前的只有兩個選擇——選擇私立學校、或離開北京。

家長們結成的羣同仇敵愾而又小心翼翼。我曾多次試圖加入其中，更多地瞭解家長們的話題，但每個羣都要透過層層審覈：在哪兒工作，孩子多大，想上什麼學校……家長們擔心混進「奸細」，偷到了他們的資訊再反制在他們身上。即使我公開了記者的身份也無濟於事。他們並不相信媒體能起到什麼作用，而只是想透過前人的經驗，能僥倖爲自己的孩子找到一個留在北京唸書的機會。

還有一條更加殘酷的紅線，劃在那些祖祖輩輩生活在北京的常住居民中間，直接指向那些低收入的北京人。

今年年初，北京市民政局負責人公開鼓勵京籍老人異地養老。目前，河北高碑店、天津武清等地區的試點機構已經拿到了北京市養老牀位運營補貼、機構綜合責任保險、醫保政策互聯互通等政策。

這條政策迅速被解讀爲「把收入不高的北京老人轟到河北天津去」，並隨即引發輿論大譁，甚至有老人們組織起來到市政府門口舉牌示威。此後，這類資訊再也不見報端，但相關工作仍在暗地裏加速推進。預計在今年四季度前，京津冀三地能夠實現異地就醫即時結算。也就是說，北京人可以在河北、天津報銷醫藥費。有司預計，這將使得一部分北京收入較低的老人獲得搬出北京的動力。

層層紅線束縛之外，北京也打開了一扇小窗，讓爲數不多的人可以鑽進來——《北京積分落戶管理辦法（徵求意見稿）》公示後，比照細則，不難總結出「北京市想留什麼樣的人？最終會留下哪些人？」答案就是：被北京市認爲是對城市發展促進有利的所謂「高精尖」人才。

然而，這座門檻設置得奇高無比，且並不是所有合乎標準的人都能最終達到目的。《積分落戶》只公佈了申請者的條件和積分的指標體系，卻沒有規定積分落戶的分數線。根據規定，北京市政府將根據年度人口調控情況，每年向社會公佈落戶分數線。這幾乎就是沒留下任何政策預期。

其實，無論具體方案如何花樣翻新，核心理念只有一個：提升生活成本，抬高居住門檻。有史以來這就是大都市控制人口的不二手法，從唐代的「長安居、大不易」，到衆所周知的「如果你愛（恨）他，就送他去紐約」，概莫能外。既然北京所賦資源在整個京津冀乃至華北地區得天獨厚，能夠給人們提供所需的環境，就無法阻攔他們奔赴而來的熱情。

然而，當人們滿懷夢想地來到這座城市，卻並沒有倒逼它在規劃能力、公共管理水準等方面取得結構性提升，反而在工作多年後，一旦不能達到這座城市的紅線，就有被行政驅趕的可能。這或許是北京在清退人口的過程中受到空前現實阻礙和輿論壓力的根本原因。

有觀點認爲，「北京遷出北京」或許提供了一種讓北京市人口減少的可能。聚集是因爲資源太多、功能太多，而將它們疏解出去，使得北京不再具有如許優越的誘惑力。不過，我對這種預期判斷並不贊同。因爲無論從哪個角度去衡量，北京自毀容貌、自降吸引力的成功機率都非常小。

如果說過去北京的規劃建設是失敗的「攤大餅」方式，那麼，「北京遷出北京」也無非是另起爐竈，重新再烙一張新餅。人們仍然會到這裏尋找他們夢想中更理想的生活，爭取成爲千千萬萬分餅人之中的一個。那麼，落腳點是中心城區還是通州新區，又有多大分別呢？

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列第三篇文章。

在「北京搬離北京」的整體棋局中，通州新城是最關鍵的一顆落子。可以說，通州搬遷的成敗，絕對決定著「拆分北京」這一龐大計劃的勝敗。

被稱爲「城市副中心」的通州新城，最終被確定爲155平方公里，佔通州全域的六分之一。今年年初，當這裏以「城市副中心」的定位代替了一年前的「北京市行政副中心」時，官方所希冀達到的最佳效果是：透過教育和醫療資源的平移，使得這裏具備能與北京市中心相差無幾的影響力——有產業、有環境、有配套，吸引一部分人定居於此，真正達到新舊兩城雙核心的格局。

其實，這個對通州的設想並不是新鮮事。「城市副中心」這頂現在看起來光耀奪目的帽子，早在四年前就戴在了通州頭上——在2012年的北京第十一屆黨代會上，就明確提出來要將通州打造成爲「功能完備的城市副中心」。

只不過，當時沒有多少人相信這句口號能夠成真，因爲人們已經被通州「忽悠」了太多次。

從本世紀初以來，通州就在一次次規劃中被冠以各種「新城」「副中心」的光環。官方一次次爲通州設計出美好願景，卻一次次以失敗或無下文而告終。

截至目前，從經濟狀況上，通州在北京的16個區縣裏經濟狀況甚至排在諸多遠郊區縣之後。一條京通快速路加上一條八通線，就是通州的幾乎全部交通血脈。通州全區域內沒有一家上市公司，沒有一家成熟的高新園區。站在八通線上一路向外看，視線所及只有連綿不絕的住宅樓-- 那還得是在空氣好的時候。

2003年是通州房地產的第一個發展飛躍期。當年八通線開通，通州商品房新開工面積增速達到北京全市平均增速的6.8倍。而同期商業辦公樓的新開工面積竟然是0。換句話說，通州當時除了打算借八通線蓋樓賣錢之外，就沒打算幹別的。

2009年年底到2011年，藉着CBD東擴的由頭，通州又找來了新一輪房價炒作的概念。一年多的時間裏，通州拿出了345萬平方米的土地用來蓋房，但這麼大的供應量依然沒能攔住市場的瘋搶，通州房價在此期間從之前的均價5000元/平方米飆升至3萬元/平方米。但是，仍然沒有任何的產業規劃和產業培育。截至2014年，偌大的通州沒有一個商業中心，沒有一家五星級酒店，沒有一個城市綜合體，沒有一棟甲級寫字樓，沒有一座像樣的公園……也就更談不上可持續的產業、當地就業、足夠的上學或就醫條件……

畸形的城市規劃，必然導致了通州枉有優越地理條件，卻只能是一座「睡城」。

每天清早，京通快速路和八通線把幾十萬人運到城裏工作，晚上再運回通州。2015年，北京市規劃部門的一個官員特意在下班高峯時，站在京通快速路上的一座天橋上觀察雙方向的車輛。她耐心地數了很久，發現進城的車輛數不足出城車輛數的十分之一。

而現在，政府希望能夠透過對通州新城155平方公里的重新規劃和打磨，讓這裏成爲僅次於中心城區的第二大繁華中心。

通州新城以潞城鎮和東六環爲基線，完全拋棄了現有通州境內發展最好的新華大街周邊和八通線周邊。從城市規劃角度說，老通州城區已經失去了二次規劃和自我提升的可能性。而對於在過去十幾年內認爲通州有發展潛力而定居的人來說，在忍耐了日復一日的交通擁堵和生活不便之後，他們並沒有享受到此次「城市副中心」帶來的利好。

與之相配合的，是人們先前想都不敢想的優質資源像山洪一樣潑瀉過來。僅僅按照目前公佈的數據，通州就將在2020年之前擁有21所市級名校，15條軌道交通和5所三甲醫院。所有引入的醫院和學校都要求必須一體化管理，本校的師資力量都會一體打通，而非名不副實的掛牌分號。而且，這些數字還在持續不斷地增加。

獲得空前支援的「北京城市副中心」 甚至上升爲國家戰略，先前能夠與之比肩的也就只有浦東。這樣大的力度，能夠改寫多年以來的敗績嗎？

這還真不好說。

從零開始的通州新城有太多缺項。今年年初通州新城梳理出的第一批82個項目中，有62個是基礎設施，如道路、地下水等。可以預見的是，在未來八至十年內，通州新城將成爲一個大工地，補足各種基礎設施和公共服務短板。

這些如果要一一彌補，必然需要不小的努力和不短的時間，然而卻是通州必須完成的事。關鍵是，通州將如何有效補齊真正的產業短板？

如果想獲得長足發展，必須要基礎設施齊備後，繼續疊加行政、文化、經濟、交通等綜合性城市功能。但是，在這個一發展就提高精尖的時代，無論從規劃定位還是招商層面，通州已經和北京其他區縣之間存在重疊，且並不佔優勢。

按照現有的安排，通州新城的六大板塊中，除了已確定搬遷且佔地並不大的行政機構，以及預計在2019年投入營業的環球影城之外，其他地方的定位並不明晰。無論是「首都科技創新的集聚地」還是「生態環境良好、土地集約利用的新型產業示範園」，統統帶有理想化的色彩，卻沒有強有力的現實支撐。

目前看來，通州新城最能夠吸引過去的產業，將是圍繞行政審批、政府工作而衍生出來的服務機構、代辦機構等，但它們並不能形成任何的產業帶動力量。

太多資源的集聚，有可能是利好，也有可能是混亂。在一次全市會議上，市委書記郭金龍專門提醒通州區委書記：要把教育、醫療、交通等資源「碼放好，別打架」。這也從側面說明了，目前所有引入通州新城的各種資源之間並沒有統一的規劃調配，而是先拉進來再說。

而且，想透過醫療、教育等優質配套設施吸引人們入住，這是簡單的。而真的要在白紙上興建一座新城，達到產業和居住的平衡，讓這裏真正誕生出可內生的城市發展動力，則是千難萬難的。

可資比較的是，望京從上世紀90年代起開建，直到2010年前後才初步脫掉「睡城」的帽子。上海浦東的三座標誌性建築從1991年就開始規劃，直到2008年才初具規模。已經成爲金融中心的陸家嘴至今沒有擺脫交通不暢、就餐不便的配套設施先天缺陷……

7月16日，來自9個國家和地區的12個聯合設計團隊的100多名專家被三輛大巴車拉著，在通州新城進行現場土地踏勘。

六月份向全球發出意向邀請、七月份確定入選隊伍、預計在2017年底前誕生城市副中心總體城市設計和重點地區詳細城市設計方案——在國際通行慣例上至少四到五年的工作週期，而今被壓縮在一年半之內。這是又一次中國式的「大幹快上」，但是，他們卻是目前能夠被寄予唯一希望的力量。

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列第四篇文章。

2016年4月27日，對於教育資源一向貧瘠的通州來說是個改寫歷史的大日子。

這一天，北京二中、首都師範大學附中、中國人民大學附中、北京理工大學附中4所名校通州校區正式揭牌，這讓原本只有一家潞河中學的通州區示範校資源大增。

而在同一天，一個似乎完全不搭界的訊息，恰在四所示範校落戶通州的同時也傳了出來——美國第74屆雨果獎初賽結果公佈，中國科幻作家郝景芳的作品《北京摺疊》入圍。

這彷彿是一個隱喻。橫跨千里之外的兩個領域，一個描繪著通州的未來，而另一個或許正在指代北京東西兩個城區的未來。

這篇《北京摺疊》的指代性，強到一名北京市屬公務員在網上刷完這部小說後，開玩笑地說了一句：「這（真實感這麼強）也能算是科幻嗎？」

《北京摺疊》的情節並不複雜：22世紀的北京被分成了三層空間，不同的人佔據不同的空間。第三空間是處理垃圾的工人，第二空間是中產階級，第一空間則是當權者。每48小時作爲一個週期，按照不同比例分配給不同空間，越上等的人不僅有更優渥的生活，也擁有更長的時間。

小說裏，身處第三空間的主人公老刀爲了給人送信，在三個空間裏來回走了一趟，他看到了第一空間的小姐對第二空間才子的背叛，也見證了從第三空間爬到第一空間的人，並受到了他所提供的恩惠。在穿越過程中，老刀經歷的一件件平凡小事，刻畫出不同空間裏人們截然不同的生態。

誇張一點說，這就是北京在將行政機關遷出北京的同時正在做的一件事：用不同的物質生活標準，分隔開不同的人羣。

在北京市屬行政機關遷往通州的訊息出來後，同時也有一個訊息廣爲流傳：北京處在最核心地帶的東城、西城兩個城區，有可能會進一步的合併，變成一個大的「首都特別行政區」。

支援東、西城合併爲「首都特別行政區」的理由看起來很充分：與北京其他區縣相比，東西兩個城區加起來的面積也不過約92平方公里，僅僅相當於朝陽區行政區劃面積的1/5。合併起來之後，管理成本更低、措施更高效。從城市的功能定位上，東西兩個城區也越來越相似——兩個區都已經完全沒有新的土地可以開發，舊城管理和文化保護是他們在城市管理中最重要的任務。

另外，由於北京市的辦公機構多集中在這兩個城區，一旦北京市直屬機關連根拔起、遷往通州，中心兩城區空出了一大塊行政職能，就有了更大的合併可能性。

有傳言就一定會有呼應。今年年初，九三學社北京市委在北京市「兩會」上交了一份《疏解非首都功能形勢下的舊城保護工作》提案，建議東城、西城區兩區合併，建立北京中央區。

當時，有媒體認爲這是在政策出臺前的「理論預熱」，並直接在新聞發佈會上詢問常務副市長李士祥，最終得到「目前尚無時間表」的答覆。

的確，從行政區劃上合併東西兩城並不難。這種合併對於管理者來說，最介意的就是兩個地方：人員的協調，以及對經濟收入的影響。

對於所有的行政機關合並來說，最大也最難的痛點就是幹部職數的變化。而在2010年，原先的東城、崇文和西城、宣武四個城區用幾個月的時間，就順利合併成了東、西兩城，已經有了很充足的並區經驗。東西城佔地面積不大，常住人口占北京10.3%，而在北京市需要嚴控的外來人口方面，東西城合計僅佔全市的6.6%，遠低於其常住人口在全市的比例10.3%。因而合併後即使公務員職數減少，也不會傷及城市管理的最低安全線。

在經濟上，根據截止到2015年的統計數據，東西城兩個區的GDP佔比高達22.4%。作爲北京市最重要支柱產業的金融業所佔分量最重，東西兩個城區誕生了53.57%的產值。不過，東西兩城區地方企業少、小企業少，央企多，中央行政機關多的特點，決定了它們雖然集聚了不少高產出的企業，卻在稅收和財政資源上都不佔優勢。

在2006年，北京按照城市功能將當時的18個區縣分成四個部分，當時的東西城、崇文宣武（即2010年合併後的現東西城）從此被列爲首都核心功能區。從這一年起，北京市財政投入城區的比例扭轉爲50%以下，更多資金投向了遠郊區縣。

而從今年4月起，全行業「營改增」的稅制改革，使得個人所得稅，尤其是個人所得稅中的財產轉讓所得稅成爲北京市稅收盤子中唯一大幅成長的項目。而東西城在全市個稅的納稅份額並不佔重要地位。衡量並區時，「錢袋子」的損失並不會使得北京市覺得肉疼。

所以，如果東西兩城區合併，雖然會涉及到各種利益相關者的博弈，卻並不難擺平，相反還會帶來管理上和資源劃分上的諸多方便。

先前，被合併到東城的原崇文區，和被合併到西城的原宣武區，無論機構還是居民，都或多或少感受到了並區帶來的好處。以地鐵二號線爲分界線，南側的崇文區和宣武區一直在財力物力上都遠遜於北側的東城區和西城區。並區後，醫療、教育等資源的共享，財政經費上的陡然寬裕，使得這兩個區一下子寬裕了不少。

東西城未來有可能做出的合併，則會進一步促進這些資源的均衡。西城的教育資源和大企業實力勝過東城，而東城的醫療資源和更細膩的城市管理經驗則會彌補西城區的短板。

從行政版圖上，一直有「共和國第一街」之稱的長安街，以及被確定爲北京黃金地帶的二環以內地區，都將在東西城合併後將徹底由一個行政區直接管理。各類管制事務、外交工作、中央事務頻頻的這些區域會由此直接減少大量的溝通成本和行政管理成本。

正是因爲種種現實上的可能性，使得並區這一傳聞久久不能彌散。

不過，東西城區合併的可能性雖然極大，但並不會那麼急迫。在通州搬遷大盤子確定之前，北京市很難有餘力再同時操持並區的大工程。何況，未來東西城區將主要以中央級黨政機關和央企爲主，北京市能夠在其中起到的作用更多的只是協調、服務職能。

儘管合併時間表仍是未知的，但並不影響北京市先做一些事情，先行削弱未來並區時可能的衝擊。

在東西兩城區，生活成本的明顯提高已經是不爭的事實。從2015年開始，大量簡易搭建的早市、菜市被陸續拆遷，儘管政府以超市、流動賣菜車來減輕對居民生活帶來的不便，但無法改變的是，東西兩個城區的居民買菜不方便了，價格更貴，挑選的餘地也更小。

從2015年底開始，每天6時至22時，外省區汽車在二環以內嚴禁通行。二環以內的多條道路上白天嚴禁中型客車和麪包車通行。即使是本市車輛，也難以應對高昂的停車費，使得東二環邊上的不少小區出現這樣的特殊景觀：每天早上七點前，小區門口的車排成長隊魚貫而出，遠遠早於北京市平均的道路早高峯時間。這是因爲過了七點，每輛車就要承擔每小時10至15元的停車費。

街道窄小、塞車嚴重、住宅偏老偏破舊等諸多原因，也越來越給東西兩個城區締造出「長安居、大不易」的高身段。任何大張旗鼓的改變，都不如在生活細節上的慢慢浸潤。根據今年的要求，東西城兩區要實現人口的單邊下降，而這一目標在今年上半年已經初步成爲現實。

而在未來，北京市手裏至少還拿著「二環以內收取交通擁堵費」、「政府徵收使用老城區平房土地」兩張牌以壓減人口。而在搬遷通州初見眉目之後，位於二環內的幾百個國家級事業單位，也面臨著搬遷到城外的極大可能。

長則十年，短則五年，可望而知的是，以二環以內爲主的北京市核心城區，將和其他新城、郊區有著明顯的分界線——生活在其間的人們，物質優渥、配套方便、文化場所密集、生活成本高昂。

在作者郝景芳談到《北京摺疊》的創作動機時，她曾帶有幾分感觸地說：我曾經居住在北京的城鄉結合部，樓下就是嘈雜的小巷子、小蒼蠅館子和大市場。有時候我在樓下喫東西會和店主聊天，聽他們說著遠方其他省份的家人孩子，聽他們在北京看不起病的憂傷困擾，感覺像是另外一個世界。

而比郝景芳小說更接近現實的是，生活在不同區域的人，將不會像科幻小說裏那樣被人爲地做出物理隔離，而是以物質力和行政資源調動力進行區分。也許，分處於不同階層的人們，將來雖然身處同一個城市，卻熟視無睹地擦肩而過。

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列第五篇文章。

從8月11日開始，一個小遊戲就在微信朋友圈內流傳——按照遊戲的選項一頁頁勾選下來，最終會得到遊戲者能夠在北京獲得的落戶積分。

作爲全國最後一個出臺積分落戶政策的大城市，北京雖然在政策要求的最後時刻搭上了這班車，但是該政策遠高於其他城市的積分條件，和每年隨著總量控制隨時變化的落戶人數，使得這個飽受期待的政策很難不成爲一座玻璃門——看得到前面的光亮，但就是過不去。

2014年7月國務院出臺《國務院關於進一步推進戶籍制度改革的意見》時，文中所透露的資訊就讓北京市主管官員心頭一緊。在同一個檔案中出現的兩項要求——「嚴格控制特大城市人口規模」和「合理確定大城市落戶條件」，對於北京來說無異於自相矛盾。

既要控制北京市的人口，又要設出一座門檻讓合乎標準的人能夠邁進這座城市，這種左右互搏的要求，對於在人口調控方面始終停留在計劃經濟水準的城市管理者來說，是道天大的難題。

如果再將國務院的這個戶籍改革意見和五個月之前相對照，這更是又一次不小的「分歧」。

2014年2月26日，習近平視察北京，當場爲北京定下了「政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心」的首都核心功能，不屬於這四項的均爲非首都功能，要逐步遷出北京。此後的京津冀協同發展、北京市屬機關搬遷通州等一系列行動都與此高度相關，但「合理確定大城市落戶條件」無疑是與上述要求反向而行。

外來人口一直是北京市常住人口成長的主要原因。從2000年到2015年，北京常住外來人口年均增速爲8.1%，遠遠超過戶籍人口年均1.3%的增速。而積分落戶政策的直接對象正是長期「北漂」者。如果他們的預期是能夠透過積累積分最終獲得北京戶籍，無疑會極大削減他們離京的動力。

人口控制和積分落戶兩項政策的逆行相悖之下，北京成爲了這一政策毫無懸念的拖後腿者。在國內幾個大型城市中，上海在早於國務院檔案的2013年就對持有上海市居住證的「新上海人」打開了落戶大門，截至2016年初已有2.6萬人透過積分落戶獲得戶籍；2015年起廣州也已開展積分落戶，當年就接收了4500個落戶者；而在深圳，3000至5000元代辦積分落戶全流程的中介已經形成了一條成熟的產業鏈。

但北京一直巋然不動。

直至2015年12月，北京公佈了積分落戶的徵求意見稿，這個發佈時間幾乎是卡著國務院要求的最後時限。

此後，這一徵求意見稿遲遲不見轉正，一下子就徵求了8個月之久。在這背後，不僅有城市定位和人口壓力之間的平衡，也有各個官僚機構之間的角力。據多位參與其中的官員、學者透露，在這8個月的時間裏，大大小小的徵求意見會、徵詢會不下幾十場，往來於各行政辦公部門的檔案更是幾達上千件之多。

8月11日，北京終於公佈了積分落戶的政策，其基本條件被概括爲「4+2+7」，即4個落戶資格條件：符合持有北京市居住證、法定退休年齡以下、在京連續繳納社會保險滿7年、無刑事犯罪記錄條件的人員，可以申請參加積分；2項基礎指標：在京穩定就業和居住情況；7項導向指標：包括教育背景、職住區域、創新創業能力、納稅等方面，對每項指標賦予一定分值，總積分爲各項指標的累計得分。

運用政策的調控之手實現預期目標，這是城市管理者屢試不爽的行政手段。從積分落戶政策的條款上，不難梳理出北京的期待——儘管需要人口淨數量的下降，但管理者依然希望透過若干條件，把自己想要的人拉進這座城市。

有的積分落戶指標，直接對標於中央給北京市下達的城市定位。例如，導向指標中的創新創業指標就是按照「科技創新中心」這一定位量身定製的，在科技文化領域取得國家級獎項，擔任國家高新技術企業的高階主管、自己創業或開設創業孵化機構等，都可成爲加分條件。

有的指標，則意在讓北京多進些年輕人。在徵求意見稿中，曾要求積分落戶人員不得大於45歲，而正式稿中取消了年齡限制，但小於45歲可以加上20分，這是整個積分落戶政策中最高的分值。政策制定者的意圖就在於調整北京日益嚴重的老齡化人口結構。

有的指標，更是直截了當曝出了減少中心區人口的小心機。如果居住地由城六區(東城區、西城區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區)轉到其他區，每滿1年加2分，最高加6分；如果就業地和居住地兩項都從城六區轉到其他區，最高可以加12分。這無疑對應著要在五年內將城六區人口減少15%的硬性指標。

所有指標，無一例外地標出了北京的高門檻。按照國家戶籍制度改革意見，大城市的落戶條件對繳納社保年限的要求是不少於5年，而北京的要求是7年。平均每年納稅20萬以上的可以加6分，按照北京市2016年8717元的人均工資計算，沒有達到這6分標準的基本可以確定無法透過積分落戶留京。

對於已經工作七年以上的「北漂」來說，積分落戶即使門檻奇高，但也不失爲爲他們新開啓的一種留京可能性。明年1月1日，第一批申請積分落戶的人就可以填表申請，年輕、高收入、高知、在郊區工作並生活，將是這些人的基本畫像。他們爭奪的，將是全年既定人口指標下再度切分的蛋糕。

但是，申請者們遭遇到的最無法捉摸的現實是，北京市不會事先公佈落戶人數，而是根據當年的人口調控目標倒推得出，每年都會不同。通俗一點解釋的話，積分落戶就像每年的高考，高校的招生名額是固定的，能否到達當年的錄取分數線，要以所有競爭者的大排名來決定。

先前，在積分落戶政策出臺前，北京平均每年約有20萬的戶籍人口成長。其中大約一半源於出生-死亡的自然現象，另外一半來自戶籍遷入，主要透過高校應屆畢業生、人才引進、親屬投靠和工作調動等四類管道。從2015年起，四類管道的戶籍遷入已經被控制在每年縮減10%至18%的幅度。而以北京2020年人口總量控制爲2300萬人、截至2015年底已達2170.5萬人的統計口徑計算，未來戶籍遷入的縮減比例還將進一步增大。

由此計算，每年透過積分落戶能夠留在北京的預計只有二三百人，和已達千萬的「北漂」人羣相比，是名副其實的萬里選一。

值得樂觀的是，雖然看上去只是一扇玻璃門，但它畢竟取代了之前的堅厚牆壁，讓「北漂」有在自己工作和居住的城市得到戶籍福利的可能。

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列第六篇文章。

2015年中時單價不足6000元/平方米的河北省香河縣，現在已經全面超過兩萬元。即使如此，來勢洶洶的買房人還是把售樓處擠得水洩不通。8月初新開的一個樓盤，甚至有買房人爲了搶先一步而砸碎了售樓處窗玻璃。而他翻窗而入去爭搶的，不過是一個交納25萬元定金後或許能夠排到的買房資格號碼。

曾在2010年房價腰斬至每平方米四五千元的三河市燕郊鎮房價，因配套設施相對齊全而迅速飆升，目前單價已經全面超過三萬元。

金隅，一家小有實力的北京國企，從今年起開始欣喜於自己當初的眼光。兩年前，金隅以每畝不足萬元的價格在大廠縣成立了一個數千畝的工業園區。至今園區主體建築尚未落成，但地價早已漲至將近20萬元。

毗鄰通州「城市副中心」最近的大廠、三河、香河三個隸屬河北省廊坊市的縣城（三河爲縣級市），被統稱爲「北三縣」。自從北京市行政班子搬遷的訊息傳出，「北三縣」成了最早獲利的一片區域，但途徑卻仍然是這十幾年來最單調和有效的——賣房。

中介店鋪迅速頂掉了一個個餐飲、超市，批次出現在樓羣底商裏。開著蹦蹦或電動自行車拉著看房人走街串巷的經紀人成了街面上最常見的人。幾乎沒有任何緩衝時間，「北三縣」直接做好了準備，敞開大肚等待承接北京疏解而來的人口熱潮，而頭一批邁進這個行列的購房者，大多都帶有強烈的投資目的。

北京市行政班子搬遷的決定在2015年7月正式宣佈，但在此之前的幾個月，此事已經在悄然醞釀，北京市的核心行政機關內已有傳聞。恰恰在這段時間，最鄰近通州新城的大廠縣出現了一波房產熱銷行情。先前，大廠境內積壓了大批待售樓盤，價格已經在五六千的位置上橫盤了幾年。從2015年4月起，那些樓盤迎來了大量北京買房客，幾乎都是人均兩套起買，挑最好的位置，最好的戶型。兩個月內，就把單價抬高了兩千塊錢。

2015年7月，搬遷訊息正式宣佈，投資者和河北房地產商的角力也由此開始。

突然瘋狂起來的大廠房價迅速佔據了廣大媒體的重要位置。後知後覺的市民再攜款奔赴河北時，卻發現大廠縣還沒賣出去的樓盤迅速進入捂盤惜售狀態，或是在一週之內就凌空跳漲三四千元，甚至有的樓盤還要先花十萬元去買一個購買資格。遠距而來卻沒買到滿意房子的人自然怨聲四起。其中最主要的一種說法，就是「早早知道訊息的公務員老爺們又撿到了天底下最好的好事」。

接近北京市高層的人士向筆者透露，面對外界這種質疑，北京市曾統計了在大廠買房的公務員名單，但最終不了了之。

2015年下半年，北三縣的房價在大廠的率領下，走出一條陡峭上升的直線。接踵而至的限購措施只是讓漲勢停住腳休息了一下。北三縣的限購措施是「每個家庭只許買一套房」。這個限購令不僅沒有起到限制的作用，反而更像一個提醒。和北京只許本地戶籍和連續繳納社保的外地戶籍購房的措施相反，北三縣的限購完全沒有起到減少購房人資格數量的作用。不少人發動了家族幾代人過來購房。甚至，因爲河北省的相關監督措施並不到位，在當地只要幾十塊錢就能夠買到一個假離婚證並辦好全部手續。

在北三縣發生的這些，足夠證明一件事情：起碼在現階段，這個關於北京市城市規劃的大訊息，在毗鄰的利好區域，最終只被轉化成了一場事關房價的狂歡。

而這也許是又一場悲劇的開始。

作爲全中國最大的一塊「飛地」，北三縣從歷史上就一直處於地理位置的極大尷尬境地。

1958年和1967年，京津冀經過了兩次劇烈的行政版圖變化。原來屬於河北的通州、大興、房山、順義、懷柔、延慶、平谷、密雲劃給北京；薊縣劃歸天津，卻單單把北京和天津中間的三河、香河、大廠三個縣留在了河北，形成了現在京津之間的那塊「飛地」。

在行政歸屬上，北三縣歸廊坊市管理，但在實際中，廊坊常有鞭長莫及之感。北三縣成了事實上的「三不管」邊緣地帶。

從上世紀70年代到90年代，把北三縣劃給北京，解決「飛地」問題的提議綿而不絕。從河北來說，版圖的縮小總歸不是好事，何況燕郊已經以北京人棲居地的定位大肆發展房地產，爲當地攬入大量稅收。而從北京來說，對這在地圖上邊緣的一小塊土地也沒有太多收編的熱情。政府部門沒有動力，民間再大的呼聲也無濟於事。

時至今日，北三縣已經徹底失去了在行政版圖上併入北京的可能。併入北三縣，就意味著擴大北京版圖、接納新增的上百萬人口，這無疑和北京疏解功能疏解人口的大方針背道而馳。

最終，北三縣的歸屬以一種妥協的方式存在。從今年起，通州與北三縣實行統一管控，統一規劃，以「規劃一張圖」的一體化規劃，減少北三縣過度開發房地產後給通州帶來的潛在壓力。

然而，這種尷尬的設定，在中國的政治版圖下，就代表著北三縣仍然會是「三不管地帶」。從城市發展上看，被地方政府和政府官員最看重的人事權和財權仍然握在河北省手裏，但城市要怎樣規劃建設卻全要聽北京的。按照北京的發展邏輯，這樣一來北三縣就基本排除了發展工業的可能性，而原本得心應手的房地產業也受北京限制人口的思路制約，無法再隨心所欲地繼續。從行政管理上，北京市爲省級直轄市，但北三縣僅僅是廊坊市下屬的縣級市，僅僅相當於通州區下屬的鄉鎮街道，和北京市之間橫跨兩個行政級別。這就帶來資源調配和官方話語權的巨大落差。

權責利上的不一致，以及行政地位上的極大不平等，必然會帶來今後雙方磨合中無法消解的矛盾。

目前看起來，關於北三縣的利好一個接著一個——北京將建的「大七環」會從北三縣穿過，「城市副中心」的行政辦公樓距離大廠縣僅有幾公里，京唐城際、京秦高速等都在規劃建設當中。未來幾年間，北京二中、人大附中等優質教育資源也有可能到北三縣設立分校……這些都會在人們的腦海裏畫出一幅北三縣繁榮發達的藍圖。這些訊息，直接成爲了推漲房價的最有利武器。

然而，對比二十年前的通州，就正處在如今北三縣看似一片大好的境況。可是，通州完全錯過了八通線開通、京通快速路建成等能夠掌握的利好，甘心情願地把自己設定爲北京人的大型居住地。直至2014年，整個通州仍沒有一座高檔寫字樓、沒有一家五星級酒店，也沒有任何成熟的產業，甚至連一家上市公司都沒有。

城市副中心地位未確立之前，通州坐擁長安街延長線的優越地理位置，卻在全市各區縣中財稅排名墊底。而這種單一的業態也使得通州的房價變成北京近郊區縣中最跌宕起伏的。2008年金融危機後，單價僅一萬出頭的通州樓盤一夜之間降價4000多元，引來購房者打砸售樓處。這在北京多年來漲聲一片的房地產市場上，是絕無僅有的黑歷史。

而今的北三縣，甚至還不如當時的通州。先前通州的購房者，大多是來京「北漂」的第一代，辛苦幾年後用積蓄給自己在北京安一個小家。但現在的北三縣，在通州城市副中心還沒成型的時候，已經呈現出了明顯的投資甚至投機狀況。買房人多數不是爲了自住，而是坐等升值。從現在看，北三縣沒有任何關於產業或商業的規劃進展，而在未來幾年也看不出有這個跡象。現有的規劃設計上，北京更多地是從綠色、舒適的角度定義北三縣，並盡力快速提升當地的城市基礎設施，縮小和通州之間的發展落差，以此來爲北京服務。

因而，值得謹慎的是，儘管無數巨大利好從天而降，但北三縣除了近期內依舊會飛漲的房價，並沒有獲得更多的發展動力。而這也使得房價的支撐力變得薄弱。一旦出現任何政策層面上的風吹草動，或是經濟環境上的細微變化，北三縣都將成爲率先承受陣痛的區域。

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】2015年7月，中共北京市委宣佈，北京將在通州區加快建設「行政副中心」，這一政策後來被民間形象地解讀爲「北京遷出北京」，或者說把「作爲首都的北京」和「作爲北京的北京」拆分開來。「遷出」和「拆分」對於北京這座城市來說，或許是必有之義。然而，這次大搬遷最終能否達到決策層所期待的效果？目前生活在北京市的兩三千萬人口，他們的生活已經、即將受到何種深遠影響？在官方規劃公佈一年之際，FT中文網邀請資深媒體人黎巖撰寫「拆分北京」系列報導，試圖梳理這一政策出臺的政治、歷史淵源，並分析這一重大行政決定與一代人的生活軌跡之間錯綜複雜的關係。以下是本系列完結篇。

今年夏天，房山區長陽鎮的十幾個小區都特別不消停。幾千名業主忙於各種性質不同的維權，但核心訴求只有一個——孩子上學。

萬科長陽的兩個樓盤曾在賣房時承諾業主可以上開發商共建的重點學校北京小學，並出示了豐臺區教委、西城區教委、開發商和北京小學簽署的四方協議爲證，爲此不少業主甘願接受比周邊貴出一成多的房價，但搬進去沒幾年，高價買了學區房的業主卻被擠到名單之外。

建在長陽西站周邊的兩個小區，曾有官方公佈的教育規劃顯示，2014年小區旁邊將開工建設兩所中小學，但至今那裏還是一片被圈起來的荒地。不少孩子不得不鑽過京廣鐵路的下穿橋洞，走過一段無護欄、常積水、沒路燈的危險道路，到20分鐘步程之外的長陽中心小學求學。

房山區曾是2007年北京規劃的重點發展新城之一。當年，北京市共規劃了11座新城，其中房山區的交通相對發達，環境建設也相對齊全。近十年來，房山先後引進了北京四中、北京鐵二中、北京三十五中、北京小學等30多所優質學校開辦校區或分校。此後不久，長陽鎮先後誕生了多塊「地王」，房價從2007年公佈規劃時的三四千元，幾年間被推高至兩萬元上下。

然而，幾年後紛紛走出家門維權的房山新居民有力地證明了先前區政府做出的不少承諾均未落地，這裏的發展並不令人滿意。

理論上講，北京不僅僅只有通州能夠承接被疏解出去的產業和居民，整座城市預備了昌平、大興、懷柔、密雲、門頭溝、平谷、延慶、房山、順義、通州和亦莊等11座新城。而在北京周邊，更有隸屬於河北和天津的13座新城擔當起第二道防線。然而，至今爲止只有通州引起了廣泛的關注。

房山居民的遭遇，恰恰是除通州以外的新城遲遲不見發展的首要原因。各種資源和力量的投入，往往在現實中被消磨、被降低，最終喪失了應有的吸引力。

21世紀，不再會有類似於美國大淘金時代時人們自發聚集而形成城市的可能。現代化大都市，早已成爲考驗和衡量管理者綜合水準的複合性課題。城市規劃和治理也成爲一門具備高度專業性的綜合學科。

從專業角度講，規劃和設計城市需要考慮天際線、通風廊道、城市功能、綜合景觀等諸多因素。而從最實際的角度出發，規劃者至少需要足夠的引導力，能讓資源和人口的配置方向符合自己的預設規劃。而引導力的構成，無非是交通、醫療、教育、定居成本、生活成本等等能左右人們決定的資源。

北京周邊新城的最大缺陷，或者說與通州新城最大的差距，就在於自身定位的模糊和提升路徑的闕如。

按照北京在2005年出臺的總體規劃，和在此後兩三年間不斷細化的地區規劃，截至2020年，北京應該是一個中心城區僅餘少數功能，四周被11個功能各異、特點不同的新城所環繞的發達城市。在11個新城中，分門別類地集聚新的產業，不斷增設醫療、教育、文化等優質公共設施，最終使得居住在新城的人們達到職住平衡。而連接新城和中心城的路網或公共交通線路發達而迅捷，各個區域間功能錯落而均衡。

單純從地理位置和產業佈局上說，北京的郊區和津冀沿線有不少地域的發展潛力絕不亞於通州，例如將落定新機場的北京大興和河北固安，已經成爲城市交通走廊的河北廊坊和天津武清，有著冬奧會概念的張家口……但是他們至少到目前爲止，並沒能成爲像通州新城那樣高度受矚目的未來之星。

房價一路飛漲的通州新城和廊坊北三縣區域，現在在中介口中被稱爲「公務員城」。城市副中心搬遷的訊息，使得這裏確定會迎來一批定位準確、面目清晰的定居者。其他城市配套延展服務，都可以根據這個主要羣體的需求來量身定製。

而這一點，目前在北京其他10座新城和津冀13座新城身上，都無法清晰看到。但是非常值得警惕的一點是，這些面目模糊的新城，房價早已水漲船高。

在此次「北京遷出北京」的大背景下，爲什麼疏解和如何疏解都還是混沌的謎題，但只有疏解兩字纔是板上釘釘的事實。他們揣著種種收集到的利好，盤算著未來也許能夠得到的收益。

一路領先的是以三河市燕郊鎮爲代表的「北三縣」，來自有著北京黨政機關搬遷的「京東」概念。當那裏在一年之內上漲了200%以上之後，投資客的目光從京東轉向京南，固安、涿州、永清等陪在新機場旁邊的區域進入價格上漲快速通道。一年內，京南也上漲超過100%後，人們的追蹤點又挪到了京北，這一次的理由，是2022年要舉辦的冬季奧運會。

「戴著黃色安全帽的工人三五成羣地在工地裏進進出出，以異樣的眼光看著紛至沓來的購房者。他們會問：『你們爲啥都愛買這兒的房子？』」這是北京一個媒體記者在懷來郊區捕捉到的情景。兩年前這裏是距離縣城40多公里開外的荒地，而在上週房價已經突破12000元/平方米。

來自北京市中心的人們是購房主力。看漲的心理預期，相對低廉的房價，是給他們注入的無限動力。

儘管北京周圍的新城房價最近20個月來動不動就以翻番示人，但是比起城裏仍然小巫見大巫。200多萬元的價格，在京郊周邊新城足以買一套聯排別墅，但是在北京市五環以內只是一套二手兩居室。

暴漲的熱情，與熱情相呼應的房價，也許在一段時間內還能持續下去。但是，能夠持續多久？這種暴漲是真的有切實支撐的嗎？

我不看好，因爲其間有太多虛無的許諾。

承諾中的各個新城似乎有無限生命力，他們被想像成是一隻只從北京發散出去的手，但是，他們真的能夠抓牢什麼嗎？

一個在通州新城確立「城市副中心」之前所發生的小故事，也許能夠從中玩味出一二。

廣渠路二期，被設計爲連接通州與城區的交通大動脈，從市中心一直插到位於潞城鎮的北京市委市政府新址。這條道路全長僅有11.96公里，從2009年起每年都會登上北京市政府工作報告的首要位置，作爲市長向千萬市民做出的重點承諾。但是，這條路先後五次推遲竣工日期，到了2015年時連基本的拆遷還沒完成。

2015年4月24日下午，北京市長王安順到廣渠路二期檢視工程進度。

一行人來到東五環外的雙橋東路時，發現了這條路遲遲不能通行的癥結所在：一片廠區橫亙在規劃中的道路上，廠區裏密密麻麻像筷子一樣插滿了樹木，樹與樹之間的距離只有成人手掌那麼寬。因爲種植太密集，大部分樹早已枯死，只餘乾枯的樹幹。

這是拆遷中常見的潛規則。拆遷徵用土地時，樹木可以獲得補償。種一棵樹的成本大約在幾塊錢至十幾塊錢之間，但拆遷補償的價位在25至30元左右，套利空間巨大。

廣渠路二期的這段腸梗阻，就是被拆遷企業搶種樹木的結果。拆遷賠償的劇增使得工程無法繼續。

王安順大發雷霆，當即在現場坐等查這家企業的屬地管理權，結果發現是一家外資和一家北京市國企聯合成立的合資企業。一個小時後，這家市屬國企的董事長已經接到訓令，滿頭大汗地出現在工程現場，受到王安順劈頭蓋臉的訓斥。幾天後，這片密密麻麻的樹林被無條件地連根剷起。

幾個月後，當北京市行政機關搬遷的訊息公諸於世，很多人才玩味出了這則訊息背後的深意。是時搬遷已經在醞釀之中，王安順一行是專爲清障而去。

事實上，除了這家可以立即由王安順發火而解決的北京市屬企業，廣渠路二期上還有中央級機構，他們並不直接受北京市管轄。其中就有一家，多年來一直堅持高於賠償標準四五倍的拆遷補償金，作爲拆遷實體的街道從行政級別上遠低於這家機構而沒有足夠的對話權。

目前，廣渠路二期已經確定可以在今年年底通車，但幾乎可以肯定的是，假若沒有「北京搬出北京」的巨大力度，這條將極大改善市民出行狀況的道路仍會被擱淺在圖紙上，以百萬計的通州居民會繼續遭遇京通快速路和朝陽北路每天早晚高峯的擁堵。

中國體制素以有「集中精力辦大事」的能力而自傲，不過，起碼對於北京市這個有著上百家中央部委和國企、近2000名省部級以上級別幹部的城市來說，各種力量錯綜交叉，北京市行政機關在管理上並不具備洪荒之力。

除去現實運行中的行政力量掣肘，還有各種不確定因素——短暫而影響力並不大的冬奧會，真的能帶來周邊的巨大變化？要知道，北京辦了一場「無與倫比」的奧運會，卻連南城的落後面目都沒能改變。興建中的新機場，真的能讓周邊成爲產業聚攏區？ 擁有首都機場幾十年的順義，曾經以「臨空經濟區」的定位自詡，也只是興盛了幾年，就後勁不足，摔落塵埃。

原宣武區的宣武門一帶，藉由新華社和相關幾百家廣告公關、媒介公司的駐紮，提出建立「傳媒大道」，在近十年的時間裏都列爲本區的重要發展規劃。豐臺麗澤地區，看到金融街擁堵嚴重、不堪重負的狀況，憑藉近十分鐘車程的便利交通條件，提出建設麗澤商務區，作爲金融街的延展。這個項目已經陸續獲得了幾百億的各界資金投入，但至今仍是扶不起的阿斗。朝陽區金盞地區，背靠望京，地價相對低廉，於是設計出「數據後臺園區」的定位，針對周邊的商務區和科技公司開展配套服務。這一規劃多次登上北京市政府工作報告，且被作爲北京市經濟轉型升級的樣板工程，但多年來絲毫不見起色。這些地區，面積遠遠小於11個新城，地理位置顯著優越，開出的利好條件足以服人，但紛紛失敗告終。試問，在宏觀經濟走低的大背景下，有什麼力量能支撐北京周邊環繞的新城？僅憑目前空洞的利好？

一紙遠景規劃，距離夢想成真，往往隔著山高水遠的距離。最終被行政意志判決搬出北京的，是「北京」而非「首都」，這本身就從側面上印證了理論與現實之間的差距。

先前多年，雖然北京深陷「大城市病」，也曾獲開「功能疏解」的對症藥方。但是當時無論專家還是社會輿論，都更加傾向於「中央政府搬遷」，而最終是北京市黨政機關要搬到距離管轄區30公里之外的地方另闢新址，這背後的邏輯自然是——搬地方政府要比搬中央政府簡單得多。

北京的疏解剛剛開始，黨政機關的搬遷也還在日程上。前幾天，關於上海到2040年前只增幾十萬人口的方案一公佈，就引來各方批評。但實際上，以國情論，任何超過本屆任期五年的方案，幾乎從大機率上就會是一頓空說，多少年來概莫能外。

打開地圖看清楚，繞北京的大七環統統被列入新城範圍，「都是新城」和「都不是新城」又有什麼區別？哪兒有那麼多人口需要疏解？哪有那麼多產業可供吸納？所以，除了確已定位的通州新城，以及由此確實能被影響到的人羣之外，對於其他新城最好還是冷靜待之。

（作者系資深媒體人。本文只代表作者本人觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導第一篇。

在比通常公佈的日期一拖再拖後，中國國家統計局每月一次在既定日期公佈的「全國房地產開發和銷售情況」和「70個大中城市住宅銷售價格變動情況」這兩份統計報告，終於在上週後半周陸續對外發布。有人猜測，這是國家統計局「太講政治和大局意識」的緣故，也有人認爲，這可能是其貫徹中央全面深化改革領導小組前幾天剛剛推出的「提高統計數據真實性的意見」所致。但無論如何，最終不管是「醜媳婦」還是「靚妹子」，總是要見人的。

社會輿論和「最高指示」的雙重高壓，使投資性去庫存打上句號

本月公佈的中國房地產統計數據之所以備受重視和異常敏感，是因爲從某種意義上來說，它是自去年中國中央經濟工作會議所制定的、以鼓勵投資爲特色的中國房地產政策「去庫存頂層設計」的一個轉折性的終結。

被社會輿論和國內外媒體廣泛質疑的中國房地產市場監管層，在對半年多來逐步波及全國衆多大中城市的房價暴漲現象「無動於衷，無所作爲」後，中國最高層對現今「民怨沸騰」的房地產市場，終於做出了一系列最新的「重要批示和部署」。

9月30日住建部召開的全國熱點城市房地產工作部署會精神上，透露出中國最高層已經對今年以來部分城市房價過快上漲的勢頭高度關注。此次會議特別把這些熱點城市的「重大責任」，前所未有的上升到「這些城市的房地產市場如能穩定住，對國家是重大貢獻，如果穩定不住就是失職」的講政治的高度，並特別強調對調控不力、過高房價仍遏制不住的地方，要督辦、約談，直至啓動問責。

也就是在這次會議上，中國住建部明確提出了「儘快遏制房價過快上漲的目標」，這就是「房價環比不成長，逐步有回落，努力迴歸到合理區間」。這樣的說法，已經多年未見。上次中國政府提出房價迴歸合理水準，還是在前總理溫家寶執政時所進行的房地產調控。爲落實此項目標，住建部具體提出了限購、限貸、確保土地和新房供應、遏制各種違規資金進入房市和整頓開發商和中介等多條措施。涉及全國20個左右大中城市的「國慶長假周最嚴房地產調控風暴」，由此拉開。

「最高指示」和社會輿論雙重高壓之下出臺的這輪「最嚴房地產調控風暴」，從某種程度上來說，宣告了去年四季度開始的去庫存房地產調控的「綱領性意見」，已經到了一個新的轉折點，或者是告一段落。

數據揭密：投資性去庫存，「高風險」未能化解樓市高庫存

但這項短命的、以刺激房市和鼓勵投資爲特色的房地產市場調控新政，究竟給中國房地產市場帶來了什麼樣的結果？這份「成績單」的正負影響究竟如何？中國國家統計局最新公佈的「2016年1-9月份全國房地產開發投資和銷售情況」統計報告的數據，爲理性分析和破解投資性去庫存所帶來的影響和正負效應，提供了相對理性和客觀公正分析的基礎和依據。

衡量去庫存的首要和最直接的指標，當然還是要看房地產市場商品房庫存的去化。現在一般人說到房地產庫存這個重要指標時，通常以商品房待售面積來代表，以爲當今中國商品房的庫存面積，也就在六七億平方米左右。其實，這樣的演算法是非常狹隘和不科學的。

只要到中國的各類城市走馬觀花轉一下就會發現，在GDP政績觀的刺激下，發展乏力的各地政府都把房地產作爲拉動經濟成長的搖錢樹。此舉導致的結果是大大小小各類城市，成羣成片未能完工的爛尾樓盤比比皆是。而這些樓盤，正是中國房地產市場最大的庫存所在，它比國家統計局統計報告中的「商品房待售面積」，要高出一個數量級。在中國官方的統計報告中，一般它是以「房屋施工面積」來表現。

如果說，在房地產市場庫存的統計數據指標上，「商品房待售面積」是狹義和顯性的話，那麼「房屋施工面積」則是廣義和隱性的。而恰恰是後者，更能反映房地產市場庫存問題的嚴重性所在。

那麼，去年四季度提出、從今年伊始就大張旗鼓強力推行的「去庫存」房地產新政，究竟消化了多少房市的積壓庫存商品房？

根據最新統計報告，今年1-9月，儘管全國衆多大中城市的房地產市場的投機炒作達到了空前的「炒翻天」地步，商品房的銷售面積更是暴增了26.9%，罕見的達到了10.5多億平方米（其中住宅銷售面積暴增27.1%，高達9.3億多平方米），但中國房地產市場的庫存，卻並沒有怎麼下降，甚至大多數還又上升了。

從商品房待售面積來說，根據上述報告，到9月末，中國商品房待售面積爲69612萬平方米，雖然比8月末減少1258萬平方米（其中住宅待售面積減少1177萬平方米），但是和去年同期相比，卻反而增加了4.7%（去年同期爲66510萬平方米），而且，這還是在去年同期暴增16.4%後的又一個累積成長。這方面比去年同期庫存略有減少的，就是商品住房了。但其幅度也和一般人以爲的「日光碟」的火爆市場效應相差甚遠，到9月末，中國商品住房的待售面積爲41367萬平方米，只比去年同期少了可憐的2.6%（去年同期爲42474萬平方米）。

而更能說明中國房地產市場庫存嚴重性的「房屋施工面積」數據，則是全面上升，無一減少。據這份統計報告，1-9月份，中國房地產開發企業房屋施工面積同比成長3.2%，達到了驚人的71.6億平方米（住宅施工面積49.1億平方米，成長1.7%）。

這組數據說明，儘管此次中國政府以前所未有的力度推廣了近一年的去庫存，儘管此次去庫存弄得民怨沸騰，但最終結果是，中國房地產市場的整體庫存，不僅沒有減少，反而有所增加。這似乎也在說明，就是讓那些投機炒房者把中國樓市炒翻了天，也救不了房地產市場整體積壓庫存的大勢。如此得不償失，想必也不是當初「去庫存新政」的設計者所能預料和想像的。

最新公佈的其他房地產數據，也著實不讓人放心。雖然一些樓市的火爆吸引了更多的房地產投資，但1-9月全國房地產開發投資同比名義成長也只有5.8%（爲74598億元）。這不僅和同期全國8.2%的固定資產投資（不含農戶）成長相比相差不少，而且縱比2014年同期的12.5%成長率，更是不及其二分之一。

此外，全國房地產企業的土地購置面積也繼續呈現下降態勢。據統計，1-9月全國房地產開發企業土地購置面積同比下降6.1%，爲14917萬平方米，雖然下降幅度比過去減少，但如果告訴你這是在去年同期已經大幅下降33.8%的基礎上，再一次的探底下滑，估計也就沒有人能對此「一笑了之」了。

當然，最能展現此輪去庫存「負能量」的，還是衆多中國大中城市的房價史無前例的空前暴漲。本來，這些城市的房價就已經高居「全球房價最難負擔城市」的前列，經過「去庫存新政」後所帶來又一輪百分之幾十的暴漲，更是如同即將吹炸的氣球一樣，處在「臨爆」的邊緣。這也就難怪國家統計局的「2016年9月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況」的統計報告，不僅通常公佈的時間有所推後，而且還罕見的把10月上半月全國15個一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動情況一併公佈出來。不知道這是要向公衆表示，「最嚴房地產調控周」後全國這70個城市的房價環比幅度已有所下降，還是藉此對執行中央「房價環比不成長」不力的城市進行「敲打」。

不過，這次國家統計局在公佈這70個大中城市房價變動數據時，最奇怪的還是，把以往固定在數據前面的新建商品住宅和二手住宅環比和同比價格變動的情況說明全部去掉，只是在相關人員解讀這份報告時才略有提及。但這也不能掩蓋，9月份，在國家統計局調查的15個一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在2%以上的城市有14個，而且在其他55個城市中，漲幅在2%及以內的城市有40個；而從同比看，國家統計局這份報告的數據是：15個一線和部分熱點二線城市中，新建商品住宅價格漲幅在10%以上的城市有14個；其餘55個城市中，新建商品住宅價格同比漲幅在10%以內的城市有42個。

大概就像國家統計局「羞於」對這份數據像往常那樣加以說明一樣，處在房價暴漲之中的大中城市居民，對這份「權威統計」的真實性似乎早已沒了興趣。

比國家統計局的「70個大中城市新建商品住宅價格指數」更能反映中國房地產市場價格波動的是，來自中國房地產業協會涵蓋了全國336個直轄市和地級市的一手數據。根據該協會所公佈的2016年9月「全國住宅房價行情城市排行榜」，在全國這300多個城市中，房價比去年同期暴漲了40%以上的，就包括北京、合肥、珠海和廈門等10個城市；另外還有9個城市，房價同比的漲幅也高達30%以上，其中包括上海、深圳、南京、蘇州和石家莊等城市；武漢、天津、福州和鄭州等9個城市，房價的漲幅也超過20%。根據該項統計，全國共有58個城市（包括前面所列）的房價漲幅超過了10%。

根據國際慣例，很多國家的房價，常年處於「冬眠」狀態，長期穩定在一定的價格區間。房價年漲幅達百分之十幾的城市，就可以登上全球房價上漲最快的城市之列。據不久前的媒體報導，根據國外某地產機構(Knight Frank) 近期公佈的全球城市年度報告，2015年全球城市房價上漲4.4%，房價漲幅只要超過16.1%，就可以「榮登」 全世界房價漲得最快的前10大城市之一。如果該機構可以把中國上述的城市都統計上，全球房價上漲最快的前幾十名城市，大概要被中國「承包」了。

中國衆多大中城市房價還有一個重大的問題，就是它的「超級成長」，是建立在房價本身就已經是「全球房價最難負擔城市」的基礎之上的。所以，它所導致是尖銳的社會矛盾和問題的嚴重性，就要比國際上其他城市房價上漲所帶來的民怨更烈。

官方和民間的統計數據都明白無誤的表明，去年四季度開始的中國房地產去庫存新政，已經走到了盡頭。中國的房地產市場，如何才能真正實現「健康發展」，中國的住房政策，怎樣才能實現讓人民滿意，這些問題，已經到了非解決不可的時候了。

中國房地產到了非重啓「頂層設計」不可的時候了

對於目前中國房地產市場所出現的嚴重問題，儘管公開報導不多，但也掩飾不了中國最高層對此的焦慮。

最近，全國各地從深圳到廣州，從南京到蘇州，從濟南到石家莊等，衆多城市都出現了密集嚴打開發商違規行爲的浩大聲勢。有人更是把今年深圳對開發商的嚴打，和去年東莞掃黃相提並論。也有人認爲，就像掃黃抓小姐，股災拿下做空者一樣，政府在爲今年房地產政策的失敗和「房災」找替罪羊。

其實，中國最高層也在對目前的房地產市場問題進行反思，試圖找到從根本上解決問題的辦法。但他們的著力點，似乎還是在因城施策、分層而治、甚至是一市一策的習慣思維上。

一般人提起中國的房地產問題，常常也把責任歸罪於地方政府，但問題真的如此嗎？

在中國各級政府的房地產市場和住房政策的考量中，通常有三個指標決定和左右其政策和市場的導向。這就是地方的GDP發展，政府的債務化解，最後纔是住房民生。如果中國最高層看重的是房地產的發展對GDP的拉動，對經濟成長的貢獻率，那麼，地方政府在房地產政策和市場考量上，首先想到的，就可能是如何透過抬高房價提升GDP，同時也正好捎帶消化政府債務，至於市民的住房民生和權利問題，則就可能處於無人問津之地。

非常不幸的是，在當今中國官場的政績考量中，GDP和政府債務要比住房民生來得實實在在的多。甚至可以說，在目前對地方政府的房地產相關政績的考覈中，有關住房民生的指標，很多都已消失的乾乾淨淨，甚至有些地方做做樣子的公租房和廉租房，也逐步消失的無影無蹤，更不要說經濟適用房了。

從這點來說，在房地產市場的「頂層設計」中，如果沒有在民生方面制定和實施必須達到的指標（如房價收入比，經濟適用房和公租房在新建住宅中的比例等等），那麼，再怎麼從地方政府上「動刀子」，都解決不了住房和房地產市場的根本問題；

再比如，在遏制房價過快上漲方面，中央政府要求地方各級政府實施的對應之策，主要是在限購限貸上做文章。但幾年下來，隨著「假離婚」之類的變通對策盛行，其效式微。而今年8月的加拿大大不列顛省對溫哥華外國人購買住房徵收額外的15%的物業轉讓費，當月就使溫哥華的房價發生「雪崩」，28天內暴跌了20.7%。而這樣的稅收法規制定，地方無權制定，只有中央政府的「頂層設計」，才能制定和實施新的房地產相關稅收政策，「立竿見影」遏制房價無序暴漲，並促使其真正迴歸到合理價格的水準。

所以，在房地產市場和住房政策上，一味的指責地方政府是不公平的。解決中國房地產問題的關鍵，還在「頂層設計」。

發展中國的房地產，究竟是爲了GDP的成長，或化解地方政府的債務，還是唯老百姓的住房民生和居住人權是舉，把解決老百姓的居住問題作爲唯一的目標？中國高層在「頂層設計」中這個問題不解決，房地產市場的屬性和定位就難以走上正道。

如果是爲了GDP和政府債務，中國樓市勢必要允許炒房和投機，以實現GDP的最大化和政府債務最大程度的消減；如果是以住房民生爲綱，使房價迴歸到普通百姓買得起的合理水準就會成爲房地產調控的「主旋律」，從住房福利保障政策到遏制炒房投機新的稅制，都會應運而生。

而現實是，儘管今年5月中國的「權威人士」就在人民日報上呼籲讓房子從投機炒作屬性抽離出來，「迴歸居住屬性」，但樓市政策的「頂層設計」，無論是在「大政方針」，還是具體的政策法規，都沒有與之相配套的內容出臺。這也在某種程度上導致了後來瘋狂的房地產市場亂象，在全國衆多城市「傳染蔓延」之勢。

多年來，筆者一直呼籲，要從根本上解決中國的房地產市場和住房問題，必須重啓房地產和住房制度及政策的改革，創新發展能滿足人民住房需求、可啟用普通人住房消費的新的住房供應模式。

此次「去庫存新政」的失敗，從某種方面和積極意義來說，正好提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的「大好機會」，也爲我們對房地產「頂層設計」上所存在的問題，提供了一個深刻反思和重新設計的不可多得的契機。

其實，只要認真梳理一下自從1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場的發展史，就可以在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取過去被忽視的更多的啓迪。那麼，中國最初的大規模房改，究竟能帶給我們什麼樣的啓示？在接下來的系列文章中我們會逐一呈現。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導第二篇。

面對現今中國房地產市場演繹出的「世界最大的泡沫」和全球最難負擔的的高房價等現象，一些不明就裏的民衆常常把它歸咎於1998年開始在中國城鎮大規模推行的住房供應制度的改革。

其實，這是對中國房改歷史的最大誤解。

對此最感到憤憤不平的，也許就是當初作爲中國住房制度改革的「總規劃師」、 正式在全國拉開住房制度改革大幕的時任總理朱鎔基了。在房改十幾年後，平時對時局閉口不談的他，對近些年房地產市場及高房價的一段「驚人的評價」，也許更客觀形象的反映短短十幾年，中國樓市及住房政策上的制度異化和歷史變異。

2011年4月，已退休多年的朱鎔基參加了清華大學100週年校慶。在清華大學學術報告廳與清華學子交流時，他一改退下來後對當今政策「惜字如金」的「自律」和習慣，異常憤慨的用「狗屁」來抨擊目前的房地產發展觀。他一針見血的指出：「這房地產(問題)根子就是房改政策錯誤。」朱鎔基說：「我們制定了一個錯誤的政策，就是房地產的錢，都收給地方政府，而且不納入預算，這不得了。這個錢就是搜刮民膏，所以把地價抬得那麼高。」

「錯誤的房改政策」和「搜刮民膏」，是這位當年的總理和啓動中國房改的總規劃師，對現在房地產市場和住房政策的最基本歸納。朱鎔基的慷慨直言，也點破了當今的房地產市場和住房政策，與當初啓動房改之時的住房制度設計，早已是「南轅北轍」。

那麼當初房改開始之時的房地產市場和住房政策，究竟是怎樣設計的？它和現在的房地產市場和住房問題的現狀，巨大的差別究竟在什麼地方？房改大規模推行這十八年來，市場和政策異化是如何一步步走到現在這個地步？讓朱鎔基欲言又止的當今「房改更多的失誤」，又具體體現在什麼地方？

要搞清讓朱鎔基不便細說的上述種種問題，就必須全面回顧和反思這一二十年來中國的房改歷史。只有透過歷史和現實的比較，才能更清醒的認識在這一二十年裏，導致當今民怨沸騰的房地產和住房政策，究竟是怎樣一步一步「失誤不斷」、逐步跌入「深坑」、最終走向今天「異化變質」的。

朱鎔基的房改初心：一切圍繞解決羣衆住房困難而非GDP

現在左右中國房地產市場和住房政策的最基本的立場和目標，毋容置疑，是保經濟、保成長。尤其是2008年出現全球性金融危機後，每當國內經濟成長不振，或者房地產市場「泡沫不舉」，從頂層到地方，各級政府總是會出臺各種救市政策，唯恐房地產對GDP的貢獻率下滑。這也使得本來就市場要素不強、自由競爭不充分的中國房地產市場，失去了一次又一次的按照有限的市場規律「去泡沫」機遇。

政府究竟應該在中國房地產市場和住房政策中起到什麼樣作用、擔任什麼樣角色，是以解決老百姓的住房問題爲綱，還是唯GDP和經濟成長率是舉？今天中國各級政府的選項和現實操作無疑都是後者。其實，在這個涉及房地產市場和住房政策大是大非的方向問題上，當初房改啓動時的選項，和今天的政策及市場走向完全相反，那時候政府推動和實施房改的出發點和立足點就是如何解決老百姓的居住問題而非其他。至於房改尤其是商品房市場發展對經濟成長的促進，那最多也是當初啓動房改時的「衍生和附帶產品」，而絕非根本的目標，更不會成爲政策和市場的「出發點」。

現在說到中國的房改，一般都是以鄧小平在1980年的一次講話作爲起始點。當年4月鄧小平約胡耀邦、萬里等談國家長期發展規劃，在講到住宅問題時說：「關於住房問題，要考慮城市建築住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新屋可以出售，老房也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款。10年、15年付清。住宅出售後，房租恐怕要調整。要聯繫房價調整房租，使人們考慮到買房合算」。上述的說法，可以說開始打開了中國房改的「門縫」。同年6月中共中央、國務院在批轉《全國基本建設工作會議彙報提綱》中正式提出實行住房商品化政策。國家規定，「准許私人建房、私人買房、准許私人擁有自己的住宅」。從某種意義上來說，稱鄧小平是中國房改的開啓者也不爲過。

在這次談話中，鄧小平也講到建築業和住宅是「發展生產、增加收入的一個重要產業部門」，但他重點強調的是：建築業和住宅發展起來的根本目的，是「可以解決大量人口的就業問題，可以多蓋房，更好地滿足城鄉人民的需要」。在這裏，鄧小平非常明確表明了發展建築業和住宅產業及「多蓋房」，目的是爲了滿足人民的需要而非GDP。從這點來說，作爲中國房改的開啓者，鄧小平對房改的目的所在指向分明。由於當時福利分房的制度慣性和民衆收入水準較低，八十年代有關房改的呼籲也是偶爾有聲。

中國真正的房改，是到了90年代朱鎔基任國務院常務副總理之後纔開始啓動，直到1998年他正式就任總理後沒幾個月，中國正式拉開的全國性大規模房改的大幕，史稱「九八房改」。所以，要說中國房改的的初衷和目的，沒有人比朱鎔基更有發言權。從這點來說，他可稱得上是中國房改的總規劃師。

朱鎔基抓房地產市場和制定住房政策有其鮮明的特點：

首先，他所有政策和措施的根本點和出發點，都是圍繞人民滿意不滿意而非經濟發展的GDP等物化指標。他的住房政策，最重要的也是圍繞羣衆來解決住房問題，而不是眼睛盯著GDP，去琢磨如何靠房地產來提高經濟的成長率。他在1995年底一次關於住房公積金的講話中指出：住房問題關係到人民羣衆的切身，是一個非常重要的問題。解決好羣衆的切身利益問題利益，才能調動好人民羣衆的積極性和創造性。

在他擔任總理主持召開的國務院第一次全體會議上，他在講話中突出強調的是「我們如何能完成人民對我們的重託？」他最看不慣「有的高級幹部，官僚主義，漠視羣衆的利益」。所以他的住房政策和樓市施政的中心，都是圍繞如何解決居民住房這個核心來展開。

其次，朱鎔基高度警惕和重視房地產市場過熱和樓市泡沫問題，並時刻要求去泡沫。和這些年來縱容甚至助長房地產熱和房價快速成長的「頂層設計」截然不同，朱鎔基在這方面「治國理政」時，從頭至尾強調的都是解決和防止房地產熱。在1993年6月他作爲國務院常務副總理主持召開國務院總理辦公會議時，曾經講過著名的「加強宏觀調控的十三條措施」，其中就有專門的一條是整頓房地產市場的辦法和政策。他認爲1991年非常好的房改形勢就是被房地產熱沖掉了，導致都去搞「高級房地產」，「羣衆的住房問題解決不了」。他還特別推薦馬來西亞政府要求所有房地產公司必須有二分之一資金搭建「沒有利潤」、由政府分配的廉價房，另外二分之一資金搭建高價房的政策，強調「我們無論如何也要實行這個政策」。這可謂是朱鎔基房改政策的「初心」。他堅決反對衆多的房地產公司「不去解決老百姓的住房困難」、都去搞「高級房地產市場」。那時他就提醒要防止日本式的泡沫破滅。在四卷本的 「朱鎔基講話實錄」中，人們會發現，防止房地產熱和房市泡沫，自始至終貫穿於朱鎔基整個的房地產施政和樓市政策之中。

可以說，只要朱鎔基發現一些地方房地產熱稍有苗頭，他就毫無猶豫的堅決「敲打」。在2002年他「唱主角」的最後一次中央經濟工作會議上的講話中，他對此問題依舊是「初心不改」。儘管當時國內的有效需求不足已成爲制約經濟成長的大問題，但他還是對當時出現的房地產熱提出了警告。他既不看上不少地方蓋的很多高檔房對GDP的拉動，更不在乎高檔商品房帶來的所謂效益。他最關心的是所蓋住房的結構。他反問一些相關要員：「現在蓋了許多高檔商品房，老百姓買得起嗎？」他斬釘截鐵的指出：現在房地產有點熱，不能再這麼幹下去了。

其實，當時全國只有廣東尤其是深圳極少數地方的房地產「有點熱」，甚至還稱不上「過熱」，和今年以來中國衆多大中城市的房地產市場所出現的「瘋牛病熱」相比，更不可同日而語。這不禁讓人聯想：如果現在的頂層有朱鎔基當年的思維，今年衆多城市的樓市還能「瘋」得起來嗎？面對如此不堪的市場，房地產的「頂層治理」還會在大半年的時間裏「無動於衷，無所作爲」嗎？

在朱鎔基主持召開的最後一次的國務院全體會議上，他對後任政府和最大的擔心和告誡，就是「經濟過熱」，尤其是房地產熱。他語重心長的說：我講過房地產的過熱，但是我發現絕大多數同志都沒有意識到這個問題的嚴重性，這種過熱是不得了的，風險太大。

極爲不幸的是，當年朱鎔基「最大的擔心」一語中的。從2003年後他退下後至今，房地產市場和住房問題，不僅逐步演變成爲經濟問題和民生問題，到今天甚至已經成爲中國官方最擔憂的、可能影響國家安全的「政治問題」。

第三，朱鎔基在房地產施政中還有一個涇渭分明的特點，就是對高房價「嫉惡如仇」。有人認爲，朱鎔基退下後在清華大學百年校慶時指責現在的房改政策失誤很多、尤其是說現在「把地價抬得那麼高」和房地產的錢是「搜刮民膏」，是「事後諸葛亮」和馬後炮，其實，這是對歷史的無知。早在1994年，朱鎔基在聽到北京三環外有的房價賣到每平米6000元時，他用了「敲竹槓」一詞來痛斥。

在中國以前的房地產市場和商品房價格管理中，政府在住房銷售價格上有具體的利潤水準的價格管制。比如說，商品房的利潤率不能超過8%，而經濟適用房的利潤率則在3-5%之間，甚至是微利。但朱鎔基在降低房價上的舉措遠不滿足於此。

爲了降低房價，使普通百姓買得起房，早在上海主政時，朱鎔基在解決羣衆住房困難和降低房價上所用的高招，就是制定了「國家、企業、個人一起上的辦法來解決住房問題」。到國務院主持經濟工作後，他更重視在具體施政層面爲降房價「深耕細作」。1997年1月國務院在成都召開的全國住房制度改革工作會議上，朱鎔基爲了使賣給老百姓的經適房（當時主要的商品房）房價控制在每平米1000左右，他在講話中特別要求各級政府和建設部門，對包括劃撥土地、減免稅費、減收配套設施費用和建設單位合理負擔等方多面採取措施。他認爲只有這樣，經濟適用房纔可以建得更多，「才能實現在低工資制度下走住房商品化的道路。」他特別強調：「在低工資條件下，房價搞高了，就實現不了住房商品化。」

正是因爲在房改的出發點上有了這樣「一切爲解決羣衆住房困難」 的指導思想，所以在朱鎔基施政時出臺的兩大房改綱領性檔案（分別爲1994年的「國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定」【 國發〔1994〕43號】和1998年7月出臺的的「國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知」【 國發[1998]23號】）中，在房改的根本目的和指導思想上，都把「滿足城鎮居民不斷成長的住房需求」作爲其房改政策的立足點和出發點。

房市中的政府角色：從減少補貼共同負擔到最大的斂財工具

今天的房地產市場對於中國的地方政府來說，早已成爲最大的斂財工具。有些地方政府收入的一大半，都來自於土地財政收入和房地產相關的稅費。對此現象，不僅各級政府官員習以爲常，並且從中央到地方都已建來起相關的制度，而且公衆對此也見怪不怪，以爲一切都理所當然。在老百姓買房上以土地出讓金之名，狠狠的宰上一刀（有些地方的政府從房地產上所拿去的錢，已經達到房價的二分之一左右，遠遠超越了「雁過拔毛」地步），似乎是「中國特色社會主義」的必然一般。

其實，作爲公有制的國家，中國的憲法第十條明確寫著：城市的土地屬於國家所有。所謂國家所有，也就是全民所有，這也是土地公有制的本質要求。作爲「人民公僕」的政府，它只是一個管理者而非所有者，有哪條憲法規定和社會主義公有制的要求，人民在自己的土地上買房，必須繳納相當於自己多少年全部收入的「土地出讓費」？國民作爲「全民」的一份子，適度使用（而非過度佔有）自己的土地，必須繳納土地出讓金的法理依據何在？

正是因爲公有制的制度屬性和社會主義體制的必然要求，所以當初作爲房改總規劃師的朱鎔基，在規劃房改制度時，再也無法想像政府可藉助國民買房，以土地出讓金之名大撈一把。不僅如此，作爲一個不忘人民重託、以解決好羣衆切身利益爲使命的負責任政府，朱鎔基啓動的中國房改，總是圍繞如何盡國家及政府公共財政之力，補貼和幫助羣衆解決住房困難。這點在他所推出的上述的兩個房改綱領性檔案中，都有集中的體現。

在1994年的國發43號「國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定」中，城鎮住房制度改革的基本內容，是要建立住房建設投資「國家、單位、個人三者合理負擔的體制」；把住房實物福利分配的方式改變爲以按勞分配爲主的貨幣工資分配方式（也就是市民買房，政府或單位要貼錢補助）。該檔案還特別把建立具有社會保障性質、以中低收入家庭爲對象（政府對此的劃分爲城鎮居民的90%左右）的經濟適用住房作爲最主要的住房供應體系。

在真正啓動了全國性大規模房改的1998年23號檔案中，其深化房改的基本原則，也突出強調「堅持國家、單位和個人合理負擔」和建立「建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系」。

上述兩個房改檔案中的「國家、單位、個人三者合理負擔的體制」，是朱鎔基早在上海主政時，借鑑新加坡等國解決住房問題的方法就已推出的。必須讓大家知道的是，這裏所說的是建房資金，主要是經濟適用房或當時的「安居工程」。國家、單位和個人三者合理負擔建房的總資金，不僅在價格上是高價商品房不可比擬的，而且，無論對國家、單位還是個人來說，每平方所負擔的部分，都只有幾百元，至於三者的分攤各是多少，倒沒有固定的比例。

不過，當時對這三者負擔多少有一個總的原則：首先是對個人承擔的買房部分，要保證在當時的低工資的大背景下，普通人能買得起；其二，國家承擔的部分，政府的公共財政也能補貼得起。如此把個人負擔和政府補貼捆綁在一起，從某種方面來說，也保證了政府遏制房價上漲的動力。

有人從今天的角度也許說，朱鎔基當年的做法，似乎不符合如今所推崇的「市場配置資源」一說。確實，朱鎔基從來不是「市場萬能論」派。相反，他清楚的懂得市場的侷限，強調政府糾偏的功能。早在1994年的中央經濟工作會議上，他就引用美國經濟學家薩繆爾森的話說：市場既沒有心臟也沒有大腦，既沒有理智也沒有良心。朱鎔基認爲，沒有政府的經濟干預，只有市場所帶來的缺陷，是不能得到糾正的。確實如他所說，對市場不管，當時已有不小的教訓。

房改之初，正是因爲有了「朱鎔基式的政府幹預」，城鎮市民買房不僅政策規定國家要補貼上百元，而且個人每平方米也只需花上幾百元就可以買得到經濟適用房。可惜，由於地方政府和房地產商方面的利益集團的抵制和制約，也許還有地方和企業財力所限，在後來的房改中，購房補貼幾乎和絕大多數城鎮居民「絕緣」。

當然也有例外。飽受了高房價之苦，經歷了房改的蛻變的歷史，今天的人們一般會以爲，如今的房改再也沒了政府的公共財政補貼。此言謬以。放在絕大多數中國普通老百姓身上，買房上的政府補貼也許早已成了「天方夜譚」，但在一些國家機關及公務員身上，政府的公共財政補貼一直就沒有停止，儘管補貼的水準遠遠沒有和房價暴漲一起「與時俱進」。

就以國家房改的主管部門——住房城鄉建設部部門2015年的部門財政決算爲例，在其去年29億多元的部門支出決算中，其部門人員自身的「住房保障支出」就佔到4835.05萬元，其中有一個重要的部分是用於「購房補貼」（決算支出爲 955.98萬元），相當於其年度日常公用經費 （4889.17 萬元）五分之一（19.55%）。國務院的一個部門況且如此，全國的政府機關的「購房補貼」就可想而知了。

中國的房改，從取消住房實物分配，到國家補貼（國家、單位、個人三者合理負擔的體制），再到地方政府把房地產作爲最大的斂財工具，透過控制土地供應和限制其他性質土地上市（農村小產權房等），達到土地財政和效益最大化，甚至與開發商合謀從中攫取暴利，以至於現在市民買房，必須向國家繳納每平方米數千元甚至數萬元的「土地出讓金」，說到底，還是房改政策變質異化的結果。

可以說，正是政治文明建設及政治體制改革的缺位，使得在中國房改的發展歷程中，政府所扮演的角色，也由「以民爲本」變質到「與民爭利」。這也是中國房改「失誤多多」的根本原因所在。

中國房改的失敗，除了政府在住房政策上的錯位以外，還有一個重要的問題，就是當初房改的「靈魂」，如今也已被打的「無影無蹤」。具體論證我們將在後續文章中呈現。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導第三篇。

在當今中國的住房政策和房地產市場的指導思想中，「讓老百姓買得起房」——這個最基本的常識和世界各國住宅產業發展的「國際慣例」（國際上一般用「可負擔得起」的寫入各國住房法或相關法律法規之中），似乎早已被丟進歷史的垃圾箱，成爲一句空話。至少近十年，無論是政府的「頂層設計」，還是部門的調控政策，或是地方的「政府工作報告」，「讓老百姓買得起房」早已消失的「無影無蹤」。似乎這已不是政府的職責所在，更不符合「中國特色」。

而與之相伴的，則是政府在房地產市場和住房問題上的缺位和失責。不僅面對把普通市民收入遠遠甩在後面的超高房價無動於衷，而且對缺失「道德血液」的不良地產商哄擡房價之舉也無所作爲。直到可能影響到社會穩定和國家安全，才並不怎麼心甘情願的打出了「遏制房價過快上漲」的調控口號。甚至由於缺乏得力有效的舉措，反而出現了「房地產市場越是調控，房價就越是上漲」的治國理政奇觀。

正是由於十年期間政府對房價近乎「放任不管」的政策效應的疊加積累，在中國衆多的大中城市，出現了「舉世稱奇」的房價暴漲，並在全球「獨領風騷」。

十年房價最高漲十倍

全世界各類市場經濟國家，在房地產上升時期，一般的房價漲幅也就在5%上下，遇到金融危機，房價還會出現明顯下降。如美國在2008年金融危機爆發後，當年美國整體房價下跌近20%，部分地區達40-50%。而在上個世紀八九十年代日本和香港房地產泡沫崩盤時期，房價也普遍下跌了二分之一到三分之二。

2013年諾貝爾經濟學獎獲得者席勒等創辦的美國最權威的凱西•席勒房價指數，也許更能反映成熟的市場經濟統計下房價走勢應有的規律。據報道，根據該指數研究報告，美國在過去123年（1890年到2013年）中，房價的平均年成長率爲3.07%。而同期，美國CPI通膨率爲2.82%。這就是說，這123年來美國的房價只比通膨率高了千分之2.5，扣除通膨率後，美國房價基本不漲。此外，根據這項指數，在這123年中，房價下跌的有28年（佔23%），上漲的有95年（佔77%）。而跌得最深的是金融危機爆發的2008年，一年跌幅達18%。累積跌幅最大的是，2006-2011年間由房地產泡沫破滅引發的金融危機，累積跌幅達33%。

對比房價走勢的「國際慣例」，就不難使人對政府缺位、市場缺失（中國房地產市場政府控制土地和開發商操控供應的「雙寡頭壟斷」，談不上真正自由競爭的市場經濟）所導致的稱絕全球的「中國特色房價奇觀」，有了更深刻的切身之感。

正是由於中國各級政府多年來對房價暴漲的放任、縱容甚至合謀，房價多年暴漲的累積結果，不僅使中國衆多大中城市的房價呈現「沖天攬月」 之勢，而且也使市民的買房負擔，在全球登峯造極。

衆所周知，無論是聯合國人居中心還是世界銀行，「國際慣例」給出的房價收入比（一個地方家庭收入的中位數和當地住房的平均總價之比）是在3－6之間，也就是國際上一般國家的居民，用3-6年的全部家庭收入即可買到一套住房。而且一旦房價收入比超過5，按照國際慣例該城市就被認爲房屋購買力「極低」，房價收入比超過6，就會被國際公認爲房地產泡沫地區；超過7以後，直接就會被視爲「國際房價最難承受地區」。

今年初，筆者曾把全球知名房地產顧問機構Demographia公佈的2016年度《全球住房負擔能力調查》報告（該報告未包含中國大陸城市）和中國一些一二線城市的情況做了對比分析。該報告所列的10個「全球房價最難負擔城市」（各自的房價收入比），位居第一的香港爲19.0，居於第十名的澳洲某城市爲9.3（見下圖）。

而根據同樣的方法計算中國大陸的城市，北京、上海和深圳的買房負擔分別爲33.2、31.9和33.5。這不僅把號稱「全球房價最難負擔城市」的香港遠遠的甩在了後頭，而且超過的負擔更是高達70%以上。隨意抽取的杭州（15.7）、青島（13.2）、南京（18.3）和西安（8.5）這四個城市，除了西部城市西安外，其他3個城市居民的房價負擔都遠遠高於名列「全球房價最難負擔城市」第二名的雪梨（房價收入比爲12.2）。其中南京比雪梨的高出了50% 。

以上還是根據去年底的數據所做的統計。而根據中國房地產業協會的最新的統計，到今年十月份，上述的北京、上海、深圳、杭州、青島、南京和西安這七個城市，房價同比更是分別上漲了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%和3.04%。這就意味著除了西安以外，早在去年底就分別把「全球房價最難負擔城市」頭兩名甩出「幾條大街」的京滬深和杭州青島南京等中國一二線大城市，今年以來又以讓人不可思議的增速，把「全球房價最難負擔城市」遠遠甩在後面。

面對中國這些大中城市如此的房價漲幅和高居全球之巔的房價最難負擔水準，很多人對此已麻木到「司空見慣」，似乎如此「中國特色」是當初實施房改所帶來的必然結果。事實真的如此嗎？

讓百姓買得起房，既是當初推動房改的靈魂，更是政府對國民承諾

其實，只要細緻的梳理一下當初房改歷史，人們就不難發現一個最基本的事實，這就是「讓老百姓買得起房」，不僅是當初政府啓動房改之時對國民的莊嚴承諾，更是推動房改的靈魂所在。

早在1990年朱鎔基還是上海主政時，他在「爲上海人民辦三件實事」中最迫切最艱鉅的住房問題時，就特別注重在降低房價和讓羣衆買得起房上做文章。他所用的辦法，一個是用「國家、企業、個人一起上的辦法」來分解居民建房資金，另一個就是用「減少中間盤剝」來降低房價。這個「中間盤剝」，不僅是指開發商的不當得利，而且也直指各級政府在房地產收取的各種稅費。這裏必須指出的是，朱鎔基當時所啓動的房改，還沒有地方政府的「土地財政」這一說。當時政府收取的，只是土地拆遷安置和相關配套設施等費用。

到國務院主持經濟工作後，1994年8月在國務院住房制度改革領導小組召開的貫徹「國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定」會議上，朱鎔基特別指出，房價這麼高（指當時北京三環外每平方米房子要賣到6000元）怎麼得了？怎麼實行住房商品化？他強調賣公房「還得讓老百姓買得起，房價太高，收入有那麼多嗎？」在1999年7月任總理後召開的一次省、部長經濟工作座談會上，朱鎔基再三特別強調：「現在的問題是房價太高，一般居民買不起，國家也補貼不起」。他強調解決問題的一個辦法，就是免收或減收土地和相關配套設施費，把房價降下來，使廣大羣衆買得起住房。只有這樣，才能「大力推動住房改革和建設」。

在1998年國家大規模啓動取消福利分房、推行住房商品化的九八房改過程中，時任建設部長的俞正聲（現全國政協主席）也再三強調：讓百姓買得起房、買放心房，一直是政府制定住房政策、調控房地產市場的根本目標和出發點，也是住房領域落實 「三個代表」中代表廣大人民羣衆根本利益的重要內容。在官方媒體中，建設部也在宣傳中突出「一直把讓百姓願意買房、買得起房和放心買房作爲實踐『三個代表』的一項重要工作來抓。」

在當時的房改政策中，「讓老百姓買得起房」絕不是空口說白話，而是有實實在在的「乾貨」。1994年和1998年的房改檔案，分別從不同方面對此進行了具體的闡述。

在1994年的「國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定」中，爲了讓城鎮職工買得起政府出售的公有住房，該檔案規定，除了向高收入職工家庭出售公有住房時實行市場價，還向中低收入職工家庭（當時按照城鎮家庭總數的90%左右計算）出售公有住房實行成本價。而且舊房的成本價按售房當年新房的成本價乘新折扣(折舊年限一般爲50年)計算；使用年限超過30年的，以30年計算。該檔案還特別規定: 一套56平方米建築面積標準新房的負擔價，1994年應爲所在市(縣)雙職工年平均工資的3倍（經濟發展水準較高的市縣略高於3倍）。另外，職工購買自己已住用的公有住房，規定還有折扣，1994年折扣率爲負擔價的5%；此外，該檔案還規定了職工購房的工齡折扣。該檔案要求，新房負擔價與雙職工家庭年平均工資的倍數，要逐步提高，2000年以前達到3.5倍。

與1994年這個一套56平方米的新房負擔價最高爲雙職工家庭年平均工資3.5倍的限定標準「一脈相承」的是，在九八房改的綱領性檔案（國發[1998]23號）的第二大項「停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化」中，專門有一段以房價收入比，來落實和敲定住房商品化及「住房分配貨幣化」的居民的買房個人所承擔上限。

這一章節的完整表述是：「停止住房實物分配後，房價收入比（即本地區一套建築面積爲60平方米的經濟適 用住房的平均價格與雙職工家庭年平均工資之比）在4倍以上，且財政、單位原有住房建設資金可轉化爲住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行住房補貼 。住房補貼的具體辦法，由市（縣）人民政府根據本地實際情況制訂，報省、自治區、直轄市人民政府批准後執行。」

這就是九八房改爲了使城鎮普通居民買得起房，在房改政策的頂層設計上所規定是普通城鎮居民買房負擔的上限（60平方米的經濟適用住房的平均價格，與雙職工家庭年平均工資之比控制在在4倍以內，超過部分就應該由政府財政或單位建房資金買單）。這個房價收入比4倍的標準，正好是國際上公認的房價合理負擔爲房價收入比3-6倍的中間，從中也不難看出當年九八房改頂層設計者的初心。

城鎮居民買房，個人最多付出的部分只需要雙職工家庭4倍的年收入，超出部分由政府和單位買單，這樣的好事，對今天早已被高房價「壓趴」的城鎮居民來說，怎麼看都像是「天方夜譚」。但這也正是不該被人遺忘的房改核心和靈魂所在。

九八房改，之所以把普通城鎮居民的買房負擔，規定在房價收入比4以內，其根本的目的，就在於「使經濟適用住房（注：佔據當年商品住房供應市場90%以上的住房供應模式）價格與中低收人家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房」。

試想一下，如果當初沒有這個讓普通居民都能買得起房的房價收入比4倍的規定，怎麼能夠讓數以億計的城鎮居民，從過去的單位和國家分房，走到房地產市場去買商品住房？在當時來說，哪一個地方和哪一級政府如果不承諾「讓老百姓買得起房」這個房改的核心，哪一個地方推行城鎮住房制度改革，就必然會成爲一句空話。所以說，「讓老百姓買得起房」既是房改推動普通居民走向市場買商品住房的基本前提和條件，更是房改的靈魂所在。

從政府的角度來說，九八房改之所以推出「房價收入比4」這條紅線，根本目的只有一個，就是政府現在雖然已不向老百姓提供實物分房福利，但政府一定要叫老百姓買得起房，否則住房商品化就會成爲一句空話；實行新的城鎮住房制度改革後，政府雖然「卸掉了」福利分房的巨大財政包袱，但政府更有責任擔當起讓居民買得起房的國家義務。對於一個「負責任的政府」來說，這是一條剛性的要求，也是政府房改政策的紅線。

撫今追昔，無論是被高房價「逼到牆角」的城鎮居民，還是頂層的房地產市場和住房政策，難道還不能從當年的「房改之魂」中得到醍醐灌頂般的大徹大悟嗎？

圍繞「買得起房」建立住房供應模式，纔是房改的正道

無論是九八房改檔案，還是「買得起房」的房價收入比，都有一個核心的關鍵詞，這就是經濟適用住房。對這個現在中國絕大多數城市早已銷聲匿跡的住房供應模式，很多年輕人尤其感到陌生。

在推出九八房改的「國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知」（ 國發[1998]23號）中，檔案講的最多、內容涉及最廣也是整個九八房改最核心的關鍵，就是經濟適用住房。九八房改的目標，就是「建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系」；檔案在第三章節上更是全篇予以具體的闡述，主要內容爲：「對不同收人家庭實行不同的住房供應政策。最低收人家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收人家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房」（注：初劃定可以購買經濟適用住房的「中低收人家庭」，佔到整個城鎮人口中的90%左右）。檔案不僅要求住房投資的結構，重點在經濟適用住房，而且規定其出售價格，實行的是政府指導價，「按保本微利原則確定」。此外，該檔案的第五部分，也是通篇闡述如何「採取扶持政策，加快經濟適用住房建設」。

此外，在 「買得起房」這個重要的衡量標準上，房價收入比4倍，參照的也是以60平方米的經濟適用住房的平均價格，而非普通商品住房的高價。

現在的人也許奇怪，爲什麼大規模推行住房商品化的房改之初，從上到下講的都是經濟適用住房，而不是普通商品住房。

其實，九八房改之所以把建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系作爲房改的主要目標，是因爲當時上下都有一個共識：要讓普通城鎮居民買得起房，把住房商品化推廣下去，也只有經濟適用住房這樣的住房供應模式才能勝任。

經濟適用住房之所以能使廣大城鎮居民買得起，是因爲它和普通商品房相比，關鍵就在於它有著一般商品房所不具有的三大特性：這就是行政劃撥土地，嚴控價格利潤和沒有政府的亂收費。

由於土地是由行政劃撥而不是從政府手裏「買過來」的，沒有了「土地出讓金」這塊鉅額的負擔，經濟適用住房的成本自然要降下一大塊。此外，和現在放任房地產商肆意哄擡房價不同，在九八房改中，對經濟適用住房的成本覈算和利潤控制都有嚴格的規定。經適房的成本只把徵地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎設施建設費、管理費、貸款利息和稅金等這7項因素計算在內，其他開發商所羅列的行銷、廣告推廣和高額的薪酬支出等等名目繁多的費用，都一律不計算在成本之內。尤其是對經濟適用住房的利潤率，政府嚴格規定控制在3％以下（當時普通商品住房的利潤率規定在8%以內）。除此以外，九八房改還要求對經濟適用住房要取消各種不合理收費，包括降低徵地和拆遷補償費等（當時拆遷一般都是回遷實物補房）。

正是因爲經濟適用房在房改中的「核心作用」如此之大，以至於當時作爲分管建設部的副總理的溫家寶，多次強調大力發展經濟適用住房對房改的重要性。他說，經濟適用住房「既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個重要標誌。」他還說：「中低收入家庭是目前城鎮家庭的主體，發展經濟適用住房可以滿足他們的需求，是實現本世紀末人民生活達到小康的重要條件」。爲此，他還一再強調：「住房建設…以經濟適用住房爲重點的住宅建設的方針、政策不要輕易改變。」爲此，國家在制定十五計劃時，也明確的提出，發展房地產業要以經濟適用房爲重點。

其實，「讓老百姓買得起房」的住房政策，並不是「中國特色」對國民的特別恩賜，而是世界通行的國際慣例。只不過，在西方等市場經濟發達國家，一般都是用「可負擔得起住房」來表達，而且在歐美等國家，還把它作爲「住宅法」的核心內容。如美國，不僅在1990年專門推出的《國家可負擔住房法》強調「住房應該是可負擔的」，而且在1949年頒布的《住房法》中，就把住房目標定爲「讓每一個美國家庭都能生活在宜居環境中的體面住房之中」。

據報道，在美國，家庭住房消費超過家庭收入30%的，就會被認爲存在著過度的費用負擔；超過50%，則被認爲是存在嚴重的費用負擔。而作爲西方資本主義國家最早提出「可負擔住宅」（affordable housing）的英國，其政府部門將其住房工作的目標界定爲「人人都應當有機會以其能夠支付的價格在其希望生活或工作的地方租住或者購買一套適宜的住房」。

所以，無論是「中國特色社會主義」，還是西方資本主義市場經濟，「讓老百姓買得起房」或「可負擔得起的住房」，都是住房政策的靈魂所在。沒有了這個靈魂和關鍵，房地產市場和住房問題，一定會出現「大紕漏」。

回顧中國房改和房地產市場發展的歷程，不難發現，我們何時堅持了「讓老百姓買得起房」這個房改和住房政策的靈魂，城鎮居民的住房問題就解決的好，住房小康就會得到持續穩定的發展。反之，城鎮居民的住房小康就可能出現停滯不前，甚至是倒退。有兩組數據可以說明：

朱鎔基總理在2003年3月所做的最後一次政府工作報告時，在回顧其5年任期（從1998年3月到2003年3月）工作時，專門提到其任期內「城鎮居民人均住房建築面積由17.8平方米增加到近22平方米；而根據國家統計局和住建部的數據計算，到2015年底，中國城鎮的人均住房面積僅有21.12平方米。也就是說，從朱鎔基退下後到去年底的這13年期間，中國城鎮居民實際的住房面積和水準不進反退。

那麼，究竟是什麼原因導致中國城鎮居民的住房小康「半途重創」？我們將在後續文章詳細論述。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導第四篇。

對中國房改的歷史有所瞭解的人，一般都會有個疑惑：當年啓動房改時，朱鎔基的房改理念和原則及房改政策的頂層設計相當「以民爲本」，不僅減免各種稅費，國家財政還積極分擔個人買房負擔，而且更是把「讓老百姓買得起房」作爲房改的靈魂。爲什麼大規模推廣近20年後，如今的中國房地產市場和住房問題，卻反而成了「民怨沸騰」的社會焦點，甚至影響到國家安危？

其實，如今的中國房改，早已不是當年那個「九八房改」，早在十三年前它就改弦易撤。也就是從那時起，「中國房改」開始了由善轉惡的劣變。

這場中國房改政策由善轉惡的轉折點，源於2003年8月國務院下發的一份以「促進房地產市場持續健康發展」爲名的檔案。正是這個檔案，標誌着中國的住房政策和房地產市場，開始了180度的大逆變。

18號檔案開啓的「二次房改」， 引發中國房市亂象的禍源

有人認爲：2003年的18號檔案，讓中國城鎮的普通居民到房地產市場去買「普通商品住房」，是走向市場經濟的表現，不應受到指責。但「二次房改」後中國房地產市場發展的歷程證明，一旦中國的房地產市場交給開發商去做以後，究竟會出現怎樣的荒唐。

一個最生動的案例，就是實施「二次房改」後的第一年，2004年中國城鎮房價所爆發的前所未有的暴漲。

據中國社科院等機構發佈的、有中國房地產藍皮書之稱的《2004—2005中國房地產發展報告》，2004年全國商品房平均售價比1998年增加651元，達到2714元/平方米，年均增加爲93元。但2004年一年的房價成長，不僅比2003年多出了355元，而且增值更是1998～2003年的年均增量的3.8倍。尤其是2004年商品住宅房價格達到2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中2004年比2003年就增加352元，佔到整個增加值的50.6％。這就是說，實行「房改新政」後一年的房價飛漲，比過去的6年成長之和還要多。

2004年由「二次房改」所導致的房價暴漲，只是此後十幾年來全國房價暴漲的一個開端。此後全國的房地產市場，更是隔三差五、甚至持續數年房價高燒不止。其中，更出現了「樓市調控年年講，市場房價年年漲」的奇葩景象。那麼，究竟是什麼原因，使市場經濟在中國的房地產市場失靈？

其實，只要對中國房地產市場稍加了解的人都知道，中國的房地產市場，從來都是不具備最基本自由競爭要素的僞市場。從本質上來說，它是一個政府操控土地供應、開發商操控市場的「雙寡頭市場」。而且雙方爲了各自利益的最大化，經常還不管不顧的推行哄擡地價和房價的「飢餓療法」。

比如說，雖然這十幾年來，中國經歷了世界史上最大規模的城鄉人口遷徙，中國城鎮人口從2000年的4.59億人增加到2015年底的7.71億人，但很多城市，從來就沒有按照住房小康的標準（到2020年城鎮居民人均住房面積35平方米）適足的供應土地，甚至爲了土地出讓金單位效益最大化，還禁止城鎮居民到鄉村買房居住。

而從住房供應方面來說，一家獨大的開發商對市場的絕對壟斷，使得房地產市場無論是處於何種境地，開發商都能穩操勝券。樓市熱時，房價可毫無節制的百分之幾十的暴漲；反之，囤地捂盤惜售花招百出。市場經濟發達國家常用的個人集資建房和集體合作建房等模式，都成了中國特色房地產市場的「禁臠」。那怕鄧小平上世紀八十年代就提出了城鎮居民個人可以自己蓋房，國家早已明文規定「准許私人建房」，現在都在「市場經濟」的名義下，成了「違法之舉」。

所以，要判斷房地產市場及住房供應是否真正實行了「市場化」，首先必須釐清這個市場的各種要素是否有充分的開放和自由的競爭。比如：這個市場的土地供應，能否充分的保證居民的住房所需？不管是城市還是農村土地，只要是住房建設用地，是否在城鄉人員自由流動的背景下都可平等的使用？城市的住房用地，除了開發商外，能否讓其他個人和集體都能平等的競標？是否能做到像鄧小平所說的那樣，城鎮居民個人可以自己蓋房等。說到底，只有當政府對房地產市場的管制只剩下一是規劃，二是土地出讓費時，中國的房地產市場纔可以真正稱得上「市場配置資源」，才能脫離「僞市場」的雙寡頭操控。

除了「雙寡頭的僞市場」外，2003年18號檔案匆忙之間把數億的城鎮居民，推向一個原本只面對城市極少數富裕階層的狹小和不完善市場，也是其失敗的原因之一。當時的中國房地產市場本來就是供遠小於求的賣方市場，加上市場的不成熟，相關法律法規滯後，使開發商可輕而易舉透過市場串謀操控房價，導致商品房的價格和利潤處於失控狀態。

而在此之前，儘管全國有的地方也出現過房價上漲過快的情況，但由於有了經濟適用住房這個與之抗衡的「壓箱之寶」，全國城鎮的房價一直未有大規模的「過快上漲」之勢，政府也更沒有「房地產調控」政策一說。如在九八房改後房價也出現了上漲較快的情況，當時政府採取的最主要措施，就是加快經濟適用房建設以降低房價。到1999年4月，全國平均房價一度降到了每平方米2000元以下。而「二次房改」取消了普通居民的經濟適用房後，房地產市場開發商一枝獨秀之勢，由其操控的市場房價猶如脫繮的野馬，一有風吹草動就狂奔不止。

事實證明：正是「二次房改」，使中國樓市走上了一條不歸路。

「二次房改」，一場由地產商和官員聯手的住房政策「政變」

2003年8月31日夜，也就是在朱鎔基卸任總理、以溫家寶總理爲首的新一屆政府上任僅僅5個多月，新華社全文播發了《國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知》（國發〔2003〕18號，簡稱18號檔案）。這份8月12號就下發的檔案，雖然公佈的時間推遲了20天，但還是在社會各界引起了極大的「振盪」。

當時，尤其是在北京等一些還繼續大規模向普通居民供應經濟適用房的大中城市，對買房「敏感度極高」、排隊等著買經濟適用房的廣大市民，聽了這份「新通知」後都不禁打了一個大大的「寒顫」：因爲按照這份「新房改精神」，他們中的絕大多數（九成左右），以後再也「沒資格」買經適房了，只能到市場買房價要比經適房高一兩倍的「普通商品房」。買房負擔一下子增加一兩倍，憂心之重可想而知。

與此同時，京城的地產商們則是另一副「歡天喜地」景象，當時的媒體曾對此有過生動的描述。《京華時報》2003年9月5日報導，潘石屹在參加了建設部組織的京城房地產商學習18號檔案的會議後，在接受媒體採訪的時候喜形於色地說了一番話：「都是利好訊息，只要讀懂了這個通知，房地產開發商都會很高興的」。在一些媒體版面上，更是出現了「商人怒吼，房地產政策急轉彎」的大幅標題。

就是這份十三年前的國務院「通知」，使九八房改允諾的85%以上城市居民可以買經濟適用房的權利，一夜之間蕩然無存；經濟適用房，從此由普通市民的「最大福利」，一下子變成了城市低收入者的「專利」。據不完全統計，在此後十年時間裏，扣除機關、部隊和高校等私下搞的「特殊經適房」，真正購買到「貨真價實」的 「保障性經適房」的低收入家庭，不到市民總數的10%。也就是說，中國城市中四分之三的家庭，由於這一紙國務院的「紅頭檔案」，和經濟適用房擦肩而過。

有沒有購買經濟適用住房權利，對城市居民的財富差別究竟有多大，舉兩個實例，大家就會有更強烈的「切身」感受了。

前幾年鐵道部在系統內大搞「保障房大躍進」。武漢某鐵路職工當年以每平方米2500元的「保障房價格」，購得了一套138平米的住宅，當時的二手房價已經超過7500元，這套房給他帶來了69萬元的福利，超過當時普通職工20年左右的工資性收入。而在上海、北京等高房價地區，鐵道部「保障性住房」價格和市場上的商品住房，單價相差在萬元以上甚至更高的不在少數。一套120平米的住房，價差就可在150萬元以上，這比現已退休的普通職工一輩子的收入還要高得多。

這裏，我們暫且不論「官員階層的特殊利益」。單就擁有經濟適用房的權利而言，誰要是被剝奪了購買經濟適用房權利，就意味著誰在住房福利上，少則失去或者多付出幾十萬元，多則損失高達數百萬元。即使對公務員這樣收入穩定的較高薪水的人羣來說，這也相當於他們一輩子工資性收入的數倍。而對一般的工薪階層來說，有沒有經濟適用房，更是關係到其一輩子最大財富的得與失。無論是收入倍增還是高額福利，國家和政府沒有任何東西，能像經濟適用房的購買權利那樣，決定百姓的窮與富。

可以說，2003年國務院下發的這份「新房改檔案」，是個「貨真價實」的「二次房改」。儘管在此以後，當年的始作俑者們都極力迴避在其中所扮演的角色，甚至「忘性十足」的很少提起該檔案，但誰也否認不了的是，正是這個「新房改檔案」，開啓了中國房地產市場和住房問題的亂市之首，影響直到今天不僅陰魂不散，而且還變本加厲，使中國的衆多大中城市躍居「全球房價最難負擔城市」和房價漲幅最快城市的前列。所以，無論從影響面還是中國房市的歷史進程來說，這個18號檔案稱得上是地地道道的「二次房改」的綱領性檔案。

這中間最感「蹊蹺」的是，「頂層」對經濟適用住房的政策之變。

早在1998年全國城鎮住房制度改革和住房建設工作會議上，當時分管建設部的副總理溫家寶特別強調：「建立新的城鎮住房供應體系，重點是大力發展經濟適用住房。這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個重要標誌。」他要求各級地方政府「要努力提高住房投資中用於經濟適用住房投資的比重，加快經濟適用住房的開發和供應。」到了2000年12月，溫家寶在在聽取建設部工作彙報時再次強調：「住房建設，有兩點需要明確，一是以經濟適用住房爲重點的住宅建設的方針、政策不要輕易改變；二是經濟適用住房建設也要按照市場經濟規律來辦。」他告訴建設部的領導：「加快經濟適用住房建設，對改善居民消費結構，擴大住房消費，平抑房價，防止出現新的房地產過熱，有重要作用。」

頂層的意志也體現在國家發展的戰略大綱上。在2001年3月15日九屆全國人大四次會議批准透過的「第十個五年計劃綱要」 （2001年至2005年）中，在「增加居民收入，提高人民生活水準」一節裏，還專門寫上「加大以經濟適用住房爲重點的住房建設力度」，第一次把經濟適用房列入到國家的發展綱要中。

到了2002年，在2月份召開的全國住宅與房地產工作會議上，經濟適用住房更是會議的「主旋律」。建設部領導在會上再三強調：「發展經濟適用住房，努力改善廣大中低收入居民家庭的住房條件，是黨中央、國務院非常關心的一個問題」，是住宅建設『面向百姓、面向未來』指導思想的結合點和工作的重點，更是貫徹落實 『三個代表』在住宅建設中的集中體現」。

在2003年1月中旬，也就是18號檔案發佈前7個月，在武漢召開的全國住宅與房地產工作會議上，建設部領導還在會上批評有的城市「減少甚至取消經濟適用住房建設」。這位副部長強調：「對房價居高不下的地區，要增加經濟適用住房建設用地的供應」，並特別提出要「增加經濟適用住房供應，使住房供應結構能夠適應居民需求結構，切實解決供求結構失衡問題」。

甚至到了2003年6月6日，也就是離18號檔案的頒發僅有兩個月的時間，建設部、發改委和國土資源部還「爲貫徹落實《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》（國發[1998]23號）精神」，聯合發文下達了「2003—2004年經濟適用住房建設投資計劃的通知」。在該計劃中，2003年經濟適用住房年內施工面積20023萬平方米，其中新開工面積就高達13064萬平方米。這裏最富戲劇性的一幕是，由於三部門的有關人士對「政策的連續性」誰都沒「報以懷疑的態度」，該通知還專門「同步下達」了2004年的計劃，「2004年新開工面積規模12720萬平方米」。這些制定具體政策的中央政府相關部門的人士可能再也沒想到，就在發出這個通知後兩個月，經濟適用房的政策就「變天」了。

這也從另一個方面證明：參與謀劃「二次房改」的官方主角，並不是中央相關部門的官員，而是在「更上一級」。

梳理和翻閱當年這些經濟適用房「政策鉅變」前的「紅頭檔案」和「官員語錄」，再分析當時全國房地產市場實際情況，人們就越是對這個「來路不明」、改變普通市民「利益命運」的18號檔案的產生打上一個大大的問號。

爲什麼在老百姓買房負擔越來越重、房價收入比越走越高的情況下，政府的檔案反而會逆勢而爲，對普通百姓寄以最大期望的經濟適用房，來個「釜底抽薪」？究竟是誰和什麼力量，終止了這項涉及數以億計的城鎮居民最大利益的「普通市民的經濟適用房政策」？

爲什麼在九八房改時，從中央領導到政府部門再三向城市居民承諾保證的、並經全國人大審議批准列入「第十個五年計劃綱要」中的經濟適用住房，一夜之間，未經全國人大的任何審議，也未見任何「聽取民意」基本的民主和科學決策程式，就被對住房政策瞭然於心的當年國務院新班子的一紙紅頭檔案，打上了休止符？憲法和法律，賦予了誰擁有如此巨大的權力，可以如此隨意的把城鎮居民最大的民生利益一筆勾銷？

爲什麼這項事關中國每個城鎮居民家庭幾十萬甚至數百萬元的「政策性住房福利」，及涉及到全國幾億城鎮居民天文數字般的幾十萬億元鉅額房產財富分配的「遊戲規則」——政府的房改政策，在制定過程中竟然沒有公衆的參與？憲法保證的數億城鎮居民的居住人權和住房福利，爲什麼在政府政策的博弈中，被權貴和利益集團所「沒收」？

中國的經濟適用住房，究竟完成了多少歷史使命

我們已知道，1998年出臺的23號文一個最重要的核心，就是「建立和完善以經濟適用住房爲主的多層次城鎮住房供應體系」。那麼，爲什麼僅僅過了5年，2003年的國務院18號檔案又要來一個180度的大轉彎？它要「完善」和「調整」的究竟又是什麼？

18號檔案對此的描述「十分到位」：「完善住房供應政策，調整住房供應結構，逐步實現多數家庭購買或承租普通商品住房；同時，根據當地情況，合理確定經濟適用住房和廉租住房供應對象的具體收入線標準和範圍」。該檔案的重點和實質就在於，它不僅要求「多數家庭購買或承租普通商品住房」，取消了他們購買經適房的權利，而且透過「確定經濟適用住房…供應對象的具體收入線標準和範圍」， 把供應經濟適用房的人羣，限制在「政策性保障」的低收入人羣這樣一個很小的範圍。就是這樣一個紅頭檔案，把數以億計的中國城鎮普通居民家庭，「踢出」了經濟適用住房大門之外。

官場有一種說法，聲稱當年之所以取消普通城鎮居民的經濟適用住房，是因爲經濟適用房已經完成了其應有的歷史使命，到了退出歷史舞臺的時候了。當時的建設部也在宣傳中竭力渲染：經適房經過幾年來發展，取得的成效已經「適應了中低收入家庭購房需求」等。事實果真如此嗎？

這裏先看看當時建設部的官員怎麼說。2004年建設部領導在接受媒體採訪時宣佈，1998—2003年全國經濟適用住房累計竣工面積4.77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。2005年，建設部官員在南京接受媒體採訪時稱：「1998年—2004年，全國經適房竣工面積已超過5億平方米，累計解決700萬戶中低收入家庭的住房問題。」

而來自相對中立的國家資訊中心房地產資訊處一份研究報告表明，在1997年至2004年這七年間，全國經濟適用房的投資額累計達到了3852.85億元，只佔同期房地產開發投資額的11.1％；而作爲供房主體性質的經濟適用房，從1999年正式開始到2004年終結的六年時間內，全國經濟適用房銷售面積達 2.18億平方米。

從以上數據可以看到，九八房改後全國的經濟適用住房建設總量，算多的話也就是5億平方米，中立方面的演算法只有2.18億平方米。所有這些經濟適用房，對全國城鎮居民的住房條件改善的「貢獻率」究竟有多大？

根據國家統計局2004年統計公報，到2004年末，全國城鎮居民共有人口5.4283 億人。以此推算九八房改後五六年，經濟適用房對城鎮居民的住房條件改善的貢獻率分別：按照建設部5億平方米的口徑，全國城鎮人均貢獻率爲0.92平方米；而按照國家資訊中心的研究報告，其人均貢獻率僅僅只有0.4平方米。而根據當時建設部一位副部長2001年在全國房改及房地產工作座談會上的講話， 1999年全國的城鎮人口人均居住面積連10個平方米還不到，只有9.78平方米（注：這裏是指居住面積）。

就是在這樣的城鎮居民住房水準背景下，在這樣一張經濟適用房「成績單」上，國家的紅頭檔案竟然以「適應了中低收入家庭購房需求」的理由，用一紙公文，宣告了「普通市民的經濟適用房政策」的終結。這究竟要完成了誰的「歷史使命」？

對中國「二次房改」的評價，套用鄧小平30多年前的一段話，也許更「對症下藥」。1985年3月鄧小平在出席全國科技工作會議時說：「社會主義的目的就是要全國人民共同富裕，不是兩極分化。如果我們的政策導致兩極分化，我們就失敗了；如果產生了什麼新的資產階級，那我們就真是走了邪路了。」而2003年啓動的「二次房改」，在製造數以萬計的地產首富和富翁的同時，更是爲這個時代留下了數以億計的房奴和無房戶。如此「二次房改」失敗與否，不容置疑。

那麼，我們究竟應該有怎樣的住房政策和房地產市場的「頂層設計」，才能使中國的房地產市場重歸健康之路？請見後續文章論述。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導第五篇。

日前中國國家統計局公佈的「2016年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況」，以及「2016年10月份70個大中城市及10月下半月一線和熱點二線城市住宅銷售價格變動情況」，這兩份中國樓市最重要的統計報告，使自去年實施的「以去庫存爲綱」的樓市「頂層設計」，再次備受「煎熬」。

去庫存爲何事與願違？

這兩份統計報告，儘管出自官方，但其中幾個關鍵數據，依舊凸顯樓市糟糕的「健康狀況」。

首先，從最被頂層看中的去庫存數據來說，到10月末，中國房地產市場狹義概念上的商品房庫存——商品房待售面積，仍然爲69522萬平方米，雖然比9月末減少90萬平方米，但與去年同期相比，全國商品房的待售面積又上升了1.3%。

而代表廣義和隱性商品房庫存的「房屋施工面積」， 今年1-10月份更是達到了驚人的730981萬平方米，不僅同比成長了3.3%，而且增速比1-9月份提高0.1個百分點。尤其是住宅施工面積，更是達到501471萬平方米（同比成長1.8%）。以人均30平方米來計算，可滿足1.67157億人居住。

其次，從房地產開發企業土地購置面積來說，1-10月份，全國房地產開發企業土地購置面積依舊同比下降了5.5%（爲16873萬平方米）。看上去降幅比1-9月份收窄0.6個百分點，但如果算上去年1-10月全國房地產開發企業土地購置面積比前年暴跌33.8%這個前提，就更加使人擔憂。

再次，有關全國房地產開發投資，儘管1-10月全國房地產開發投資同比名義成長6.6%，達到了83975億元，似乎是房地產市場幾大數據中少有的「亮點」，但按照國家統計局發言人的說法，其最主要的原因是「去年10月份房地產投資增速非常低，是-2.4%」所致。

最後，也是社會各方面最關心的房價數據。儘管9月底中國對近20個房地產市場熱點城市進行了新一輪「最嚴厲的調控」，並明確提出「房價環比不成長，逐步有回落，努力迴歸到合理區間」的房價控制目標，甚至還揮起對房價繼續上漲城市官員「不再約談，將直接問責」的殺手鐧，但10月份的房價依舊不容樂觀，甚至到了中國房地產業協會都已不能公佈各大城市與去年同期房價同比數據的地步。

就連一直被業界質疑「數據真實性」的國家統計局的數據也顯示，在全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數環比下降的，只有成都和烏魯木齊等6個城市，而繼續上漲的佔到了絕大多數（54個），其中上漲幅度最大的無錫市，一個月的房價漲幅竟然高達4.9%（該市的10月房價比去年平均水準上漲了34.3%）。而更直接反映市場真實情況的房地產業協會發布的中國房價行情表明，全國有42個城市房價環比上漲超過了5%，其中當月漲幅最高的達到26.94%，天津、石家莊和武漢，單月漲幅都在7.8%以上。

而從同比看，10月份這70個大中城市新建商品住宅價格比2015年平均房價水準暴漲30-40%的更是比比皆是。如北京比去年上漲了35.2%，上海上漲了45.9%，南京上漲了48.3%，杭州上漲了34.3%，廈門上漲了48.9%，廣州上漲了28.5%，就連合肥、鄭州、福州和武漢這些過去房價相對比較平穩的城市，漲幅也分別達到了驚人的49.2%、30.4%、29.6%和27.5%。房價漲幅最高的深圳，10月份該市的新建商品住宅價格，比去年的平均價格暴漲了51.2% 。

以上僅是全國70個大中城市的數據，而像今年房價暴漲的「猛虎」之一的蘇州等城市，還並不在這些統計範圍之內。前面所說的中國房地產業協會發布的10月份房價環比超過5%的42個城市，多數也不在此範圍內。

這些，不僅是「去庫存頂層設計」所衍生的後遺症，更是「最嚴厲調控」必須面臨的挑戰和問題。

誰也不能否認，一年前提出「去庫存」的本意良好，有著相當美妙的願景和設想。比如，期望透過加快農民工市民化擴大房地產市場需求，消化庫存；鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，讓投資者成爲租賃市場的房源提供者；還有，就是天真的希望房地產開發商能適當降低商品住房價格等。

但近一年實踐證明：不僅越來越高的房價使更多農民工買不起房，而且在市場投機越來越熱、房價愈加泡沫化的大背景下，投資者反而加速遠離買房投入租房市場。至於鼓勵開發商降低房價，更是成爲市場的笑話。

事實說明，去庫存的頂層設計想的過於簡單。中國樓市高庫存不僅沒被壓下去，反而有明顯上升，這不得不讓人深刻的反思。

從根本上講，商品房高庫存只是一種市場現象，簡單的號召去庫存，並沒有觸及問題的本質。應該說，高庫存是中國房地產市場和住房政策多年積累的各種問題和矛盾導致的必然結果。要化解其，首先就必須瞭解和分析，究竟是那些因素和矛盾，導致了商品房的庫存積壓？其實，沒有那些制約住房消費的矛盾和因素，數億的進城農民工和新市民，怎麼可能還要等到政府號召去庫存，纔去主動買房？

普通百姓買不起房，是導致樓市高庫存的主要矛盾

中國樓市有各種各樣的問題和矛盾。但起決定性作用的主要矛盾究竟是什麼？這個基本認識不解決，無論是去庫存還是「最嚴厲調控」，都將可能「半途而廢」。

正如前面所說，高庫存其實是問題和矛盾的表象。要從根本上徹底的去庫存，首先就要搞清導致高庫存的主要矛盾究竟在哪。是真實的市場供應過剩，還是居民潛在需求不足，或是產品供需的結構錯位所致？

現在有一種說法，認爲現在的商品房供應早已過剩，商品房生產的總量，早已超過了居民住房實際的需求。事實果真如此嗎？這裏首先必須明確一個基本的住房消費標準，人均的住房面積水準究竟該怎麼定。總不能說，城鎮居民人均住房水準只達到20平方米左右，就算得上滿足了居民的住房消費需求。

早在本世紀初，當時的國家建設部正式推出的《全面建設小康社會居住目標》報告，系統闡述的「全面小康」下中國人的居住指標，也就是公認的住房小康的標準：在中國城鎮居民的住房上，住房小康標準爲到「2010年人均住房建築面積爲30平方米。2020年人均住房建築面積爲35平方米。平均每套住宅標準在120平方米左右」。此外，它對城鎮最低收入家庭住房標準也提出了具體要求，這就是人均住房建築面積大於20平米，保障面達到98%（注：農村住房的全面小康標準爲「2010年農村人均住房建築面積達到35平方米。2020年爲40平方米左右。」）。

按照城鎮居民到2020年人均住房面積35平方米、戶均120平方的住房小康標準的進展梯度，目前中國城鎮居民的人均住房面積應該要達到33平方米（戶均100平方米）。中國城鎮總體的住房總量只有滿足了這個標準和要求，才能稱得上房地產市場需求相對飽和，出現商品房庫存積壓纔算合理。但現實情況又是怎樣的？

根據住建部和國家統計局公佈的數據測算，到2015年底，全國城鎮所有的存量住房總面積大約爲162.85億平方米，與此同時，全國的城鎮人口總數爲7.71億人。這就是說，城鎮居民的人均住房面積只有21.1平方米，離應該達到的人均33平方米的住房小康標準，差了三分之一。

早在幾年前，曾任住建部政策研究中心主任的陳淮在一次全國性論壇上公開承認：「目前城鎮居民人均住房面積20平方米，戶均60平方米，這是一個低水準的小康，與全面小康差距明顯」。這點，作爲首善之地的北京前兩年出臺的整治羣租房規定，提出只要人均居住面積達到5平米即算合格，又從另一方面對此「佐證」。

瞭解了中國房地產市場這個最根本的事實，對中國樓市目前的高庫存，就會從本質上有了更清醒的認知。

中國的房地產市場，說到底有兩個最顯著的特點：一是，表現在市場上庫存積壓的高價商品房越來越多，而且到了在現有模式下難以自我消化的地步；二是，就是本身已高居「全球房價最難負擔城市」前列的諸多中國大中城市，經過去庫存等救市政策的催化，使得絕大多數城鎮居民更加買不起房。

正是這樣不可調和的根本矛盾，使中國樓市出現了「倒牛奶」般的奇觀：一方面，大量空置和積壓庫存商品房無人問津，另一方面，卻是數以億計的「無房戶」。據推算，在中國城鎮現有的七八億常住人口中，至少有2億多的無房戶，至於「半無房戶」（人均居住水準不到住房小康33平方米水準的一半）則更多。

有人會奇怪，爲什麼在越來越多人買不起房的大背景下，一些房價本來就畸高的大中城市，房價會越炒越高，甚至「日光碟」比比皆是？問題其實很簡單，就是這些爆炒的高房價，早已脫離了住房消費的價值範疇，衍變爲金融投機的工具，和普通居民是否買得起房沒有半毛錢關係。尤其是高槓杆和首付貸之類的金融工具，加上許多炒作房地產的大量實體經濟的資本介入，以及一些似乎看不清道不明「灰色資金」，一起鬨抬起這波瘋漲的房價。「炒得起房」的房產價格泡沫，不知是「買得起房」的真實住房價值多少倍。就像股市炒作常用的各種概念股那樣，資產泡沫和實際價值早已不可同日而語。

而這種現象，恰恰正是本末倒置、以去庫存爲樓市調控目的的一個必然惡果。它從反面證明，一旦把去庫存作爲房地產調控之本，就必然會釋放出各種影響房地產市場甚至整個經濟健康的「么蛾子」。尤其是樓市任由投機者炒作，必然會加大本已困難重重的住房和市場矛盾。

就拿一二線城市來說，當房地產市場被金融性投機所左右，不但會把最基本的居住需求擠出市場，使住房消費從根本上被大大遏制，而且經歷投機性炒熱的樓市，自身也愈加臨近崩盤的邊緣，極大提高本地經濟和社會的風險，此外，還會對當地的實體經濟造成致命的打擊。一方面，工商經營成本會因爲房價的暴漲大大提高（從生產經營用房到員工住房租房費用都會大幅暴漲），從而使本來就以成本爲致勝法寶的「中國製造」優勢消失殆盡，房市泡沫對實體經濟擠出效應加劇，經營和生存愈加困難；另一方面，政府多少年來對房地產泡沫的「救市護盤」，使實體經濟經營者以爲房價一直會漲，做幾年實體還不如倒騰幾套房，促使他們把更多的資本從實體經濟抽出，投入到房地產的投機炒作上，「失血效應」更使實體經濟雪上加霜。

而從全國的房地產市場來說，當住房消費的居住屬性被金融投機所取代，雖然炒熱了少數一二線城市，但對絕大多數地方的房地產市場來說，則可能是致命的災難。投資炒作一個最基本的特點，就是趨利而行。哪些城市的樓市易被熱炒，房價易被哄擡，資本就會集中而去。

這些遊資在炒熱少數大中城市的同時，使衆多本該投入到大多數中小城市房地產市場的資本抽卷而去。「虹吸效應」使全國多數城市的樓市一片「哀鴻遍野」，不僅庫存積壓商品房越來越多，而且房價甚至滑落到前幾年的水準。此輪去庫存後全國的房地產市場大勢，充分證明了這一點。

所以說，把去庫存作爲調控之本，不僅極大的危害了社會民生和諧及政治安穩，對實體經濟也造成極大的衝擊和損害，同時也嚴重危害了中國房地產市場本身的有序健康發展。

那麼，什麼樣的政策才能擔當起扭轉中國房地產市場乾坤的重擔？

啟用普通居民住房消費，應該成爲中國住房政策謀篇佈局之綱

既然去庫存是本末倒置，那麼，治理中國房地產市場治本之策又在哪裏？

在前面的文章中，我們強調中國的房改之魂，是要讓普通百姓買得起房；我們也重申：當前中國房地產市場的最主要矛盾，就是普通城鎮居民越來越買不起房的同時，市場上積壓了越來越多的高價商品房。只有破解了這一矛盾，樓市才能「改邪歸正」。

不可否認，在高房價主導的樓市中，普通居民的住房消費被大大遏制。這幾年數億進城農民工和新市民引發的人類史上最大的城鄉人口遷徙，並沒有帶來起碼的城鎮住宅產業的高速發展，就是最好的證明。那麼，如何啟用和釋放普通人的住房消費？

前總理朱鎔基在他主持的最後一次（2002年）中央經濟工作會議上的曾語重心長的說過：既要注意投資的拉動，更要注意消費的拉動，只有消費的拉動纔是可靠的，這纔是人民大衆的購買力，是真實的購買力。沒有消費拉動是不行的。他希望各級政府和部門要把注意力放在消費的拉動上，「總而言之，就是要關心羣衆的生活，這纔是真正的拉動」。

朱鎔基當年的講話，對我們理順今天中國房地產市場的發展思路，同樣大有幫助。早在2008年全球金融危機時，筆者就建議可透過啟用普通人的住房消費來拉昇中國經濟，以民生促發展。令人遺憾的是，當年的決策者最終選擇了一條房地產的救市之路，導致中國的房地產市場至今還在這條路上難以自拔。

在今天，筆者再次呼籲，把啟用和釋放城鎮普通居民的住房消費，作爲中國住房政策和房地產市場調控的治本之綱。

啟用和釋放城鎮普通居民的住房消費一個最重要的標誌，就是到2020年，中國的城鎮居民都可以實現人均35平方米的全面小康社會的住房小康目標。

筆者曾經算過一筆賬：按照國家的人口規劃及現實發展，到2020年中國城鎮總的常住人口大約爲8.98億人。如果要完成城鎮人均35平方米住房的住房小康目標，中國城鎮的住房總量在2020年就必須達到314.3億平方米。若算上從2016年到2020年城鎮改造拆遷等減損的6億平方米住宅，全國城鎮在這5年間要完成的總的住房面積必須達到320.3億平方米。

到2015年底，全國城鎮現有的住房總量大約爲162.85億平方米。這就要求這5年全國城鎮必須新建157.45億平方米的住房，才能實現城鎮居民住房小康的目標。平攤下來，中國城鎮每年應新建31.49億平方米的住宅，才能完成全民住房小康的歷史重任。

而從2013年到2015年這三年中，中國全國城鎮房地產開發所竣工的住宅面積，分別也只有7.8741、8.0868和7.3777億平方米，年平均只有7.78億平方米。實現城鎮的全民住房小康，就意味著中國城鎮每年要多生產23.71億平方米的住房，5年總共需超常新增118.55億平方米住房，相當於到去年底全國城鎮存量住房總量的72.8%，

而這超常新增的118.55億平方米住宅，又能給中國經濟帶來多大的成長？

我們以國家統計局能夠找到最新的2014年的數據來計算，每平方米商品住宅房屋竣工價值（根據國家統計局註解，房屋竣工價值指報告期內按規定已經上報竣工的房屋本身的建造價值）爲2730元（當年商品住宅房屋竣工價值爲22079.17億元，商品住宅房屋竣工面積爲80868.26萬平方米)，每年多增23.71億平方米的商品住宅，相當於多增加6.473兆的房屋產值。5年118.55億平方米的新增住房，就可帶來32.36兆元的新增產值。

但這還不是新增經濟總量的全部。參考學界經常借用世界銀行的數據模型（既每銷售100元價值的住宅，可帶動130元—150元的其他商品的銷售），我們以每100元的住房價值帶動130元的其他商品銷售的標準來計算，就可以發現每年超常新增的住房，還可帶來8.42兆元的其他商品銷售。和每年新增6.473兆的住宅房屋價值相加，僅此一項，每年新增的GDP成長就可高達14.9兆元，5年高達74.5兆元，比2015年中國全部的GDP總值還高出10%。

必須特別指出的是，住宅產業的爆發式成長，還可爲處在「去產能」劇痛中的中國鋼鐵工業、原材料產業、電器和家裝行業，甚至是煤炭等能源產業，雪中送炭一般的帶來嶄新的生機。

當然，中國的住宅產業不可能一下子就實現這般爆發式的「大躍進成長」。但它至少使人們可以清楚知道，政府和高層解決全民住房小康，看起來是一個「碰不得」的挑戰，其實更是一個不可多得的發展機遇。尤其是在當前高庫存已達到80億平方米的情況下，更是爲中國城鎮全民的住房小康提供了不可多得的基礎。

那麼，我們該有怎樣的住房政策頂層設計，才能實現這一偉大的轉折？請見後續文章論述。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導第六篇。

「樓市之惑」深度系列報導自10月24日陸續刊發至今，已有一個半多月的時間。這組旨在梳理20年來中國房改的歷史，透過在住房政策、房改蛻變及樓市發展的歷史和現實的比較和反思中，爲重新檢討房地產市場和住房供應模式、創新新的住房政策頂層設計、爲啓動「第三次房改」鋪墊的深度系列報導，終於在收官之前，等到了期待已久、令人振奮的訊息。

在上週五召開的以「分析研究2017年經濟工作」爲中心議題的中共中央政治局會議上，在談到明年的經濟工作時特別要求：「加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產平穩健康發展長效機制」。這意味著旨在從根本上徹底改變當今房地產市場亂象及尖銳的住房問題矛盾的新的住房政策的頂層設計（「房地產平穩健康發展長效機制」），由此拉開了序幕。也可以說，第三次房改，已「準備上路」。

回顧這一個半多月的「樓市之惑」系列文章，我們瞭解了中國房改的歷史， 「二次房改」的異化和劣變，以及它給中國樓市及城鎮居民的住房問題所帶來的災難性影響。如今，在中國最高領導層重啓「房地產平穩健康發展長效機制」之際，究竟該怎樣重新進行中國住房政策的頂層設計，把被「二次房改」推行十幾年來所導致的樓市亂象扭轉過來，已現實而緊迫的擺在人們面前。

啓動第三次房改，重新找回房地產及住宅產業歷史性機遇

一般人對於重啓住房政策頂層設計的緊迫性和重要性，大都是從現有面臨崩潰邊緣的樓市亂象及尖銳的住房矛盾來思考。高房價引發的沸騰民怨，創紀錄的樓市泡沫佈下的「核彈一般的地雷陣」，以及對實體經濟的擠出效應和整體市場的虹吸效應，早已成爲衆矢之的。而作爲執政者，更多的還是從經濟發展大局、社會穩定大局和國家安全的危及來考量。

但人們在對住房政策頂層設計的所有反思中，似乎還遺漏了一個極爲重要的「正效應推理」，這就是如果我們能設計和重啓一個能啟用國民的最大消費——普通人的住房消費的機制（絕非房地產市場的投機炒作拉動），將會爲中國的經濟發展、社會的穩定和國民的幸福指數，帶來何等翻天覆地的變化。

應該說，這二十年來，中國房地產市場和住宅產業恰好遇到了世界上任何國家都不曾有的歷史性大好機遇。其間中國經歷了人類史上規模最大的城鄉遷徙人口。1995年中國的城鎮總的人口只有3.5174億人（當時全國總人口爲12.1121億人），而到了2015年底，儘管全國總的人口只比20年前成長了13.5%（到2015年末全國總人口達到137462萬人），但此時中國城鎮總的人口卻已達到了7.7116億人，比1996年翻了近1.2倍。

令人遺憾的是，由於住房政策頂層設計的失當，中國城鎮成倍的人口成長和住房小康的目標，並沒有給中國的房地產市場及住宅產業帶來與城鎮化大躍進相匹配的、倍增式跳躍發展。

此外，在國際住宅產業和房地產市場發展中，有兩個被公認的發展高峯期，也正好與這二十年來中國的發展相遇併疊加交匯。第一，就是當一個國家人均住房面積達到35平方米(約爲戶均100平方米)之前，國民對住房保持旺盛的需求，該國的住宅產業及房地產市場將會有一個持續的高速發展；第二，當一個國家的人均收入達到了1000-3000美元的區間時，普通居民的住房消費會進入一個改善住房的爆發期，該國的房地產市場也將進入突飛猛進的高速發展階段。這兩個房地產及住宅產業發展的高峯期，也被視爲住房發展的國際慣例。

而中國近20年來的發展，恰恰就處在這兩個房地產發展高峯期的交匯點。中國城鎮居民的人均住房水準，自從經歷了朱鎔基執政時年均成長0.84平方米的高速發展後（注：根據朱鎔基前總理2003年3月的最後一次政府工作報告，從從1998年到2002年底，中國城鎮居民人均住房建築面積由17.8平方米增加到近22平方米），從2003年的新一屆政府上任至今的14年，竟一直還在人均住房面積20多平方米左右徘徊，甚至還出現了倒退。由2002年時的人均近22平方米退回到2015年底的21.12平方米。與此同時，中國城鎮居民的人均收入卻在穩定成長。根據國家統計局的數據，中國城鎮居民的家庭人均可支配收入，在2003年就超過了1000美元（爲8472.2元，但是美元對人民幣的匯率爲1:8.28左右），而到了2010年更是到了人均近3000美元。直至2015年，中國城鎮居民的人均可支配收入更是達到了31195元，按照當時的匯率相當於4800美元左右。

這一切都表明，無論是中國近二十年來出現的人類史上最大規模的城鄉人口遷徙，還是社會發展進入了住宅產業和房地產市場兩個高速發展的交匯期，都在爲中國城鎮居民住房小康的大發展和房地產市場的大躍進，提供了百年難遇的空前機遇。萬事俱備，只欠東風。

這個「東風」，就是重啓「第三次房改」。只有如此，中國房地產市場和住宅產業發展的空前機遇，才能「美夢成真」，才能徹底的啟用被高房價壓抑十多年的普通居民的住房消費，才能在十三五的五年中依靠住房消費全面發展新增70多兆的國內生產總值（比2015年中國全部的GDP總值還高出10%）。

那麼，新的住房政策的頂層設計，在謀篇佈局上又該有怎樣的重要考量？

把重建住房小康、啟用普通居民住房消費作爲新的住房政策總綱

首先必須目標明確，只有大方向和總綱正確，綱舉目張，「第三次房改」才能回到正路上來。

這十幾年來，在中國官場有一種非常「奇特」的現象。一方面全面建成小康社會的聲音不絕於耳，另一方面，全面小康中含金量最高的「住房小康」，卻從各類「紅頭檔案」消失的無影無蹤。儘管這兩年中國最高領導人再三強調全面建設小康社會「一個不能少」，但「住房小康」似乎總是不入各級執政者的「法眼」。以至於有人猜測，是不是住房問題矛盾過於尖銳，樓市亂象積重難返，才使得頂層決策者對此「繞道而行」？

筆者之所以建議把重建住房小康、啟用普通居民住房消費，作爲新的住房政策總綱，不僅因爲中國城市社會住房矛盾這個最大的危局，可以成爲未來幾年中國經濟發展潛力最大的「黑馬」，而且這也是執政黨對人民承諾如期實現全面小康社會中含金量最高、影響面最大的組成部分。此外，在住房政策和房地產市場的治國理政中，有了這樣的總綱，就不會被一些利益集團的「改革」和「含糊不清」的政策和認知羈絆，頂層設計也不會再犯大的方向性失誤。

早在上世紀八十年代，鄧小平在提出小康社會的設想時，就把住房小康列爲小康社會解決溫飽後的第一大目標，這也是當時全社會的共識。提出小康社會概念時，關於小康最經典的名言，就是「小康不小康，關鍵看住房」。在現實社會中，尤其是在高房價的大環境下，是否擁有自己的住房，更是成了百姓家庭財富多寡的決定性力量。

去年，中國國家主席習近平在延邊視察時強調：全面小康一個也不能少，大家都要過上全面小康的生活。確實很難想像，如果缺少了「住房小康」這個最大的權重，全面小康社會還有多少「真金白銀」？

所以，無論從執政黨對人民的歷史性承諾，還是現實的社會和經濟各方面需要，以及政策總體的謀篇佈局，住房小康和啟用普通居民住房消費，都應該成爲新的住房政策頂層設計的總綱。

民主決策和公衆參與，應成爲影響住房政策走向的決定性力量

「第三次房改」最不該被遺忘的就是，「二次房改」給中國房地產市場帶來代價無比巨大的慘痛教訓。

和大張旗鼓的「九八房改」不同，2003年8月出臺的最低調也是對中國樓市「衝擊波」強度最大的「二次房改」，「頂層設計」都是在「大幕內」進行。不僅當時公衆對此事先毫不知情，就是在「二次房改」政策制定過程中「說上幾句話」的機會都沒有。按照開發商的意志實施的「二次房改」，成了名符其實把中國房地產市場和住房問題拖入深淵的禍根。住房問題事關老百姓最大的切身利益，半點差池就會使市場「烏煙瘴氣」，實際上，後來的事實證明了這點。

這方面，前總理朱鎔基早就做過一個很好的表率。根據前幾年出版的《朱鎔基上海講話實錄》透露，在朱鎔基解決上海市民住房問題時，就特別突出強調市民在住房政策制定過程中的話語權和決定權。其實，事關老百姓切身利益的公共政策讓公衆有主導權，「讓老百姓說話」，這不僅是民主決策的基本要求，也曾是中國執政黨的傳統。

「二次房改」之所以失敗，成爲中國十幾年房市亂象的禍源，上使頂層提心吊膽，下致百姓民怨沸騰，根本的原因就是這個被利益集團操控「房改」，不要說沒有民主決策、公衆參與的基本程式，而且連最基本的立場和方向都被權貴利益集團所左右。

其實，在十年前的2006年一次中共中央政治局集體學習會上，頂層就強調過「民主執政是馬克思主義政黨執政的本質要求」，並提出「推進社會主義民主政治的制度化、規範化、程式化，以民主的制度、民主的形式、民主的手段支援和保證人民當家作主」，真正把最廣大人民的根本利益作爲一切工作的出發點和落腳點，保證人民依法實行民主選舉、民主決策、民主管理、民主監督，加強對權力的監督，保證把人民賦予的權力真正用來爲人民謀利益。這些十年前的「民主之語」，今天聽來還使人深感切中時弊。問題是，在各種攸關百姓利益的公共政策的頂層設計中，究竟又能落實幾份。

重啓住房政策頂層設計，要從根本上解決房地產和住房方面等社會矛盾，使中國房地產市場重回康莊大道，就必須在頂層設計上使新的住房政策能真正體現「最廣大人民羣衆」的利益和立場，使公衆成爲新的住房政策制定的主體。住房政策和房地產市場的問題，說到底不是什麼技術和決策困難的問題，而是利益和立場站隊的問題。這既考驗當局者的智慧，更考驗政府的良知。

普通百姓買得起房，是啓動「第三次房改」的靈魂

這方面的主要內容，筆者已經在「樓市之惑」系列報導之三（中國房改「靈魂」去哪兒了）有過詳細論述。這裏，更多的還是從技術的角度，來探討在房地產泡沫高聳的情況下，如何對「買得起房」進行具體的量化分析和定性。

首先必須明確的是，如果新的住房政策頂層設計要把住房小康和啟用普通人住房消費作爲作爲第三次房改謀篇佈局的總綱，「讓老百姓買得起房」重新迴歸爲新的房改之魂，就必須有具體而實在的量化標準，並把它作爲各級政府政績考覈的重要指標。否則一切都可能成爲流於口號的空談。

當初「九八房改」時，把房價收入比4作爲城鎮居民買得起60平方米經適房的上限；而在先前1994年的一份未得以大規模推廣的國務院房改檔案中，規定一套56平方米建築面積標準新房的負擔價，1994年應爲所在市(縣)雙職工年平均工資的3倍（經濟發展水準較高的市縣略高於3倍， 2000年以前總體上達到3.5倍，職工購買自己已住用的公有住房還有多種折扣）。

那麼，在經過十幾年的高房價累積效應和住房小康的標準「與時俱進」（2010年城鎮居民爲人均30平方米，到2020年爲人均35平方米，戶均也從90平方發展到120平方米），「買得起房」的標準，又該如何制定？

考慮到現在高房價泡沫累積的現實，以及住房小康的標準的提高，在中國的大中城市中，再把房價收入比3-4作爲買得起房的政策標準肯定是不合時宜的。既然人均和戶均的住房面積比過去都提高了一倍左右，房地產市場擠出高房價泡沫又需一個較長的過程，所以「買得起房」的量化標準既不能定的過高（那樣多數城市無法實施），又不能定的過低（會使房改的靈魂大大折扣）。綜合各方因素，把房價收入比9作爲「買得起房」的政策基準線上下浮動，比較適宜。

這個標準雖然比聯合國人居中心和世界銀行的標準（房價收入比爲3-6）的上限高出了50%，但符合中國大中城市的實際，也更有利於新的住房政策頂層設計的推廣實行。目前，中國衆多大中城市的城鎮居民買房的房價收入比，普遍高達15以上。

按照市長黃奇帆的說法，以市民每月的家庭收入可買得到一個平方米住房來計算，現在戶均100平方米的住房的房價收入比就是8.3。所以，把房價收入比9作爲中國大中城市買得起房的基準線，符合中國現實國情。

當然，之所以把它當作「基準線」，是因爲這個政策標準不應該是「一杆尺子量到底」。比如，在三四線中小城市和西部邊遠城市，本來的房價水準就不高，住房庫存積壓可能還多，「買得起房」的政策標準就應該明顯下浮，定在房價收入比6以下；而一些房價高企的一二線大中城市和沿海發達城市，一般的「買得起房」的政策界限可以上浮到房價收入比12，北京上海深圳等特大型城市，最高可以上浮到房價收入比15。就是這樣的「高水準」，這些地方市民實際承受房價，也要比現在低了一半左右。

而要房價立馬下降50%，怎麼說都不現實。但是，地方政府可以透過共有產權房、經適房和自持房等多種形式，使市民實際的負擔水準下降一半。這也算「買得起房」政策的一種「靈活運用」。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

【編者按】針對現今「民怨沸騰」的樓市，中國最高層做出了一系列最新的「重要批示和部署」，從某種意義上說，意味著自去年中央經濟工作會議所制定的、以去除行政限制、鼓勵購房的「去庫存頂層設計」的終結。此次「去庫存新政」的失敗，也再次提供了一個重新檢討房地產市場和住房供應模式的機會。「樓市之惑」深度系列報導意在梳理自1998年大規模房改啓動歷程和房地產市場發展史，使得讀者在住房政策、房改及樓市發展的歷史比較和反思中，獲取曾經被忽視的更多啓迪。本文爲該系列報導最後一篇。

在這些年住房政策的制定甚至是房地產市場多輪調控中，人們常聽到最多的一句話就是，政府只管保障房，市場去管商品房，甚至有人說政府要做的就是爲低收入羣體提供住房保障。似乎關乎九成城鎮居民住房的商品房市場，政府就可以不管不問了。

上述觀點的謬誤就在於，中國房地產市場從來就不是真正的市場經濟。在最基本的資源要素——土地上，政府自身就是一個管制嚴苛到直接實施「飢餓行銷」的「最大的計劃經濟操盤手」。土地和住房供應模式使「僞市場經濟」給中國樓市帶來了極爲惡劣的影響。

中國樓市要實現真正的市場經濟，只有充分徹底的放權，政府手中只留下城鄉土地規劃和土地轉讓拍賣這些基本的管理職能，真正讓市場來配置資源特別是土地資源，那時，再談讓市場管商品房還多少有些底氣，更何況在房地產及住房問題上，市場失靈還比比皆是。

比房地產「僞市場」更大的問題，還是在住房政策的頂層設計中，缺少對中國城鎮土地全民所有的公有制的「制度優越性」的考量。按照中國的憲法第十條：城市的土地屬於國家所有，任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

如果把憲法第十條上述條文「翻譯」一下，其當今被忽略實質內容就在於：城鎮的土地既不屬於開發商，也不屬於政府，而是全民的。開發商獲得的只是在全民公有制土地上使用權的經營；土地使用權雖然可以轉讓，但必須是依法前提下進行的；依法轉讓的一個重要前提，就是「不得侵佔、買賣」，而目前的這種利用獲得的土地使用權，從房地產開發中獲取超額暴利，不是憲法所禁止的實際的土地買賣又是什麼？何況，當房地產開發成爲洗牌公衆財富、製造首富和房奴兩極分化的工具和舞臺時，有誰還能說這是憲法要求所必須的「合理地利用土地」？

有了這樣的憲法意識，在依憲治國上進行住房政策的頂層設計就會有根本的轉變。比如，既然商品房的開發是在全民所有的土地上進行的，那在政策設計上就應該要求開發商，必須對作爲「土地所有權者」的市民具有相應的義務，從房價的合理制定、商品房利潤率的管制，到土地增值等稅費的實施等；再比如，對土地使用權轉讓房產開發前後所形成的鉅額暴利和價差，這種憲法所禁止的土地轉讓過程中實際存在的「買賣關係」，究竟該如何界別和約定；還有，憲法要求「一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地」，而房地產開發導致和極化了貧富兩極分化的這些「絕不合理」的東西，新的住房政策頂層設計又該對此如何剷除？

實際上，依憲和依法治國落實到住房政策的頂層設計上，不僅大有文章可做，而且大有撥亂反正的必要。

「第三次房改」應不損害現有購房者財富，多軌制創新供房體系

新的住房政策頂層設計目的在於，啟用普通居民的住房消費，讓老百姓買得起房。這是不是意味著房地產市場的商品房價要大幅下降，迴歸到老百姓買得起的房價水準上？這個問題，絕不能簡單而論。

經過十幾年高房價的累積效應，中國城鎮的普通家庭、尤其是作爲社會中堅力量的中產階級，他們大多數收入都捆綁在房地產上。在這樣背景下簡單的說一句「把房價迴歸到合理水準」，並「不管不顧」的堅決把商品房價格打壓到普通人買得起的水準，就必然會使中國城鎮上億家庭的賬面財富大幅跳水，住房資產大幅貶值，並由此可能引發新的社會動亂。

所以說，房地產市場調控應該是一個系統而複雜的過程，既要行之有效，也要預防負面影響。在房價「去瘋化」後，任何導致房價立刻大幅下降的政策和措施，都要慎之又慎。

那麼，既要使房價下降到讓普通市民買得起，能啟用百姓住房消費的較低水準，又要保證新的住房政策頂層設計，不能使房價立刻大幅下滑，這一對看上去相伴相剋的矛盾中找到平衡，這需要系統的思維，全面綜合科學的分析和解決。

首先從房價上來說，新的頂層設計第一步房價調控目標究竟該定在一個什麼樣水準，怎樣才能找到最大的「公約數」。

從房價調控本身來說，應該既要有近期現實的、能讓公衆一下子就能深刻感受到新的住房政策頂層設計政策效果的，也要有長期的、可以逐步去泡沫化的治本目標。

近期房價調控目標，筆者認爲首先應把現在中國大中城市、特別是自2016年初以來房價瘋狂暴漲的那些一二線城市（中國國家統計局公佈的15個熱點城市及蘇州等未列入統計樣本的幾個熱點城市），透過各種行之有效的、國際上被證明效果明顯的調控手段，透過一年左右的努力，迅速把這些城市房價及時調回到2015年的平均水準上。

提出這樣的「嚴控目標」是有根有據的。首先從居民買房負擔水準、樓市房價發展規律和房地產泡沫來說，今年這些城市房價瘋漲埋下了極大的社會和經濟風險。透過新的房地產調控「嚴打」，其實就是「排雷」去除風險的過程。其次，這也是中國最高決策層去年就已定下的房價調控目標「上限」。在去年的中國中央經濟工作會議上，專門講到了「適當降低商品住房價格」，即一年前中央就對當時的房地產市場有了降低房價的要求。

據測算，把房價打回到2015年的水準，對中國城鎮家庭財富的影響極爲有限，尤其是對「剛需」的影響更是微乎其微。原因在於，一方面2016年全國達到「房價發瘋」的城市（房價一年暴漲了15%以上）數量並不是很多，在全國330多個直轄市和地級市中，大約只佔了10%多一些；另外，購房人及購房總量也不大。據統計本月13日剛剛發佈的統計數據，2016年1-11月份全國商品住宅銷售面積爲119563萬平方米，估算那些房價瘋漲的二三十個熱點城市，只佔了其中的五分之一不到，也就是不多於2.4億平方米左右，只佔了中國城鎮存量住房總數的1.5%不到；第三，能在房價發瘋時還大買特買超高價商品住房的人羣，早已不是「剛需」，絕大多數是把房地產作爲金融投資工具的「炒家」，對這些投資客來說，有能力承受房價迴歸到2015年平均水準的結果。

只有達到上述近期調控目標後，我們纔可以實施溫和、漸進式去房價泡沫化的「長效機制」。

此時，最好的調控方法，就是透過「溫和漸進式」的方法，使房價逐步的「合理迴歸」。首先，保證房價不再繼續上漲；其次，促使房價「小步慢速」下滑，比如每年降低2-3%左右，使多房戶有一定的「緩衝期」來調整和處理多餘的房產，而不至於由於短期的房價暴跌，造成部分城鎮家庭尤其是中產階級財富的大幅縮水。並更多的運用市場力量、特別是市場二手存量房供應的增加，來實現全國大中城市特別是樓市熱點城市的房價，平穩持續的向「房價的合理水準」逐步迴歸。

在這個過程中會遇到一個兩難的狀況：一方面，新的住房政策頂層設計應該在短期內，迅速的讓公衆看到有「買得起的住房」；另一方面，又不能因爲房價的大幅驟降使城鎮家庭財富縮水。在這樣的情況下，再依靠開發商高價商品房的市場住房供應模式，肯定是行不通的。唯一的正解，就是在創新的住房供應模式上做文章。

目前，在中國大中城市的住房供應模式中，除了一些地方還「倖存」了數量極爲有限的廉租房公租房外，基本上都是開發商所提供的高價商品房。如果我們在住房供應上「繞過」開發商的高房價模式，在房地產市場上提供更多的、與滿足城市居民住房小康需求相適應的供應總量，就能一舉兩得的解決問題。

就拿一些城市已開始試點的產權共有住房來說，如果在北京大面積的推廣，就可以既能在一兩年內解決讓普通百姓買得起房，又不會造成既有購房者的財富資本明顯下降。模式大致如下：

第一步，透過一年左右的「最嚴格的房地產調控」，使到北京市新建商品住房退回到去年的新建商品住房價格的平均水準（下降35.2%以上）。根據計算，退回到去年房價平均水準後，北京的房價收入比還是高達33.2；第二步，透過新的「長效機制」，穩步溫和而持續的促進房價平緩下降，同時不斷提高城鎮居民的家庭收入。透過一兩年的努力，使北京市樓市商品住房價格下降到房價收入比30；第三步，與此同時，政府大力發展和市民各佔一半產權的的產權共有住房，讓更多的市民能夠購買產權共有住房；第四步，隨著房價的不斷平緩下滑及城鎮家庭收入水準的不斷提高，政府可逐漸減少在產權共有住房中的比例，由50%逐漸下降，直到若干年後市場上的商品房價能爲老百姓接受，政府撤出產權共有住房中模式。

其實，除了產權共有住房以外，還有經適房、自住房等多種形式的住房供應模式，可以保證普通百姓「買得起、住得上」。

對那些被高房價遏制、有著極強住房消費需求的剛需們來說，有沒有買得起的住房，遠比買什麼模式的住房要重要得多；而對國家和政府來說，和居民住房水準提高及住宅產業的倍增發展所帶來的巨大效應相比，開發商超額利潤支撐下的高房價，又能給社會和經濟帶來多少「正能量」？

住房和調控政策必須強調有效性，重點應放在去投機化

這些年樓市調控的失敗，除了利益集團的牽制外，還有一個很重要的方面，就在於決策系統的慣性思維、思想庫的貧乏和政策儲備的狹隘。比如，一講到調控，就是限購限貸，一講到住房上面的政府責任和作爲，就是廉租房保障房等。似乎除此以外，就沒有更多的「招數」可用。

其實，無論是房地產調控的「治標」，還是住房政策的「治本」，國際慣例從來不缺少這方面的成功經驗。

從治標來看，和「屢戰屢敗」的中國樓市調控成截然不同對比的是，一些市場經濟發達國家，對房價的調控常常是「立見成效」。今年8月加拿大溫哥華政府宣佈對外國購房者徵收15%的房地產稅（其主要「鬥爭的對象」，恰恰是在國內如魚得水的中國炒家）。結果，溫哥華市中心的房價，「四周內累計下跌20.7%」，「 三個月的跌幅更是高達24.5%」。 八月前兩週溫西地區住房的成交量，同比跌幅更是高達94%。

而從「長治久安」治本的住房政策來說，除了國人最熟知的新加坡經驗外，德國政府這方面頂層設計，更是讓人刮目。據介紹，從1970-2015年，德國新建住房名義價格指數增加90%，但扣除通貨膨脹的影響，其實際價格下跌11.3%，而房價收入比（買房負擔）更是下跌了62%。德國之所以能保持房價的長期穩定，就在於政府對房地產的強力干預。不僅把居住性作爲住房制度設計唯一導向，而且更把房地產業作爲國家社會福利體系的一個重要組成部門，絕不強調它的經濟影響及「支柱產業」地位。德國《憲法》和《住宅建設法》都明確規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。

住房政策上「德國經驗」對中國最有針對性、也最讓國人感嘆的，也許就是德國政府在打擊開發商暴利上法律政策。德國的房價、房租和地價都實行指導價制度。無論是開發商賣房還是房東出租房，只要開發商出售或房東出租的房價或房租，超過合理房價或合理租金20%的，購房者或房客都可向法院起訴；超過50%的就構成犯罪，開發商和房東就會面臨被判最高三年的徒刑和高額罰款。

一個土地私有的資本主義市場經濟國家，可以對房地產上的暴利論罪判刑，爲什麼在公有制的「紅色土壤」，就可聽任房地產商任性的以房攫取暴利？

中國要實施系統而有效的住房政策頂層設計，至少有三個方面必須加以徹底的改變：

首先，政府自身要積極主動「大有所爲」，不能再跟著那些似是而非的「市場決定論」一錯再錯。 「德國經驗」清楚的告訴我們，政府在房地產上的作爲，不僅絕不能侷限於「只管保障房」，而且在整個房地產市場上，要有全面系統性規劃和作爲，在住房和房地產上做「稱職的政府」。

第二，這些年中國的房地產調控，主要靠事前的限購限貸，事實證明這隻能「緩一時之急」，既不能擠掉房地產的泡沫，更不能成爲「長效機制」。中國的頂層設計應該在住房持有端和出售端發力，並以法律替代政策，強化調控的制度威力。除了及時推出房產稅以外，更應該在交易端出臺遏制投機炒作的「房屋增值稅」之類的法律法規。總之，什麼樣的法律法規更有利於房地產「去投機化」，就該及時出臺和實施什麼樣的法律和政策；

第三，充分學習和運用住房和調控方面的「國際慣例」。比如，中國房地產市場的一大頑疾，就是泛投資化的問題。而這方面國際上不少國家，在調控的政策和法律上，都有行之有效的經驗；此外，尤其是住房政策頂層設計上，一些經濟發達國家在住房保障和居住福利上，從法律到政策實施，都有極爲成熟和成功的經驗和做法。中國各級政府，不能只看到在房地產上土地財政之類的斂財和GDP功能，更應該學會如何把住房作爲國家福利體系的一個重要組成部分。

新的住房政策要在城市羣和城鄉結合做文章，以系統促平衡

目前，中國房地產市場的分化極爲嚴重。在三十多個熱點大中城市房地產熱和泡沫不斷激化的同時，至少兩百多個地級城市的房地產市場，因爲資本的「虹吸效應」而愈加趨冷。

在現有的頂層設計中，對此強調的是「一城一策」。看起來是「對症下藥」，其實更像是缺乏全面治理的章法。

隨著中國經濟和社會發展的「升級換代」，中國樓市過熱房價暴漲的沿海發達地區大中城市的高速鐵路和高速公路，甚至比一些發達國家還要發展的更多更快。但中國人「大城市工作，小城市生活」的觀念並沒有形成，或者是不同區域的政府間本身對此的配合也不夠。最主要的是城鄉的二元體制和不同城市間戶口的政策，也使大都市市民對在周邊鄉鎮和和小城市買房居住望而卻步，這是造成房地產熱點城市和「冰點城市」更加冷熱不均的根本原因。

以南京市爲例，今年南京新建商品住宅比去年平均價格暴漲了48.3%，平均房價已高達每平方米2.2-2.3萬元甚至更高。而距離南京僅有幾十公里之外的周邊馬鞍山、滁州和鎮江這些中小城市，儘管新房的平均價格，低的不到每平方米4300元，高的也只有6700多元，但這些年的房地產市場卻始終處於不冷不熱狀態。實際上，南京到這幾個城市的高鐵時間只有一二十分鐘，票價也就一二十元。從時間上來說，有些市民若在兩地上下班所花費的時間，比在南京市交通高峯期堵在路上所需時間還少。從交通成本來看，也只相當於南京市城區內的打車票價。

如果政府在房地產市場調控上有跨地域和整體系統全面的思維，而不拘泥於「一城一策」，用政策引導和市場調節結合的方法，分流出熱點城市的市民到「冷點」城市買房居住，就可大大緩解被「虹吸效應」所加劇一二線城市和三四線城市房地產市場冷熱加劇分化的狀況，促進全國樓市整體的健康化。

總之，啓動「第三次房改」，不僅能「增添經濟發展動力、促進社會公平正義、增強人民羣衆獲得感」，而且也一定能成爲經得起實踐、人民、歷史檢驗的德政工程。

2015年四季度開始的中國房地產市場調控的「去庫存」主旋律，實施至今已近一年。中國這項「新常態」下的房地產市場新政，自去年11月被領導層首肯和提出、並在去年12月份的中央經濟工作會議新聞公報上，以極爲罕見的單獨段落和較長篇幅發佈後，更是成爲從去年底至今統領中國房地產市場和政策調控的「總綱」。

但是，也許誰也沒有想到，這項房地產新政自去年底開始從上而下強力推行十個月左右下來，在今天會產生完全「南轅北轍」的結果。不少人甚至把今年瘋狂的房市和去年股市「衝擊波」相提並論，「2015年股災，2016年房害」，幾乎成了衆多身處「折騰不斷」的房市之中國人共識。

9月19日中國國家統計局公佈的最新的「2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況」，再一次以官方認可的權威數據，佐證了「去庫存新政」所面臨的尷尬。

根據國家統計局公佈的這份數據，在全國70個大中城市（國家統計局房價統計樣本城市）中，新建商品住宅（不含保障性住房）比去年同期上漲的城市達到62個（下降和持平的各有6個和2個）；二手住宅同樣也出現了樣本城市全面普漲的情況。根據統計，與去年同期相比，70個大中城市中二手房價格上漲上漲的城市有53個（價格下降或持平的各有16個和1個）。

問題的核心，還不僅在於這70個大中城市中普漲的的比例之高，更在於其中一些城市的房價上漲的幅度之大，已到了「驚天動地」的地步。如在新建商品住房中，房價漲幅最高的廈門同比已暴漲到44.3%，合肥、南京也分別達到 40.5%和38.8%（房價暴漲的另一城市蘇州，未列這70個城市房價樣本之中）。除此之外，「北上廣深」老牌領漲的一線城市，也繼續保持房價不斷上漲的勢能，在高價位的基礎上，房價的漲幅同樣分別達到了25.8%、37.8%、21.2%和37.3%。二手房的情況也大體如此，同比漲幅最高的合肥，暴漲的幅度竟高達46.9%。

也許比國家統計局數據更能「生動和全面」反映中國房地產市場真相的，還有來自中國房地產業協會的數據。這不僅在於該協會的數據，涵蓋了全國330多個直轄市和地級市，包含了所有「當月出售的存量住宅」，最重要的是，它掀開了中國國家統計局長期以來在房價數據公佈上，只發布價格指數（增減幅）、掩蓋各地實際房價的那塊「遮羞布」。透過其中，人們更能深切感悟當今中國房地產市場「發瘋般鬧騰」的深度和廣度。

(表一：今年8月份房價同比漲幅超過或接近15%的全國住宅房價行情城市排行榜)

在筆者截圖的這張表格中（注：中國房地產業協會發布的「全國住宅房價行情城市排行榜」爲漲幅居前的100個地級及以上城市），有34個城市到8月份房價一年的漲幅超過15%這個紅線（鄭州爲14.99%）。雖然這隻佔到全國330多個地級及以上城市的十分之一略多，但這些城市的房價漲幅之大，影響面之廣，充分凸顯了當今中國房地產市場泡沫化和劣化程度。

房價暴漲的城市，不僅包括了深圳、北京、上海和廣州這些一線城市，而且還迅速把「瘋牛」傳染到南京、蘇州、廈門、合肥、珠海、武漢、天津、福州、濟南和石家莊等二線的代表性城市，並繼續擴散到從廊坊到日喀則、從中山到保定這些衆多的三四線城市。

不過，最能反映當今中國房地產市場瘋狂的，還是中國房地產業協會所公佈的「全國行政區住宅房價排行榜」（見表二）。在這些以區縣行政區爲統計單元的數據中，8月份房價一年的漲幅超過40%的，竟高達35個。

那麼，以區縣級行政區爲單元，究竟能看出房市怎樣的「瘋狂」？我們就以上海爲例。從表二不難看出，僅上海一地，房價漲幅超過40%以上的就有楊浦區（漲幅爲46.28%）、普陀區（漲幅爲45.05%）、寶山區（漲幅爲42.54%）、閔行區（漲幅爲42.54%）、嘉定區（漲幅爲41.15%）、徐彙區（漲幅爲40.58%）和松江區（漲幅爲40.47%）。其他的不管是黃浦區（39.84%）還是浦東新區（37.90%），以及閘北區（37.52%）、盧灣區（34.13%）和靜安區（33.88%），其房價漲幅不是接近40%，就是早越過30%以上。只有長寧區（29.91%）和虹口區（27.62%）的房價漲幅，還在30%前徘徊。

除了上海外，北京也有10個月登上了全國行政區房價漲幅的前100名排行榜。此外，作爲二線城市的南京和廈門，也分別有6個、3個和4個區級行政區進入了房價漲幅「百強」。其中，廈門的同安區，更是以49.03%的漲幅高居全國房價漲幅「百強之首」（具體見表二）。

（表二爲8月份全國行政區住宅房價排行榜前100名）

無論是國家統計局的官方權威數據，還是房地產行業協會的一手報告，都在以無可辯駁的事實證明：作爲中國房地產調控「總綱」的去庫存新政，自今年初全面實施以來，不僅沒有拉下房價讓更多的國民買得起房，以達到去庫存目標，而且還引發了一場空前的全國性炒房「瘋潮」。

去年底正式定下房地產市場去庫存基調的中國中央經濟工作會議，對「去庫存」有一個「說法含蓄」的重要而柔性的指標，這就是「要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整行銷策略，適當降低商品住房價格」。說到底，就是期望透過開發商降低房價，讓更多的進城的農民工和新市民能相對的買得起房，從而啟用和擴大有效需求，「打通供需通道，消化庫存」。但三個季度的去庫存新政實施下來，伴隨著看起來似乎「略有減少」房地產庫存，房價卻以「史無前例」的瘋狂上了天。這使得那些希望透過新市民買房減少庫存的「天真而善良的願望」，越來越像「冬天裏的童話」。

面對中國一些大中城市及極少數三四線城市越來越瘋漲的房價和高燒不退的市場，不僅是公衆、學者，就是房地產業內大佬，也越來越「看不懂」。

人們最大的不解，也許就是那些房價暴漲最瘋狂的大中城市，十多年前百姓就已經買不起房，爲什麼這些年房價翻了幾番、上漲了多少倍後，如今的市場反而買房者越來越多、房價暴漲的速度也越來越快？

是過去中國這些大中城市的房價還不是很高、泡沫化不大、甚至還是具有投資價值的「價格窪地」？非也。筆者今年初根據全球知名的房地產顧問機構Demographia公佈的年度《全球住房負擔能力調查》，專門進行了一番中外住房負擔能力的比較。該調查所稱的「全球房價最難負擔城市」香港，房價收入比（家庭平均住房價格與居民的家庭年收入的中位數之比）爲19倍，其次雪梨12.2，溫哥華爲10.8。

但是，按照同樣的方法來分析中國的大中城市，會發現北京、上海和深圳的買房負擔竟然分別高達33.2、31.9和33.5，遠遠把號稱「全球房價最難負擔城市」的香港甩在了後頭，超過的幅度更是高達70%以上。除了這些一線城市，隨意抽取二線城市的杭州、青島和南京，這些城市的房價收入比也分別高達15.7、13.2和18.3，其中南京的市民房價負擔（房價收入比18.3），更是高出了雪梨的50% 。如果再把中國大陸幾個房價較高的城市比較進去，「全球房價最難負擔城市」的前十名，很可能被中國城市包辦。

所以，無論怎麼看，房市泡沫「雄冠全球」的中國大陸大中城市樓市，既沒有投資價值，更是爲絕大多數百姓所正常的住房消費負擔不起。人們不禁要問：那些流入發瘋般爆炒的資金，究竟從何而來？

一般來說，對於中國普通家庭，當房價收入比超過10以後，通常解決買房的辦法是「一房三代買」，即除了夫妻掏錢外，還要依靠雙方的父母掏一些補貼首付，房貸按揭也需要孩子長大後一起做貢獻；當房價收入比超過20後，除了上述辦法外，更多的還是要依賴「高槓杆」的支撐，甚至是首付也「槓桿化」；但是，當房價收入比超過30後，除了那些靠房產等家庭資產置換買房的，以及「中國特色」的灰色收入外，一般普通的家庭再也玩不起炒房的遊戲。那麼，究竟是怎樣的資本，支撐起爆炒的樓市？

把中國國家統計局和人民銀行等公佈的幾個數據聯繫起來，做一番「聯想」，也許能給人更明確的啓示。

一個是民間投資的數據。國家統計局前兩天剛剛公佈的2016年1-8月份民間固定資產投資成長數據表明，中國民間固定資產投資的增速，繼續以「斷崖式」的態勢繼續大幅下跌。和去年全年10%的投資增速相比，今年1-8月民間固定資產投資的增速，已經下滑到2.1%。而與此成鮮明對比的是，全國固定資產投資的增速，還保持在8.1%。

非常有意思的是，恰恰是在全國大力推行去庫存之後的今年1-2月，民間固定資產的投資增速即開始了這一波的大幅下滑態勢。其間，無論是5月初和中旬國務院召開兩次會議，要求對促進民間投資政策落實情況開展專項督查，擴大民間投資，還是7月份發佈《國務院辦公廳關於進一步做好民間投資有關工作的通知》，都沒有換回民間固定資產投資的頹勢，1-7月繼續下滑到2.1%，只是到了8月停止下跌（見下圖）。這與過去民間固定資產投資增速高達20%以上的高速度相比，有如天壤之別。

民間固定資產投資增速的大幅降低，是貨幣政策不給力造成的資金「砲彈」不足？同樣也不是。不僅全國的固定資產投資增速還保持在8.1%，而且前幾天央行剛剛公佈的8月份的數據，更說明此言謬以。據報道，8月人民幣新增貸款9487億元，，廣義貨幣（M2）餘額151.10兆元，同比成長11.4%，增速比上月末還高1.2個百分點。

既然新增貸款增加了近兆，M2的增速高達11.4%，那麼，佔到全國固定資產投資比重高達六成的民間固定資產投資，爲什麼增速只有2.1%，新增的貸款，究竟跑到什麼地方了？央行公佈的數據，給出了「部分答案」：在8月份新增的9487億元人民幣貸款中，住戶部門增加的貸款就有6755億元，佔到了71.2%（上個月該數值接近98%）

以上數據綜合證明：中國新增的貸款，大部分被投資者投到房地產市場上去了。同樣，支撐當今高房價市場爆炒的資本，已超越了正常住房消費的資金，而是由投資資金佔到了主導。

其實，這些在中國社會的現實生活中，也已不是什麼「新聞」。如今，還有多少民企和民營，把資金砸到製造業等實體經濟上？身邊的企業家、經營者和投資者，有多少不是在房地產市場上投資一套又一套的住房，使本來以民生及居住屬性爲主的房地產市場，變成了資本炒作獲利的工具。這也就是當今中國房地產市場及房價，在遠遠高出「老百姓負擔得起」的巨大泡沫下，還能「越吹越大」的根本原因。

事實證明，投機性炒房，是這一輪中國大中城市房價在高位繼續得以暴漲和熱炒的根本原因。但是，打開這個「潘多拉盒」的，卻恰恰是當今房地產調控的去庫存新政。

在去年中國中央經濟工作會議新聞公報有關去庫存一段中，有一句話被人們大大的忽視了，這就是「鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房」。雖然它是以「發展住房租賃市場」的名義推出，但「投資的趨利性」，不僅導致無人藉此發展住房租賃，而且更啟用了一個空前投機的樓市。

「鼓勵投資者購買庫存商品房」，從實踐的結果來看，可以說是系統性的啟用形成了一個官方鼓勵和認可、投資者瘋狂參與的全民炒房體系。當「鼓勵投資者購買庫存商品房」立足於去庫存的房地產調控新政的總綱之中，就表明中國的高層決策者第一次公開首肯甚至鼓勵了「房地產的投機性」。一個由「投資性爲主」的房地產市場，由此而生。

藉着去庫存打開了「鼓勵投資者購買庫存商品房」這扇大門，有了「投資性的大政方針」，隨之出現的強刺激的鼓勵政策也不以爲怪了。其中最突出的，就是藉着營改增，把不動產納入了企業增值稅抵扣的範圍。買房能抵扣增值稅，此舉不僅大大消減了企業的稅務成本，而且更將企業推進了「搶房大軍」。雖然官方沒有公佈明確的數據，告示本輪房價暴漲中企業購房的比例，但市場上「脫實向虛」滾滾洪流，卻是誰也掩飾不了的現實。

中國房地產市場的「投資性大門」一旦被官方正式打開，整個市場的「投機炒作」之風就會被徹底的啟用，住房市場的基本屬性，就會由居住劣變爲投機。

而中國的房地產市場，本來就是由政府控制土地供應、開發商控制住房供給的雙寡頭下的「僞市場」。政府每年的土地供應多少，開發商的住房上市多少，都是被人爲操控的。這個市場的設計，很多情況下都是爲抬高地價和房價所服務的「供不應求模式」，和滿足農民工進城和新市民更相差十萬八千里。

在本來就供不應求的市場狀態下，再釋放投機炒作的「房市大老虎」，對市場的哄擡和炒作的刺激效應可想而知。房地產市場的性質變了，遊戲規則也隨之改變。

對於作爲監管者的政府主管部門來說，無論房價有多麼「傳奇」，市場有多麼瘋狂，常常是「睜一隻眼閉一隻眼」、無動於衷，無所作爲。這也可以解釋，爲什麼在今天出現了「史無前例的」房價暴漲之風后，頂層的決策者至今爲何還未拿出一個像樣的解決方案；而對投資者來說，不管市場上高高在上的高價房有多少人可以負擔得起，再高的房價都有人去哄搶。人們篤信政府不會打壓房價，更不敢刺破泡沫，無論在多高的價位，房價依然還會漲上去，還會有人來接盤。就像股市5-6000多點的時候一樣。

投機主導下的中國房地產市場，正在大踏步的走向「絕境」。房地產的一枝獨秀，換來的不僅是百業凋零，而且也加劇了房地產泡沫的激化。沒人懷疑，如果當今的中國經濟，假如沒有今年的這場房地產市場的瘋狂暴漲，可能會變得更加健康。

李克強總理在今年六月底天津召開的第十屆「夏季達沃斯論壇」上曾經說過，中國的經濟和資本市場，要防止出現「井噴式」或「斷崖式」的變化。現在的問題是，中國一些大中城市的房地產市場，已經出現了持續數月甚至半年之久的「井噴式」變化。要徹底改變如此「病狀」，使房地產市場重新迴歸「居住屬性」，政府該下一步怎樣的「大棋」。

（作者系中國獨立房地產研究人士。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

聞有吏雖亂而有獨善之名，不聞有亂民而有獨治之吏。羣體中的個人會具有明顯的從衆心理，勒龐稱之爲「羣體精神統一性的心理學規律」。進入羣體的個人，就像「傻瓜、低能兒和心懷嫉妒的人」一樣，在擺脫了自己卑微無能的感覺之後，會產生出一種殘忍、短暫但又巨大的能量。勒龐的《大衆心理學》與索羅斯《金融鍊金術》不謀而合，儘管索羅斯自稱爲失敗的哲學家，但其對人性確實做到妙機其微。索羅斯講「在觀念和現實之間存在一種雙向的反身關係，它會產生一種先自我增強但最終自我潰敗的暴漲暴跌過程，或稱其爲泡沫。當下的泡沫是關於利率、信貸擴張和房地產，泡沫一開始慢慢發展，持續數年，在利率開始上升時，泡沫並不會立即縮小，因爲它得到了投機性需求的支撐。」也就是說，當音樂結束從流動性的角度看事情將變得複雜；但是隻要音樂還在演奏，你就得站起來 ，我們還在跳舞。

近幾年中國房地產市場泡沫化特徵日趨明顯，特別是進入2016年之後，價格進入加速上漲通道之中。2016年上半年一線城市房地產價格同比上漲25.7%，價格呈現指數化上漲趨勢。人口紅利、城市化、經濟成長和居民收入上升、特殊的土地財政和供給管制政策從基本面上推動了中國房地產市場的長週期成長，除了上述因素之外，最近幾年以來，金融貨幣對房價的決定性迅速上升。

金融貨幣成爲房地產價格波動主導因素至少有三個方面的證據。首先是一二三線房地產市場的分化。2013年以來一線城市房地產價格持續上漲，深圳房價漲幅超過一倍，二三線城市在2013年之後開始下跌，房地產庫存迅速上升，全國性房地產牛市結束。人口週期和經濟基本面對房地產市場的支撐在衰減，甚至逐步集聚負反饋力量。

其次是2016年上半年新增房地產購房貸款2.3兆人民幣，同比成長32.2%， 7月份新增貸款4636億元，其中住戶部門中長期貸款增加4773億元，非金融企業貸款減少26億元，也就是說7月份新增貸款全部爲房地產購房貸款。從交易槓桿率來看（交易槓桿率=居民中長期貸款 +公積金貸款/新房銷售額+二手房成交額）已經從2014-2015年上半年的30%上升到40%左右，如果把部分短期貸款計入，則交易槓桿率升至45%，房地產市場成交金額中接近一半以上是銀行信貸推動。

最後是貨幣增速與房地產市場價格相關性出現分化。M2增速與房價相關性下降，而M1增速相關性迅速上升。M2一般代表廣義信貸，可以作爲經濟總需求的領先指標，2016年3月份開始M2增速已開始下降，經濟總需求增速不斷萎縮，經濟貨幣化成長傳導居民收入，進而支撐房價走強的鏈條受到衝擊，而M1作爲狹義貨幣顯示的貨幣流動性陷阱支撐了房地產價格的上漲。

圖1：房地產交易槓桿率

（數據來源:wind、國泰君安固定收益部）

正是因爲房地產價格的上漲正在逐步喪失經濟基本面支援，而更多體現爲貨幣現象，導致不少專家預期房地產泡沫面臨崩潰。但回顧有史以來最大兩次房地產泡沫化過程，房價崩潰總是在一些關鍵指標達到極值之後。中國房地產市場的波動更大機率仍然處於正向反饋之中，《大空頭》從2005年就已經開始建立CDO的空頭，實際上整個過程備受煎熬，當下如果沒有信心做好頭寸管理，就輕易不要做空中國房地產。

美國房地產泡沫化及其崩潰

「911」後為防止經濟衰退，美聯準將利率降低至2003年7月份的1%水準，美國的寬鬆週期是從2000年開始的，在短短几個月內聯邦基金利率從6.5%降到3.5%。便宜資金大規模進入資產市場，房地產價格開始上漲，2000-2005年美國二手房市場價格上漲了50%，新建房屋成長更爲迅速。美林公司預計美國2005年上半年國內生產總值的一半與住宅有關或者直接相關，比如建造房屋、與住房相關的開支如購買新傢俱；或是間接相關，用住房抵押獲得的融資進行消費，據美國總統經濟顧問委員會主席費爾德斯坦的估計，1997-2006年美國居民從房屋抵押貸款獲得的資金超過9兆美元；格林斯潘2005年主持的一項研究顯示，在21世紀前10年房屋抵押貸款提供的資金佔個人消費支出的3%，到2006年一季度房屋抵押貸款額佔個人可支配收入的10%。過快的住房價格上漲推動了投機，到2005年美國人購買的住房中有40%不是永久居所，而是投資品或第二套住房。

市場投機風潮和房價持續上漲形成正循環機制，進一步激發市場各參與主體樂觀情緒。由於房價持續上漲的預期，貸款商拋棄原有的信貸標準，信用級別低的人也能得到按揭貸款，缺失收入證明檔案的「ALT-A」貸款大行其道，不少按揭經紀商和按揭貸款商甚至發放「三無貸款」，即借款人沒有工作、沒有收入、沒有財產。數據統計顯示，2001年美國次級貸款在按揭貸款的比例爲7%，2004年開始迅速上升到18%，2005-2006年比例迅速上升到20%；ALT-A貸款在按揭貸款的比例2001年爲2%，2004年上升到6%，2005年比例成長一倍至12%，2006年達到13%，到2007年仍然高達15%。

在基礎債務信用資質下層的同時，投資銀行又大規模將這些按揭債務進行證券化，這些債務稱作CDO（債務擔保債券 Collateralized debt obligation ）。從2005年開始房地產按揭貸款的證券化發展到狂熱境地，投資銀行家把債務擔保債券分解打包成債務擔保債券的債務擔保債券、債務擔保債券二代，甚至是債務擔保債券三代。2006年抵押貸款發放金額是2.5兆美元，其中有四分之三被證券化，成爲房地產抵押貸款擔保證券。2003-2006年抵押貸款相關債券發行額分別爲3.18兆、1.9兆，2.2兆和2.1兆，抵押貸款相關債券餘額在2006-2007年達到頂峯的9.3兆，美國銀行業抵押貸款相關資產/總盈利資產的比例在2005年前後達到60%。 投資銀行除了在抵押貸款進行證券化之外，在利潤驅使下開始瘋狂交易信用風險。

專門從事信用風險業務的對沖基金實際上成爲沒有牌照的保險公司，對提供保護的債務擔保債券和其他證券品收取保費。由於信用違約互換可以1.5%的保證金比例交易，使得對沖基金能夠透過槓桿融資獲取鉅額利潤，該市場隨之以指數級數成長。據估計危機前信用違約互換合約的名義本金價值餘額達到42.6兆美元，同期美國GDP爲13.8兆美元。這些合成類證券化產品在給投資銀行帶來巨大利潤的同時（僅2006年一年全球銀行從該業務中就獲得300億美元的利潤）也迅速提高了投資銀行自身的槓桿率，危機爆發前投資銀行的槓桿水準普遍在20-30倍之間。

信用擴張和金融在危機爆發前也處於繁榮之中，1987年艾倫.格林斯潘出任美聯準主席時美國公債和私債共計10.5兆美元，到2006年他離職時，信用市場總負債翻了兩番達到43兆美元。信用市場總負債額佔美國GDP的比例在2006年達到335%的歷史峯值，1929-1933年該比例爲176%-287%。 此外，保爾森曾經在評論2007年8月份的次貸危機時稱：「與歷次週期性的金融動盪不同，本次危機並非源於實體經濟產生的問題，而是源於一些糟糕的信貸政策。」到2004年和2005年美國金融服務業佔GDP的比例分別爲20.6%和20.4%，而製造業佔比到2005年降低至12%，金融業處於長週期繁榮之中。

在危機爆發之前，美國房地產市場泡沫的的運行幾乎完美演繹了索羅斯的超級泡沫假說以及衍生出來的反身性理論和暴漲-暴跌模型。按照索羅斯的預言，泡沫一開始是慢慢發展持續數年，在利率開始上升時泡沫並不會立即縮小，這是因爲它得到投機性需求的支撐，得到更大膽的貸款發放和風複雜的抵押貸款證券化的支援。直至臨界點出現，真實情況終於浮出水面，金融機構開始破產，房價開始下跌；但人們依然存在幻想，直至房價出現自我強化式暴跌。那麼這個臨界點爲什麼在2007年出現了，實際上美聯準加息週期是從2004年6月30日開始啓動的？

次貸危機前後有三個關鍵指標達到臨界值。一個是抵押貸款支出（包括本金和利息支出，美國房貸久期按28年計算）佔美國居民可支配收入的比重在2007年到達頂點，測算的數據爲8%，真實佔比應超過10%。考慮到基尼係數（美國40%高收入家庭佔總收入的71%、2007年）、恩格爾係數（1980年以來平均在18%左右）、居民收入分佈和購房羣體分佈，居民抵押貸款支出佔總收入比重接近10%左右可能是一個極限位置。

第二個指標是美國房地產房貸的總體斷供比例在2007年迅速上升至8%，房貸違約率飆升，房地產貸款的拖欠率也從2006年初開始見底，2007年加速上升。

第三個指標是金融機構開始出現嚴重虧損。2007年2月22日，滙豐銀行（HSBC）解僱了其美國住房按揭業務主管，滙豐在該業務上的虧損達到108億美元，即金融機構的資產負債表迅速惡化。房地產抵押貸款違約率上升疊加高槓杆，金融機構和居民的資產負債表迅速惡化，投資人被迫出售房地產，價格開始鬆動，而危機一旦爆發，市場就會驟然分崩離析。金融市場從低級別刺激按揭開始的危機很快蔓延到債務擔保債券，特別是那些由次級按揭組合的最高層構成的合成產品損失慘重，危機進一步蔓延，從住房信貸傳遞到信用卡、汽車信貸和商用房地產領域，房地產市場泡沫最終的破滅造成了1929年以來的最大金融危機。

圖2：房地產抵押貸款支出/收入

（數據來源；wind、國泰君安固定收益部）

日本的房地產泡沫

日本第二輪房地產市場上漲從1976年開始啓動一直持續到1990年泡沫破滅，上行週期與金融貨幣因素的相關性更強。1940年日本的人口城市化率爲37.9%，到1977年城市化率已經上升至76%，整個80年代日本城市化率穩定在75%左右；此輪房地產週期擴張過程伴隨著日本經濟成長速度下降和居民收入的下降，日本GDP增速和國民可支配收入增速從1970年代的10%以上的增速下降至1980年代的6%附近；在房價上漲過程之中，伴隨著明顯的貨幣擴張。日本M2增速從80年代初的6.8%上升至泡沫破滅期間的12.4%，推升貨幣擴張速度的主要是國內貨幣政策寬鬆和「廣場協議」後大規模流入的外資。1985年9月「廣場協議」簽訂後，世界主要貨幣對美元匯率均有不同程度的上升，日元升值幅度最大，三年間達到了86.1%。由於擔心日元升值傷及日本經濟，日本政府制定擴大內需政策並放鬆國內金融政策。從1985年開始日本央行連續5次下調利率，將5%的利率降至1987年2月的2.5%。由於日本已經完成了城鎮化建設，在原有產業結構下，日本的經濟成長已經趨向飽和；在寬鬆政策和匯率升值背景下，大量資金流向股市和房地產市場。相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險權重較低。不動產抵押貸款在日本銀行貸款總額的比例從1984年的17%上升至1992年的36%。到1987年日本的地產價格經過1950年代以來兩個階段的上漲已經處於相當高的水準， 1987年末日本全國的土地價格總額爲美國地價總額的4倍，東京都地區土地比美國加州還要貴。

然而進入1987年之後，日本房地產市場進入加速泡沫化階段。日本政府擔心提高利率使更多國際資本流入日本，推動日元升值，引起經濟衰退，因此實施擴大內需戰略，以較低利率增加國內投資。日本銀行繼續實行擴張性貨幣政策，維持利率在2.5%的水準上不變，一直到1989 年5月日本銀行才提高利率。擴張貨幣政策造成日本「經濟體系內到處充斥著廉價的資金」，長期的超低利率又將這些資金推入股票市場和房地產市場。日本家庭戶的住房貸款餘額增速從1987年3月份的9.32%持續上升至1989年的18.27%，大量資金湧入房地產行業。1985年東京商業用地價格指數爲120.1，到1988年暴漲至334.2，短短三年內成長近2倍。1990年，東京、大阪、名古屋、京都、橫濱和神戶六大城市中心的地價指數比1985年上漲了約90%，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。

房地產市場泡沫化迫使日本央行進行緊縮，1989年5月至1990年8月，日本銀行五次上調中央銀行貼現率從2.5%至 6%。日本大藏省要求所有金融機構控制不動產貸款，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。貨幣政策突然轉向刺破日本房地產市場泡沫，地價開始劇烈下跌，跌幅超過46%，房地產泡沫隨之破滅。

除了日本央行貨幣政策和產業政策，可以發現日本房地產泡沫破滅前單就市場運行來看，有些指標也發展到較爲極端位置。一是房地產抵押貸款佔比1990年爲36%處於較高水準，顯示銀行資產配置集中於房地產領域，風險過於集中；二是房地產貸款支出/可支配收入的比例在1990年預計接近10%（1990年日本房地產抵押貸款規模預計200兆-300兆日元左右，當時日本利率在6%左右，房地產貸款久期在8-10年），處於較高水準。但是由於日本收入分配較爲平均（日本1980年代中期基尼係數爲0.304，1989年爲0.293），恩格爾係數也較低（日本1990年以來平均爲24.12%），所以日本的房貸違約率在泡沫破滅前還處於較低水準。

綜合來看，日本房地產市場之所以在20世紀90年代出現大崩潰，一個重要原因是日本央行主動引爆房地產市場。日本央行採取了激進的緊縮主動刺破房地產市場的泡沫，包括股市的泡沫。結果造成日本的長期資產負債表衰退，前車之鑑激進的去泡沫政策需要引起警惕。另外一個重要指標與美國類似，當時房貸支出佔收入的比重接近10%，雖然由於日本的收入分配和恩格爾係數帶來違約率可控，但接近10%的上限位置本身就說明泡沫的可持續性很脆弱。

中國房地產泡沫正處於加速階段

2015年以來，中國房地產市場出現了快速上漲，一線城市北京、上海、深圳漲幅較快；二線城市杭州、南京、蘇州、武漢等城市房價進入2016年之後也進入上漲通道，三四線城市則出現快速去庫存。與房地產市場銷售回升相應的是房地產貸款快速上行，特別是2016年6-7月份單月新增房地產貸款佔新增貸款佔比達到70%-100%，引發市場很大擔憂，不少專家預測房價泡沫即將見頂。

一直以來看空中國房市的聲音不絕於耳，邏輯在於泡沫化即房價收入比和房價租售比衡量房地產市場的估值過高。2015年深圳房價收入比爲25倍、上海爲20倍、北京爲19.6倍，處於偏高水準；但是全國性的房價收入比僅僅爲8倍，處於非常溫和的水準。當前一線城市租售比在2-3%附近，國外如紐約、倫敦租售比預計在5-5.5%左右，因此不少人認爲中國房價過高。實際上這一論據並不充分，一方面因爲當前定期存款利率爲2.75%，租售比較無風險利率依然有優勢，特別是考慮資本利得調整後的收益更高。其次，與國外比中國沒有房地產稅，持有成本較紐約、倫敦低，如果剔除房地產稅的影響，中國租售比紐約等大城市更低；而且2-3%的租售比是一線城市如北京、上海、深圳等地，全國平均來看租售比更高一些。

更重要的是房價收入比、租售比僅僅是估值指標，即使很高也並不代表價格上漲趨勢會出現逆轉。從日美兩國房地產泡沫暴漲暴跌過程看，泡沫破滅一定要具備三個方面的條件。

第一，貨幣政策緊縮，特別是利率上調。如日本從1989年5月份開始升息到1990年短短1年時間將利率上調至6%；美國從2004年開始加息直至2007年利率緊縮週期見頂。中國目前看還是處於寬鬆週期之中，經濟名義增速面臨下滑，名義利率依然存在下降空間；中國更是面臨零利率預期，這可能進一步助長資產泡沫。

二是房地產貸款支出的現金流出現問題。即居民槓桿過高而收入下降較快導致負債無法償還，違約率上升。中國目前房地產抵押貸款餘額爲15.4兆人民幣，合2.3兆美元。考慮到房貸久期在8-10年左右，關鍵性的房貸/收入比2013年在3%左右， 2015年-2016年預計在3.5%左右，整體離10%依然有較大距離，考慮到收入分配和恩格爾係數，中國的房貸/收入比極限值可能較10%更低一些，但目前3.5%的水準顯示居民還款的現金流壓力依然較小。

三是金融機構資產過於集中於房地產。中國目前商業性房地產貸款餘額（含開發貸和抵押貸）佔全部信貸餘額的比重2005年以來經歷三個上行階段，到2016年二季度接近24%，確實處於較高水準。但依然較美國、日本泡沫破滅階段的30-36%有明顯差距，金融機構在房地產行業上的配置整體處於安全的領域。

觀察上述三個較爲關鍵性的指標，儘管說房地產市場價格已經處於較高位置，然按照索羅斯暴漲暴跌模型，中國房地產市場泡沫依然處於較爲輕微階段，考慮到目前M1-M2剪刀差持續擴大，資產荒的宏觀背景，不排除一線房地產市場進入加速泡沫化階段。當音樂繼續響起，只能跳舞。

（作者系中國國泰君安固定收益部研究主管。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

萬科股權之爭成爲近期資本市場關注的焦點，一個根深蒂固的「好公司」形象驟然漏洞百出，股權結構、上市公司治理、獨立董事等制度突然間在萬科存在嚴重問題。這讓A股市場和監管部門頗爲尷尬。

當然大部分問題也是A股市場的通病，但也有一個特殊的例外被撕扯開了，就是國有企業的經營管理層竟然能夠凌駕於一切大股東的意志而「我行我素」，甚至是經營管理層既排斥實際大股東又與名義大股東意志相悖，在主人家裏替主人選新主人，寶能、華潤自然不會容忍王石管理團隊的肆意妄爲，一幕幕互相撕扯的鬧劇讓人異常驚訝。

在成熟市場除非是AB股結構，經營管理層才能夠合法凌駕於董事會和主導經營決策，這也是馬雲和阿里巴巴當時拒絕香港市場而赴美國上市的主要原因，否則也是不可思議的。但在同股同權的A股市場，卻有一批人長期享受著AB股的權力，那就是國有企業，由於國有大股東出資人的角色不明顯，很多國有上市公司的經營管理層的在行使主人的角色，實則「保姆身份」，而保姆卻在做主人。而且保姆將主人的權力行使慣了之後，就忘記了自己的身份。萬科的王石經營管理團隊就是典型的代表，無論保姆給家裏做過什麼貢獻，角色和身份都不能亂，除非合法奪得了主人身份。

從萬科獨立董事華生先生髮表的說明文章來看，萬科公司治理存在很大的隱患和問題，尤其引起華潤不滿的是：「萬科在停牌時並沒有預先向華潤打招呼，與深圳地鐵合作的框架協議未經華潤同意就披露。」這確實存在很大的瑕疵，尤其一個涉及巨大數額的標的、甚至更換實際控制人的舉動竟然直接上董事會表決。從華生先生透露的資訊來看，萬科董事會其實也是橡皮圖章，很多決議並沒有事先上會討論，而是簡單粗暴地尋求表決結果，這也是A股上市公司董事會的通病，希望監管部門重視，也希望其他上市公司能夠引以爲戒。

從華潤的表態來看，我認爲有理有據，而且是比較理性的。尤其華生先生在董事會上問及爲何在「寶萬之爭」後不作爲時，華潤答覆：華潤最初作了少量增持，也採取實際步驟支援管理層增持，後來沒有在二級市場大量增持是因爲華潤作爲央企，不能在高價增持幫助別人高位套現。華潤也積極接觸了持股較多的多家大股東，探索直接轉讓的可能，但因種種原因均未有結果，並直到現在還在與中證金、中匯金積極聯繫，接手他們手上的股票。華潤已與寶能接觸，寶能不反對華潤成爲第一大股東。

如果華潤在寶萬股權之爭後大肆從二級市場大量增持，只會助紂爲虐，因股權之爭而推高股價未來會更加被動，反而各方都會因爲股價而裹挾進來做出非理性選擇，就像獨立董事華生先生因爲擔心重組議案失敗引起股價下跌而投贊成票，這個選擇我認爲是有問題的，至少忽略了公司停牌前的股價爲何而上漲？尤其在公司經營基本面變差和前景不明朗的情況下，股價大幅飆升、接近翻倍，其實還是人們在賭股權之爭和二虎相爭的非理性增持行爲，從現在的情形來看，華潤是理性的，沒有花大量資金去替投機者抬轎，而獨立董事卻被非理性的股價給裹挾了，實在不應該。尤其在一個巨大數額的標的重組面前，未經第三方評估而貿然贊同，其實是對投資者不負責任的，作爲獨董應該倡議讓第三方對該交易進行評估，既可以免責、也可以少些人爲因素的獨斷，尤其該筆交易確實會稀釋所有投資者的權益，應該審慎表決。

其次，萬科在獨立董事的把關方面確實有瑕疵，尤其是有關聯關係的獨立董事張利平應該早就辭職，而不是所謂的迴避表決。獨立董事作爲公司治理的獨立意見表決主體，沒有權力迴避表決，只能「同意、反對或棄權」，如果這次萬科董事會的表決有效的話，我認爲獨立董事張利平只能視爲棄權，因爲他沒有迴避的權力。

可惜的是，萬科管理層還在這些常識上撕扯，而且不斷出昏招，視股東權益爲無物，長期不重視股權結構，忽略大股東感受，不敗纔怪呢。更可惜的是，一家所謂「好公司」和公司治理號稱最規範的上市公司，其實並不是那麼美，除去胭脂水粉甚至有點嚇人。

現在看「華萬之爭」已無懸念，保姆和主人打架，保姆勝算幾率小。本來具有懸念的「寶萬之爭」是關鍵，本來有可能在A股市場會成爲「野蠻人」的標杆，尤其是「野蠻人」從二級市場偷襲成大股東謀求控制上市公司的行爲，在某種程度上是在試探和突破監管層的認知，從目前情形來看，寶能已經繳槍和失敗了。

尤其在近兩年，A股市場中透過舉牌成爲大股東的上市公司越來越多，監管部門的態度一直比較模糊，既沒有明確反對也沒有明確支援，一些透過二級市場新晉成爲大股東的機構與原大股東和上市公司實際控制人仍在拼刺刀，「寶萬之爭」一度曾被監管部門容忍過，對此類事件明確定性爲市場行爲，只要不違法違規，監管部門就不會干預，似乎讓二級市場收購變成大股東的現象成爲新常態。但從實際結果來看，沒那麼容易。

本來，鼓勵市場化收購也不可避免「敵意收購」（是中性詞，主要是對原有控股股東造成顛覆）。如果原有控股股東不注重股權結構（持股比例太低）、不好好經營上市公司、不熱心市值管理、讓上市公司走向空殼邊緣的話，很有可能會被其他股東取而代之。在A股市場這種股權之爭的案例不在少數，從最早的「保延風波」（深保安收購延中實業）、「君萬之爭」（君安證券收購深萬科），以及近兩年的上海家化、上海新梅、東方銀星、金地集團等都遭遇了上市公司控股權之爭，還有現在的「寶萬之爭」，攻守雙方激烈程度幾乎到了你死我活的境地。

從過往的案例來看，敵意收購真正成功的不多，除了中國《證券法》和《上市公司收購管理辦法》對外來者具有與生俱來的「敵意防範」之外，上市公司原大股東與董事會聯合排擠新大股東的居多，證券監管部門和交易所也是對外來者的來意充滿疑惑，加之新來者與監管者的溝通時間太短，後者往往或多或少地會保護原有大股東和現有董事會。當然這也可以理解，因爲中國股市敵意收購案例還不算太多，A股市場缺失在這方面的法律法規，上市公司大股東和董事會也很少設置特殊的反收購條款。

在美國市場中，「敵意收購」非常頻繁，這也是一種市場化收購的表現，但美國允許攻守雙方使出各種市場化的招數來攻擊和反攻擊，比如「毒丸計劃」在美國非常盛行，是反收購的利器，但該計劃並非爲了真正阻礙交易的達成，而是用於抬高主動收購方的價碼。這對美國上市公司治理和提高上市公司質量非常有幫助，如果上市公司董事會或實際控制人存在不作爲、伐異己、胡作爲、濫融資、亂花錢、家天下、走爲上、掏空上市公司、大規模套現減持等敗德行爲發生時，其他股東介入、透過提名董事，控制董事會無疑是提升上市公司價值和股東維權的有效方式。因此，不能簡單地將「野蠻人」與壞人畫成等號。如果上市公司經營管理層不思進取，原有控股股東和高階主管被取而代之也未嘗不可。

當務之急，提高A股上市公司的治理水準和完善上市公司收購管理辦法迫在眉睫。

（作者系對外經貿大學公共政策研究所首席研究員。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

始於2015年6月的三波股災對資本市場的摧殘，很多人會一輩子銘記。「股權質押的上市公司80%要破產了。」「券商可能集體爆掉。」「直接跌到2000點。」「休市才能救市。」這些現在聽起來不可思議的吶喊聲仍餘音繞樑。

一位好朋友分享說：「我炒股10多年，頭一次遇到這種情況，連續8個跌停，賣的機會都沒有。」後來他拿出那隻股票分享給身邊的人，大家唏噓不已。8個一字板跌停。「虧50%以內就是高手了。」這已經成了事後人們回顧股災的普遍共識。

在大多數人看來，本輪股災的發生是不可預知的、不可控的所有股民共同的災難，隨著時間的流逝，大部分人已經接受了之前慘痛的失敗，要麼默然，要麼輕描淡寫，而或繼續在尋找時機殺個回馬槍。在這樣全球範圍內都罕見的慘烈股災面前，價值投資早已經淡出人們的語境，災難面前討論價值已經無異於欺騙。

從某種程度看，中國資本市場善良的廣大個人投資者們，已經開始拒絕任何和因果相關的邏輯。他們寧願相信這是賭場裏的遊戲。

硬幣的另一面

我在市值管理和生態併購研究過程中，和很多A股資深投資者有深入交流，他們都是去年盈利7-10倍並全身而退的頂級高手，有個人投資者、有私募，大部分人有15年以上的職業投資經驗，是多個國內專業機構高薪聘請的風控專家或超級智囊。從他們的眼裏，市場並沒有那麼恐怖，故事也沒有那麼傳奇。

「無非是大部分人思維裏的錯誤判斷集中爆發，貌似超出常識，損害更大了而已，這一切和20年的資本市場運行規律對比看，沒有新情況和大偏離，還是大邏輯。」這是其中一位的看法。

另一位被業內認爲20年從未失手的知名個人投資者（媒體喜歡叫他們「超級牛散」）對此也很淡然，「我們經歷的事情太多了，所以內心是充滿恐懼的。去年4000點之上我基本都是半倉操作，4500點以上且戰且退，到了5000點就清倉了。所以去年在沒有加槓桿的前提下賺了7倍。」這位自認爲從不貪婪的「股神」對於股災的非常獨特——中國股市每次股災都是小牛市的起點，他認爲2016年股災加速「投資大年」的到來。

一邊是地獄，一邊是天堂

一邊是普通投資者討論的「價值機遇」、「價值創造」，一邊是超級投資者討論的恐懼和歷史記憶。這是中國資本市場獨特的景觀，對比起來，讓人五味雜陳。

總體來看，中國資本市場在全球範圍內確實有著明顯的「中國特色」，概括起來包括：散戶多、政府強參與、市場新、技術變革快、上市公司資源供應不充分。而在這樣的市場基礎上，伴隨著GDP的迅速放大和經濟迅速全球化，制度架構和治理水準早已支撐不了如此快速變化和演化的市場，更何況匪夷所思的「國家牛市」。

於是，價值投資這樣全球通行的投資理念，在中國被扭曲和修正，這讓市場不可避免的成爲了辯證法絞殺的角鬥場，本來應該伴隨經濟發展獲利的資本市場設計初衷，演變成了極少數人獲利的饕餮盛宴。

從市值管理的角度，這種不確定性同樣給上市公司的發展演化帶來了很多不利影響。本文，我儘可能真實呈現中國特色資本市場的悖論與邏輯，希望給不同層次市場參與者更多啓發，同時給監管者善意的提醒。

一個健康的市場要讓大多數人因爲市場繁榮而成爲贏家，而不是隻讓極少數人成功並承擔道德枷鎖，從這個角度看，本文揭示A股「中國特色」大邏輯的同時，最終目的是希望市場能在減少投資者痛苦的前提下迅速演化。

以下是我訪談多位A股「頂級高手」後的總結概括，和普通投資者的思維做一個鮮明的對比，更直觀的呈現中國特色的價值投資大邏輯，希望在現實中能幫助一些朋友趨利避害，獲得成功。

只可能在邊緣處和普遍恐慌處獲得高回報，不建議追星熱門股票。

首先需要達成三個共識，第一個是A股市場的封閉性，即使開通了「滬港通」之後，A股與國際資本市場的流動性交換依然不足；第二個是上市資源的稀缺性，經過多輪股災之後，IPO實際上再次停擺；第三個是退市機制不健全，沒有優勝劣汰的機制。這三點導致了大多數情況下資金相對於可購買股票資產的相對過剩，對於不到3000多家的滬深上市公司，有幾萬億的可支配居民可支配收入和機構資金作支撐，如果股市擁有健康的活力，應該說資金是充分供給的。特別是個人投資者（散戶）主導市場，價值判斷的多元帶來了投資的多元化，幾乎每一個股票都會受到特定人羣的關注。對於明星企業更是大型機構和投資者重點鎖定的對象，而這種現象的另一個副作用就是熱門股成了機構資金配置的首選，但並非強力拉昇和推動股價的最好標的。而利空訊息發酵或者股災，機構散戶化讓拋壓趨同，這就導致了明星上市公司往往低迴報和高風險並存。

上市公司價值源自向前進取心，而不是已經發生並沉澱於股價的業績。

看一個公司的時候，普通的投資者往往習慣於研究已經獲得的業績，並且做出公司發展趨勢的判斷。這種思維方式容易讓人陷入對已知利好的極度放大，以及對已知利空的極度恐懼，這兩種情緒都是影響價值發現的。資本市場一個鮮明特點就是「利好出盡，利空出盡」的價值轉換，市場會很聰明的記錄已經存在的資訊，這些大部分已經融入和反應到股價之中。所以，頂級高手往往透過研究上市公司向前戰略佈局的進取心來判斷公司的價值演化，比如：一個公司想投資教育，頂級投資者就會去研究投資方向的成長性；一個公司切入供應鏈金融，頂級投資者會去調研這個業務的天花板和致勝要素，總之，高手們都是透過研究公司的新業務做投資判斷，這讓他們的思維更敏銳、結論更準確。

價格的合理性取決於預期的合理性，而不能簡單認爲股價高就有風險。

這是一個非常典型的邏輯對比，也是普通投資者很難透過長期持有高成長股票獲得5倍以上收益的根本原因。一般情況下，高手會不斷分析一個公司的戰略演化效率，以及市場對此預期的變化，他們透過公司主體的高預期和市場低預期的對比發現價值，這樣讓頂級投資者可以更加自信的面對公司的穩定成長，並堅定持有。普通投資者，特別是散戶，最典型的一個行爲習慣就是「拿不住」，在他們的邏輯裏，快速成長都是風險的累積，其實這個思維是被市場本身長期「糾錯教育」的結果，大部分人投資者喜歡頻繁操作，這種思維特別容易帶來「持有焦慮症」，這也是影響高額收益的最重要原因。

普遍賭博心態決定豪賭安全邊際，他們往往在早期參與並在市場亢奮的時候退出。

這是一個非常考驗人性的邏輯陷阱，也是關於中國特色價值投資的一個非常重要的「大邏輯」。一般情況是這樣的，一隻股票上漲，你基於過去的判斷覺得是炒作；後面加速上漲，你開始懷疑；最後在利好訊息中爆發式上漲，由於多次「糾錯教育」的結果讓你的思維邏輯趨向於正面的判斷。這個時候，最容易掉入接盤俠的邏輯陷阱裏。而頂級高手眼中的市場正是充滿了這樣普遍賭博心態的個人投資者，所以他們發動的豪賭往往比我們的想像有更強的安全邊際。比如很多頂級高手願意豪賭殼資源，對於20-40億的殼資源，豪賭其稀缺性和借殼重組預期；比如一個做股票20多年的ST大王，在歷史中多次豪賭ST股票，大部分時候是勝利者的身份賺取暴利，豪賭的一個關鍵就在於他所洞察的市場心理，當然，另一個維度是上面提到的資源標的稀缺性。而對於豪賭的參與者，實際上他們是極其謹慎和保守的。

大多數情況下，上市公司治理結構決定發展潛力，不能簡單的將公司在資本市場價值歸結於產品和服務。

如果從廣義的管理理論判斷，產品和服務的質量決定盈利能力進而影響股價這一定是沒錯的，但對於上市公司來講，這個邏輯太微觀了。第一點，A股的大部分公司市值體現靠未來成長預期，這和中國市場高速發展有關；第二點，上市公司在這個獨特的市場中往往是靠資金成本優勢和競爭對手博弈，提供的產品和公共服務不一定是最好的或者進步最快的，但上市公司可以透過市場擴張的多種資本運作方式迅速的放大公司的資產規模。在這個大邏輯背景下，實際上上市公司的治理結構（包括所有制結構和董事會結構）決定了其進取心，也決定了他的發展潛力。比如：創業板很多新型行業公司，新型管理者的誠信水準實際上高於地方很多國資背景的上市公司，在頂級高手的分析中，用很多的精力理解公司的團隊，特別是實際控制人和管理者的進取心，透過對體制優勢的研判分析公司的成長性。比如：某四川家電類國資上市公司，在和經過體制改革的TCL以及完全民營企業屬性的樂視相比，產品的優勢只是區域性，治理結構決定了其長期競爭力。

散戶情緒對政策影響是確定性因素，所以他們知道散戶悲情意識和政策拐點之間的關係，散戶最悲觀的時候往往是政策拐點，也是市場拐點。

如果客觀的研究中國政府的監管思路，坦率的說，我能感受到政府和金融主管部門是非常呵護中小投資者特別是散戶的，而且受散戶的情緒影響也非常大，經常把散戶的滿意度看成治理成果的重要標誌，這其實很多時候是「好心做壞事」，因爲這種「同情心」往往被大資金利用，被頂級高手洞察，最後成爲每一次「好心」都害了一批人。類似事情屢見不鮮，從個人投資者的角度，理解了這個「中國特色」和「大邏輯」之後，只需要記住一點就可以比別人多很多的機會，就是要在「絕望中發現機會」。有一句話描述中國股市很恰當——行情在絕望中產生，在猶豫中前行，在歡樂中死亡。每一次散戶悲情的極點都是市場的拐點，體會這點我們可以感受一下政府情懷對於理性市場的正反兩方面影響。

大部分投資人無法透過專業資訊獲得投資判斷，他們更樂意從傳媒角度獲取資訊，這導致對市值傳播缺少想像力的公司被冷落。

A股中有很多上市公司不善於傳播，特別是地方的一些國有背景的公司，這些公司往往是在特定行業擁有一定資源和長期積累了很強能力的。比如山東一家做醫藥產品包裝的公司，每年利潤成長20%左右，淨資產很大，非常健康。但這種公司不具備現代公司的進取心和傳播思維，往往價值被長期低估，這樣的股票其實也是不值得普通投資者持有的，因爲相對於中國市場的成長性，這個發展速度收益太低了。另一方面，美國的亞馬遜在十多年不盈利的情況下股票依然高歌猛進，一個重要的原因是創辦人貝索斯具備極強的傳播和溝通能力，不斷掌控和滿足投資者的預期，並且不斷傳播新戰略設定投資者的合理期望值。可見，頂級高手對上市公司傳播能力的重視，是有一定道理的，這個大邏輯超出實際價值判斷，是一個注意力經濟的思維。

政策引導的是產能不是商機，所以他們只佈局可能過剩產能的輔助性支援行業以旱澇保收的獲取收益。

多年以來，中國政府在市場中的角色一直是被廣泛討論甚至詬病的話題。理論上看，國家的計劃經濟體制和監督模式目的是有效調配生產力要素、防止出現國外自由市場「特有」經濟危機般的產能過剩和生產過剩。但是從實行的結果來看，這樣的指導思想遠遠沒有落實到具體實踐中。現實是：國家計劃和指導的產能幾乎100%都是過剩的，國家行政限制的行爲最後很容易被權力主體用作謀求市場準入的尋租方式，由於結合權力的市場行爲的稀缺性，市場主體很容易錯誤的解讀准入行爲代表高價值。於是，太陽能多晶矽、水電站、風電、雲端計算、房地產等，數不勝數政策重點支援的領域都出現大規模的投資過剩，政府直接參與補貼的領域更是帶來了市場環境毀滅式的破壞，比如動漫行業的垃圾卡通製作。對於頂級投資者而言，他們洞悉政府行爲的副作用，所以往往早期介入中期套現，而普通投資者特別陷入政策引導的高風險投資。這也是政府治理需要解決的問題，如果每次政府的鼓勵政策都成爲投資陷阱，政府的公信力將受極大削弱。

救市解放的是流動性而不是救投資者，股災中他們撤出市場時間視窗往往利用政府發佈利好的時候。

包括對2015年第一波股災的記憶，大家應該很清楚政府對此的作用，從今天我們看結果，第一輪的救市基本上是失敗的。政府每次救市，希望達到安撫投資者信心的目的，但是客觀上往往讓大資本得以果斷出逃，讓中小投資者和散戶由於信任政府而最終成了接盤俠。實際上，在中國資本市場發展的20多年裏，這樣的事情屢次發生，只不過每個7年左右的一輪行情主要的參與者都是新股民，所以大部分人並不知曉這個救市規律。如果我們用市場經濟的思維看資本市場，政府只是其中一個參與者，它並不能完全改變所有人的預期，也無法作爲對手方承載市場所有的做空動能。政府主要決策者也是清楚救市的核心目的，救的是市場交易流動性，防止市場崩盤，並非讓中小投資者止損甚至盈利。這點我告誡中小投資者切勿盲目放大救市的作用。

證監會政策往往基於簡單邏輯的靜態預期，所以基本上所有證監會的政策放在多維度動態市場中檢驗都會水土不服。

從純自由市場的角度看，監管機構是不應該介入市場中多空博弈的，甚至不應該提供過多的資訊干預市場主體的判斷。監管的目的是維護市場秩序，打擊違規行爲，並且確保市場價值主體的生態式健康演化。監管者對於市場的理解，其實是有限的，這一點普通投資者認識不足，還以行政主導一切的思維來看市場中的權力影響力。舉一個例子：去年救市過程中，當政府公佈1200億將在第二天參與救市的時候，市場頂級高手對此的預判是「對於上萬億成交的市場大概能堅持5分鐘以內」，而中小投資者一片狂歡的認爲市場會發生反轉，結果第二天高開低走套了很多散戶投資者。可見，中國監管者簡單邏輯和靜態預期思維非常明顯，缺少更高超的博弈和動態預期思維方式來研判市場，而上一屆美聯準主席伯南克給美聯準救市作用只有兩句話：美聯準有廣泛的權利提供有擔保的流動性，作爲最後流動性提供人。這兩句話足以應對經濟危機，世界範圍經驗看，簡單原則比瑣碎規定更能促進市場有序演化，但顯然中國政府並沒有深刻檢討對市場的過分干預。應該說監管的有效性和專業性一直是中國資本市場成長演化的最大障礙，即使目前金融反腐規範了部分行爲，但是治理能力依然無法滿足市場需求。從投資者的角度看，需要大家能夠對證監會等機構的角色和市場影響力有更清晰的認識。

以上大多是比較抽象和枯燥的對比分析，也許對於很多人來說有一些維度過於獨特，從筆者的視角看，這些都是中國特色價值的投資的大邏輯之所在。

談到「大邏輯」當然因爲我們相信「邏輯」是存在的，之所以稱之爲「大」，是因爲這個邏輯超越了價值投資本身。A股的投資不僅要看價值，也要辯證批判的看多空雙方的力量對比關係，看情緒面，政策面，看價值與價格，更重要的是要時刻牢記籌碼稀缺性的現實條件，這些都是多維複雜推理和不確定性決策，絕對真理的提法往往是站不住腳的。希望以上提醒能讓投資者在快速的市場變化中獲得確定性收益。

基於上面的辯證大邏輯的前提，我再給廣大投資者三個具體的投資建議：

首先，重視技術升級帶來的確定性機會：無論中國資本市場環境和國外有多大差別，最根本的一點是完全一致的——科技推動生產力進步對市場價值的影響。上一波網路技術熱潮，到「網路+」概念提出後基本已經進入了尾聲，而新的一輪以「人機智慧時代」WAR技術（WAR技術即WAR技術趨勢，包括：Vehicle智慧汽車、VR虛擬實境、AI人工智慧、Robot機器人）爲代表的新科技正在資本市場深刻的推動上市公司演化，這種新技術的應用化創新中一定會有大級別投資機會出現，這是所有資本市場共有的確定性因素。

其次，重視政策導入後的確定性紅利視窗期：前面提到政策引導會讓某些特定行業投資過剩，比如礦業投資在過去的10年是嚴重過剩的，但是礦業設備其間有了快速發展，所以跟隨政策的最好方式是佈局確定性受益的相關支撐性行業，而不進去最熱的投資核心區。

最後，重視民營經濟的高成長性：長期投資的理念在目前的中國資本市場非常值得提倡，在市場相對低迷的時候，對民營企業的創新型公司進行深入調研，找到治理結構領先和朝陽行業的公司進行長期持有，往往會有不錯的收益。在這個方面，個人投資者比機構更有優勢，因爲操作會更加靈活和務實。

可見，在A股這樣錯綜複雜的大背景下，確定性投資機會並不缺少，這需要廣大投資者用「中國特色」和「大邏輯」兩個獨特思維來審視和尋找。

落腳到宏觀層面。一個健康向上的資本市場起碼需要滿足三個最樸素的功能需求：發現價值、淘汰落後生產要素、優化資源和提高效率。從邏輯上看，只有市場是符合邏輯的，價值投資的真諦才能更好的發揮作用。而在於中國整體性需要重構，並且演化中的市場而言，我們必須拆解現實中的「大邏輯」來趨利避害。

合法合規前提下，盈利是「大邏輯」的最終目的，筆者這裏也希望廣大投資者能夠正視現實、思辨的看待中國特色的價值投資。

「如果這個市場90%的人都是失敗者，我們每一個專業人士都需要承擔道德枷鎖。」或許是這句話打動了本文中的幾位被訪談者，筆者獲得了他們很多真知灼見，這裏也因爲「情懷」和大家知無不言。

最後，希望中國資本市場每一個堅定的支持者，都能獲得真實的收穫。希望中國資本市場監管部門能從經濟大局出發，用更開放的胸懷推動體制外人才引進和自身專業化演化。 只有讓市場本身擁有價值才能創造更大價值。

（作者與文中提到的公司均無利益關係。本文僅代表作者觀點。作者微信號： zhouzhanggui100。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

中國的網路公司極其流行「燒錢」，已到了令人擔憂的程度。很多公司都習慣了向用戶支付高額補貼，以吸引用戶使用它們的服務，指望在它們花光錢之前，競爭對手們會先破產。

新創公司一貓汽車網(Emao.com)希望打造一個汽車經銷商的在線平臺，其整個行銷戰略都是圍繞著賠錢建立的。「燒投資人的錢，博買車人的心」——該公司近期打出這樣的廣告詞。

Uber(Uber)首席執行長特拉維斯•卡蘭尼克(Travis Kalanick)今年早些時候吹噓，這款共乘應用的中國分支一年虧損逾10億美元，部分原因是支付補貼以搶佔市場份額。本土叫車應用滴滴快的(Didi Kuaidi)正在多個城市與Uber大打價格戰。

Uber的競爭對手們表態說，它們在花錢上不會落於人後。滴滴快的總裁柳青(Jean Liu)去年9月表示：「不燒錢我們走不到今天這一步。」該公司董事長程維表示，去年滴滴快的花費40億美元進行「市場培育」。

另一家叫車應用易到用車(Yidao Yongche)的高階主管們上月表示，他們「捲入了燒錢的漩渦」。該公司首席執行長周航近期表示：「我們爲今年準備了至少30億到50億元人民幣的『彈藥』。」

「燒錢」聽起來可能不像是一種可行的商業模式，但這些創立不久的公司主張，爲了建立品牌，獲得與人競爭所需要的規模，付錢讓用戶使用它們的服務是必不可少的。在中國尤其如此，中國正在從投資驅動型經濟轉向消費拉動型經濟——政府堅稱轉型正在進行中——這使「收買」中國消費者的目的——即希望有一天他們會購買你的產品——顯得很有吸引力。

至少有一些人是這麼看的。還有一些人則認爲，中國網路行業熱衷燒錢的風氣預示著網路泡沫快脹到頭了。在上世紀90年代的網路泡沫時期，矽谷公司說服投資者，利潤不再重要，如今中國的網路公司也一樣迷上了虧錢。

「錢用光後，很多公司都會被遺忘，」達睿諮詢(Datareal)創辦人馬繼華表示。

他估計，爲了吸引中國消費者透過智慧型手機使用打車、按摩和洗車等服務，網路公司每年用在補貼上的資金多達500億元人民幣。

但他也承認，企業別無選擇。「在這個市場上，如果你不燒錢，你就無法獲得市場份額，這就意味著你吸引不到投資，結果是你在燒錢的競爭對手面前毫無機會。」

「消費者的盛宴」

投資主要來自風險資本公司、私募公司，以及騰訊(Tencent)、阿里巴巴(Alibaba)等規模更大並且盈利的網路公司。大部分補貼投向各類應用，它們都希望成爲按摩服務業的Uber，或者洗車服務業的Airbnb。這些「線上到線下」(O2O)服務是中國網路行業時下最熱門的投資主題。

市場領軍者的潛在利益有助於解釋它們爲何如此樂意花錢：根據滙豐(HSBC)的數據，中國O2O市場有10兆元人民幣規模，而目前滲透率只有4%，這個市場在2015年上半年同比成長了80%。滙豐估計，這個行業的「利潤蛋糕」在5年內將達260億元人民幣。

健康美容應用河狸家(Helijia)首席執行長孟醒上個月在一次採訪中表示：「眼下O2O對消費者而言就像一場盛宴。我們沒有在近期實現盈利的計劃，因爲創投還在提供資金。」

孟醒表示，過去一年他的公司「燒掉了幾個億的人民幣」，不過在最大的競爭對手倒閉後，他已經降低了補貼。「這就是中國網路的情況，太火了。有很多創投和（私募）公司願意爲這些戰爭提供資金。」

各家新創公司都在忙著融資，它們的估值一次比一次驚人，籌得的資金大多用於補貼。滴滴快的去年7月估值爲150億美元，在最近幾輪融資中已達到200億美元。中國Uber(Uber China)在今年1月的一輪融資中估值爲70億美元。去年11月，中國最大的兩家美食外賣和團購網站——美團(Meituan)和大衆點評(Dianping)合併，估值爲150億-170億美元。

這些公司大多沒有公佈財務報表，所以外界無法得知它們實際的燒錢規模。周航估計，2015年易到用車、Uber和滴滴快的等打車應用在乘客補貼上燒掉了200億元人民幣。美團大衆點評在2月份發佈了一份含糊的新聞稿，稱2015年「爲喫貨節省了580元人民幣」，該公司是目前中國最大的訂餐及電影票銷售網站。

去年中國有84家O2O企業倒閉，但該行業也吸引了大量引人矚目的投資。阿里巴巴及旗下支付公司螞蟻金服(Ant Financial)宣佈將各自投入30億元人民幣，發展送餐服務「口碑」(Koubei)。搜索引擎百度(Baidu)則表示將向旗下團購和送餐應用「糯米」(Nuomi)投入200億元人民幣。

啓明創投(Qiming)是投資河狸家應用的創投公司之一，該公司的甘劍平(JP Gan)表示，這種狂熱的補貼行爲是有章法的。他說：「多數資深的風險資本家都在盯著同樣的模式——你買用戶，買服務提供商，把平臺擴展到一二百個城市，召集大量人手，向城市中消費者集中的區域提供服務。」

但是O2O行業的缺點也是顯而易見的，比如供應商分散，服務同質性很高。上海風險投資公司戈壁創投(Gobi Capital)的徐晨(Ken Xu)表示，問題在於「用戶對這些行業的任何企業都沒有忠誠度，他們只使用有補貼的應用。在打車應用領域，所有人都開始認識到，他們補貼的是同一羣人，這羣人既用Uber也用滴滴快的，誰補貼多就用誰」。

「最後還站著的人就贏了」

在其他地方，O2O模式已經遭受過審視，尤其是在美國，許多組成「零工經濟」(gig economy)基礎的應用都在風險資金枯竭後失敗。這些經驗在中國引發擔憂：一旦「創投福利」時代終結，是否也會發生同樣的情況？

不過中美之間有一個區別，就是美國的線下購物和服務要成熟得多。北京博達克諮詢公司(BDA China)的董事長鄧肯•克拉克(Duncan Clark)表示：「美國企業並不渴望用網路來提高效率或增加吸引力。」鄧肯寫的一本關於阿里巴巴的著作即將出版。鄧肯表示，在中國，實體商業往往產品定價過高，或者不能提供愉快體驗，因此投資者相信未來網路將成爲中國消費者與服務「連接」的首要方式。

「在西方，我們的零售長期以來是高效的，」克拉克補充稱，「在某種意義上，中國正在超越西方。」

中國高科技經濟的另一個優勢是一個低技術含量的因素：勞動力成本。中國快遞成本是美國的10%至20%。

紀源資本(GGV Capital)的管理合夥人童士豪(Hans Tung)稱，廉價勞動力和城市人口密集是O2O服務在中國具有經濟效益的兩個主要原因，而在美國，這個行業發展困難。「在美國，由於消費者更加分散、配送成本更高、使用頻率更低，這種所謂的零工經濟發展不均衡，」他稱，「除了Uber和Airbnb外，這一類的新創企業是比較艱難的。」

在中國，這些方面的因素都有利於O2O行業的發展。「O2O服務的配送成本更低，城市人口密度更大，因此，一旦行業領頭羊出現整合，行業的基本面可能更好，」他稱。

但顯而易見的是，補貼仍然起著決定性作用。

企業以極低的折扣來吸引消費者。在「好廚師」應用上，只要99元人民幣就可以請一名大廚上門做5道川菜，而去餐廳喫同樣一桌菜可能要破費200元。用Uber短途出行只需要8元人民幣，是乘坐有牌照出租車的價格（已經被政府法令壓低了）的三分之二。

一名只透露自己姓郭的Uber兼滴滴司機稱，兩家公司支付的補貼通常相當於行程成本的兩到三倍。

「補貼是收入中必不可少的部分。由於競爭，車費已經非常低了，」郭先生稱，「如果沒有補貼，車費還不夠油錢——划不來。」

分析師稱，這種商業模式最終的可行性將取決於停止燒錢——這是不可避免的——後會發生什麼。

去年已經出現了投資者受夠了「燒錢」的跡象。來自投資者的壓力，被認爲是去年滴滴和快的合併背後的原因。這兩家領先的打車應用剛解決了燒錢的問題，Uber就登場了。去年末，美團和大衆點評合併，只是爲了對抗搜索引擎百度旗下的平臺糯米。

「這就是中國網路的故事——最後一個站著的人總會贏的。有時，如果最後還站著的是兩個人，他們會合並，」啓明的甘劍平稱。

在北京長江商學院(Cheung Kong Graduate School of Business)授課的經濟學家布賴恩•維亞爾(Brian Viard)稱，Uber和Airbnb這類平臺依賴於大量的消費者和商家來形成足夠大的規模，從而拉低成本。但是他稱，「燒錢」的基本模式更多與樂觀有關，而不是成本效益。

「這些企業大多都有一個共同點——他們心目中的成功幾率高於實際情況，」他稱。

馬芳婧(Ma Fangjing)補充報導

譯者/何黎

在我們詛咒貪婪的e租寶之前，先來看看這兩年宏觀經濟發生了什麼：

土地公有大規模市場化的結果是土地財政，也就是土地買賣成了地方政府的生意。在土地財政的驅使下，地方政府靠賣地創造政績、鼓勵房地產、拉動GDP。

人類歷史上史無前例的城鎮化在最短的時間內讓這個國家煥然一新，雖然資源破壞、空氣汙染、水資源枯竭，但個體能夠感知到的一切都欣欣向榮。其間，我們也曾靠雄厚的資金實力幫助美國度過了經濟危機，「挽救了世界」，這一切都是經濟成功帶來的榮耀。

直到有一天，計劃生育帶來的人口紅利消失，勞動力市場發生了逆轉，這極大地削減了工業化和城鎮化的動力，實體經濟開始衰退；另一方面，房地產的畸形投資和地方政府更大的進取心，金融系統被投資挾持，簡單的商業邏輯難以爲繼。

此刻，房地產資金告急，基礎設施資金告急，地方政府資金告急，實體經濟由於企業主大量資金捆綁在房地產投資，也嚴重缺少資金擴大投資，國際化更無從談起。而人們的預期依然鎖定在10%飛速發展的GDP，鎖定在那個5次調控漲10倍的房地產牛市。

此刻，資金正在央行的口袋裏苦於無法對接實體經濟，硬幣的另一側——政府意識到防止房地產崩盤帶來經濟硬著陸的風險是第一要務，一方面，限購防止拋盤、限價防止地王氾濫、限貸防止銀行和國企捲入地產泡沫；另一方面，多種管道解決房地產資金週轉的難題。

於是，資本市場被給予極大期望，透過「改革牛」來填補整個經濟劇烈調整前夕的資金缺口，這被看來是巨量過剩資本注入實體經濟的唯一方式。

但是，結果事與願違，金融資本並沒有將獲得的牛市財富投資於實體經濟，反而投向全球購買廉價資產，人民幣相對升值後帶來數以兆的消費在境外實現。國企拿到銀行的信貸支援後更多投向了無風險套利，在反腐大背景下的國有經濟主體更傾向於一種防守策略降低風險。

地產、基礎設施、地方債都需要資金解燃眉之急，實體經濟依然沒有新增消費的拉動，於是，重賞之下必有勇夫，以利率市場化爲背景的P2P千呼萬喚始出來。

這是一個很冗長的故事。結果是，在全世界貸款利率普遍低於5%的時代，中國借貸高達30%以上，理財回報15%，網路金融承擔起了爲經濟全域性救火「敢死隊員」的角色。

如果說P2P這個概念在2010年左右出現的時候的商業理念是分攤風險和大數據金融創新，那麼，此刻，疊加了多種因素之後，發生了質變。P2P被賦予了歷史性的使命，這也註定了其歷史性的成爲了接盤俠，醞釀著歷史性的悲劇。

e租寶是最新的一個，本質上並不稀奇，獨特性在於央視一反常態的對其進行的猛烈抨擊。

媒體開始對e租寶道德審判

和往常的經濟事件不同，這次媒體報導的口徑發生了明顯的不同。

首先，媒體很鮮明地定性e租寶爲「非法集資」案件，是假項目、假三方、假擔保、三步障眼法制造的旁氏騙局；其次，調查中發現e租寶創辦人丁寧生活極其糜爛，紙醉金迷、揮金如土、公司內部大搞不正當男女關係，並且在一個叫ENZO貴族聚會圈裏與富人子弟歌舞昇平，道德敗壞；再次，媒體詳細地公佈了警方調查取證中的一部分內容，比如：丁寧贈與他人的現金、房產、車輛、奢侈品的價值達10餘億元人民幣，僅對張敏一人，丁寧除了向其贈送價值1.3億的新加坡別墅、價值1200萬的粉鑽戒指、豪華轎車、名錶等禮物，還先後「獎勵」她5.5億元人民幣；最後，將「鈺誠系」所有支出最重要的一項歸結爲——高昂的員工薪金，以丁寧的弟弟丁甸爲例，他原本月薪1.8萬元，但調任北京後，月薪就飛漲到100萬元。

透過媒體報導的e租寶基本的線索是——非法集資、高階主管揮霍、資金用於分贓，並沒有提到e租寶在全國媒體大規模投放所帶來的巨大資金投入。

以上報導迅速掀起了進一步的監管風暴。2015年12月29日，重慶暫停新平臺開展P2P業務。2016年1月1日，深圳叫停P2P新平臺註冊。2016年1月4日，上海叫停P2P新平臺註冊。2016年1月7日，央行掀起網路金融專項整治。2016年1月8日，北京下令撤下所有P2P理財廣告。2016年1月9日，北京叫停投資類企業註冊。2016年1月11日，深圳表示停增量，清存量。2016年1月14日，李克強總理：嚴懲金融領域各類違法違規行爲。2016年1月16日，央行制定系統，重點監測P2P。2016年1月19日，類金融企業掛牌新三板被叫停。2016年1月22日，北京將出臺地方版監管細則，支援協會發黑名單。

此外，1月23日，中央政法委書記孟建柱在中央政法工作會議上點名「網路金融」，稱其缺乏標準和監管，再不抓就要發生大問題。按照中央有關部署，政法部門將配合相關部門開展網路金融專項整治，推動對民間融資借貸活動的規範和監管，最大限度減少對社會穩定的影響。

可見政府已經把對「網路金融」的治理上升到國家安全的高度，而且明確提出是由於缺乏「標準」和「監管」。政府對此的態度極其堅決，而且和之前的「規範和鼓勵」的口徑相比，這次的定調更加嚴厲，不惜對行業進行顛覆式治理的態度讓網路金融合作的多家銀行迅速跟進。

1月22日，中國農業銀行（電子銀行部）發佈了《關於立即停止與違規違約支付機構合作的通知》，要求立即關閉全部涉P2P交易介面。2016年2月初 ，農業銀行之後，招商銀行、交通銀行、北京農商行等多家銀行分別宣佈暫停或關閉所有P2P交易介面。

銀行內部人士對此私下表態更加堅決：「無論P2P好壞，在剛剛發生農行39億票據、中信銀行10億元票據的檔口，銀行領導別無選擇，只能最大力度砍斷任何潛在風險，防止事態擴大。」

也就是說，銀行本身的風險提示，與P2P潛在風險疊加後，整個行業被全盤封殺。這應該是釜底抽薪的致命一擊。

以至於一家前10名P2P行業高階主管私下表示：「雖然我們公司做的金融防範不會出現系統性問題，並且實業股東支援帶來的整體風險幾乎很小，但是e租寶事件被媒體道德宣判之後帶來的恐慌是無區別的，對所有P2P公司都是致命的。甚至我們其他投資理財產品銷售也受到極大影響，這個信心不知道何時能夠重新樹立起來。」

可見，無論是出於洗清自身幫助e租寶宣傳和傳播的過失，還是出於對事後媒體應該擔當的道德審判職能，e租寶事件處理方式非常接近於貪官的報導口徑，猛烈的道德批判已經在全社會帶來極大的心理衝擊。

不得不說，這種影響深遠距度可能超出目前的觀察和想像，政府、媒體、國企、社會精英、高新技術等多個符號集體代言的世紀創新，竟然面臨全行業的欺詐和道德低下，這記耳光在「創新創業」的大背景下，異常清晰。（從這個角度看，我們發現受害者在這個社會背景下多麼的無辜和無助。）

而從筆者的角度看，類似事件的受害者更顯無助並非可恨的貪婪：難道權威媒體投放廣告和篩選嘉賓沒有任何標準嗎？難道諸多政府監管機構對行業現狀一無所知嗎？對於異地辦公都會嚴格審查的工商執法部門，難道對幾千億規模幾百萬人涉及的金融「詐騙」毫不知情嗎？

此刻，此類疑問還淹沒在對當事人的道德審判當中，公衆對「腐朽」的e租寶高層帶來的心理衝擊還沒有充分消化。道德審判無法真正掩蓋問題，諸多疑問正在醞釀發酵。

P2P行業的鼓勵和打擊政策幾乎同步

我深入研究中發現，2015年是網路金融受到政府明確鼓勵力度最大的一年，幾乎每2個月就有重磅的鼓勵政策出臺，包括如下政策激勵：

一是，2015年3月5日《政府工作報告》。該報告中，兩次提到「網路金融」，並表述爲「異軍突起」，要求促進「網路金融健康發展」。寄希望於網路金融發揮草根金融的優勢，在解決中小微企業融資難融資貴中發揮作用。另一個方面希望網路金融可以加快改革和轉型步伐。

二是，2015年5月8日《發改委關於2015年深化經濟體制改革重點工作的意見》。該意見指出2015年深化深化經濟體制改革的重點工作包括制定完善金融市場體系實施方案，出臺促進網路金融健康發展的指導意見。制定推進普惠金融發展規劃。

三是，2015年7月4日《國務院關於積極推進「網路+」行動的指導意見》。該指導意見檔案出現15次「網路金融」這個關鍵詞，2次出現「網路借貸」。其中提到要促進網路金融健康發展，培育一批具有行業影響力的網路金融創新型企業。規範發展網路借貸和網路消費信貸業務，鼓勵網路企業依法合規提供創新金融產品和服務，更好滿足中小微企業、創新型企業和個人的投融資需求。

四是，2015年7月18日《關於促進網路金融健康發展的指導意見》。該意見不僅正式承認了P2P的合法地位，也明確了P2P的資訊中介性質。並以「鼓勵創新、 防範風險、趨利避害、健康發展」爲總的要求，明確了包括股權衆籌融資、P2P網路借貸、網路支付在內的多種網路金融業態的職責邊界。這是P2P行業第一部全面的基本法，爲P2P行業的創新發展真正指明瞭方向。

五是，2015年7月31日《非銀行支付機構網路支付業務管理辦法(徵求意見稿)》。其中部分條例指出：支付機構不得爲金融機構，以及從事信貸、融資、理財、擔保、貨幣兌換等金融業務的其他機構開立支付賬戶。

六是，2015年8月6日《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》。該《規定》在劃定了24%的民間借貸利率紅線的同時，還進一步明確了P2P平臺的「媒介身份」。此外，《規定》中指出的P2P平臺作爲提供媒介服務的中介平臺，無須履行擔保責任，這被視爲P2P行業未來去擔保化的重要開端。

七是，2015年11月3日《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十三個五年規劃的建議》。在《建議》的第三節中提到，「堅持創新發展，著力提高發展質量和效益」，具體的「構建發展新體制」中的表述爲：規範發展網路金融。這是網路金融首次被寫入中央五年規劃。

八是，2015年12月28日《網路借貸資訊中介機構業務活動管理暫行辦法（徵求意見稿）》。該意見稿由銀監會連同多個部門共同研究起草，並正式向社會公衆公開徵求意見。這就意味著P2P監管細則已經上線，徵求意見期間就是行業適應以及適當修改調整意見的過程。

可見，政府舉全國之力發展網路金融的政策非常清晰，只不過行業發展的速度大大超出政策制定者的預期。

對比發現，在12月28日-1月18日意見稿徵求意見的同時，正是政策大規模稽查網路金融的視窗時間。

用一段業內人士的話說：「網路金融行業的鼓勵和治理的聲音，幾乎是同步發出的，但是我們認爲確實有很多真實的網路金融需求在這次衝擊中受到了極大影響，由於實體經濟和中小經營主體依然無法從大型金融體系中貸到資金，他們對P2P的需求依然比較剛性，不過我們很擔心的是這部分真實需求被錯殺之後，行業真正面臨崩塌的風險。」

應該說這位業內人士的擔憂不無道理，在最初對行業的理解和政策制定上，政策和監管明顯跟不上行業發展速度。比如：經營主體的保證金管理體系，是否需要建立類似銀行的儲備金制度，這個制度是否需要實體經濟實體的擔保或直接參與投資？對於行業出現的問題是否有舉報和檢舉制度將問題扼殺在萌芽狀態，那麼對監督人是否有一定的保護和獎勵？從另外一個角度看，市場經濟更需要價值選擇，而非價值判斷。行政代替市場進行價值判斷之後，如何對「價值」進行有效的評估和管制將成爲首要挑戰。

從自由市場學派的「不干涉」理論看，政府很難在主導產業政策的同時清醒的把握行業發展，因爲政府並沒有價格和收益等信號的反饋，往往比經濟主體本身更容易偏離自身既有的角色和路線。

從之前的電解鋁、水電、風電行業、光伏行業的發展都可以看到相關的痕跡，政府對產業的補貼和獎勵政策，往往帶來波段性的行業膨脹。而由此破壞的自然發展路徑和生態，帶來的是得不償失的悲劇結果。

舊制度與新科技成爲本屆政府最大治理挑戰

一系列金融黑天鵝的背後，政府並非「不作爲」。

2016年1月27日，在e租寶帶來的風暴正在全國範圍內上演的同時，資訊化部、公安部、國家網路資訊辦公室等部門研究起草了《網路借貸資訊中介機構業務活動管理暫行辦法（徵求意見稿）》，完成了徵求意見。

而在徵求意見的一個月裏，不完全統計，已經有97家網路金融平臺出事，平均每天4家出現資金問題。90萬投資人參與的500億規模的e租寶；22萬人參與的430億規模的泛亞；7萬人參與50億規模的財富基石；7000多人參與的20億規模的盛世財富。短短不到半年的時間裏，這些昔日的創富明星紛紛崩盤。

回到本文最初的大背景敘述中，筆者試圖梳理出其中的初衷和悖論：

首先，鼓勵網路金融的初衷是鼓勵中小企業直接融資，但是悖論在於，承受20%年化的資金成本的公司很難在經濟下行環境中生存，整個信託和網路金融誕生的大背景就是GDP迴歸「新常態」之後和發展預期不匹配的「落差和空間」，P2P反而成了實體經濟的寄生蟲。

其次，P2P技術的初衷是透過大數據分散借貸風險，但是隨著政府大規模鼓勵之後行業的激烈競爭，合規企業的生存空間受到極大擠壓，一切違法的企業侵佔的實際上都是合規企業的生存空間，劣幣驅逐良幣讓全行業走近「違規邊際」。

再次，「新常態」政策和「供給側改革」的初衷是產業結構調整，但是悖論在於，切斷預期的調整帶來傳統行業資金供給斷崖式下跌，淘汰舊產能的同時，並沒有對升級產能的投資，讓P2P行業真正的優質客戶大面積消亡，市場上高額回報的項目一夜之間消失之後，資金成本讓畸形商業模式難以爲繼。

再次，行業監管方面，初衷往往是發展全新成長點，但是悖論在於——產業政策大力支援的政府作爲的行業往往很快陷入相同的困境。反而是餐飲、美容美髮等完全被政策邊緣化的行業和服務性行業並沒有過剩和風險。

最後，最重要的一點是——對於P2P、網路遊戲這樣的技術驅動行業，似乎行業管理能力永遠落後於實踐，在行業發展之後後置性的行業規範，能否帶來實質性的推動作用？這裏有一個大大的問號。這個悖論是——政府往往樂於鼓勵那些自身沒有能力管制的行業。

由此，回到題目「e租寶是誰的悲劇？」這個提問，筆者突然覺得這是一個真實而沉重的命題。

一個勵精圖治的政府，在經濟起飛時期建立的威信足以具備任何經濟領域的驅動力，但是當科技飛速發展帶來的治理結構挑戰衝擊自身的時候，政府的改革效率能否跟上市場主體？如果能，政府需要用什麼樣的力度和決心推動自身改革？如果不能，政府需要將行業主導權移交哪些有效的行業主體？這些都是全新的挑戰，雖然不是什麼新課題。

或許在2016年經濟領域大規模反腐的背景下，「越位激勵」的問題會大大減少，但是由此帶來的政府管理層的「不作爲」隱憂，依然無法解決實業對政府有效性的需求。

我們的親人在這場野蠻的財富「盛宴」下，正在失去改革開放30年所有積累的財富以及對社會公平美好的期望。如何不讓悲劇再重複發生？我希望社會上的獨立思想者能夠對於此類人民血淚有更多的關注和發聲。我們需要爲冷漠承擔道德責任。

（作者系市值管理專家，多家上市公司戰略顧問，戰略管理理論研究者。本文僅代表作者觀點。責任編輯郵箱：tao.feng@ftchinese.com）

「這個問題聽起來有點好笑，」陳先生對我說。這一天北京的天灰濛濛的，他開著紅色法拉利兜風，「但是我不知道該把錢花在什麼地方。」1980年代末至1990年代初，陳先生在海南島搞房地產賺到第一桶金，然後搬到了北京，在這裏他培養起「做地產大項目」所需的關係。到我們有些交情的時候，陳先生已經成爲中國最富有的開發商之一，他的商業地產和住宅地產開發拓展到了全國各地。

中國富豪的消費傾向

過去陳先生往往把錢投到自己的開發項目當中，但是房地產的預期回報不夠高，所以把錢從地產投資裏拿出來，又不知道該怎麼辦。他考慮過在美國投資地產或是在夏威夷毛伊島或紐約買房子，但他一年只去那裏一兩次，往往是看望他在美國新英格蘭地區念貴族寄宿學校的女兒。

「我以前會買所有豪車品牌最新最好的車款。」他告訴我。我見過這些車——在他北京的豪宅的車庫裏，停放著保時捷、路虎攬勝，以及可以組一個小型車隊的數輛賓士S600。但是，他接著說：「我已經有一年多沒買新車了。」儘管他有過硬的關係，又有錢，陳先生還是沒有辦法在過去一年裏搞到一塊北京車牌。爲了減少汽車數量，北京推出限牌新政，現在北京人得透過每月一次的搖號申請車牌；實際上只有不到1%的人能把車牌弄到手。

限購房產和車輛限牌對中國的億萬富豪造成了影響，迫使他們把錢花到別的地方去。全國各地有許多市政府實施了限發車牌的措施，以緩解交通擁堵和環境汙染。紐約證券交易所上市公司易車網的創辦人和首席執行長李斌告訴我：「上海和北京限牌之後，其他的城市比如廣州、天津和杭州都推出了限牌措施。因爲城市規劃並未預料到汽車數量成長會這麼快，交通擁堵已經變成中國大城市的嚴重問題，需要花很長時間才能解決。」

李認爲限牌的措施將會在中國繼續推廣。「其他一些汽車保有量較高的大城市也可能會採取限牌措施遏制交通擁堵。」政府出於遏制炒房投機的考慮制定了房產限購措施，這也改變了消費模式。

陳告訴我2014年他的錢無處可投。「我不相信股市——弄虛作假和操控市場的事情太多了。」

我們回到三環路上，我問陳他現在的錢怎麼用。他說他正在北京建造一座2000平方米的龐大宅邸，「從全世界進口最好的東西。義大利的大理石和窗簾，緬甸的柚木。」全部算起來，他估計花了5000萬美元。

限購政策下每個人能買的房屋數量有限，對豪華大宅的需求應運而生。五年前，很少有房屋賣到500萬或1000萬美元以上。現在，1500萬美元的住宅也有，有一些賣到800萬到1000萬美元，每平米單價2萬到3萬美元。這並不是指整個小區的價格都是這樣，而是說，一套房子賣到800萬到1000萬美元，每平米2萬到3萬美元，這樣的情況變得很普遍。

購房者不像以前一買就買好幾套換著住,現在只買一套房居住，花一筆錢翻新裝潢。

這些幾百萬美元一套的豪宅從外觀上看基本都差不多，但是進去後你就會發現各有千秋。美國的購房者可以從備選項裏挑選一種室內裝潢方案，包括地板和牆壁等，但是中國的購房者不一樣，因爲大部分房子是毛坯房，只有空白的水泥牆。購房者必須自己挑選並安裝電線、地板、燈光，甚至管道。

超級富豪過去會照搬別人的裝修方案，全都弄成富麗堂皇的僞路易十四風格，一樣的鍍金欄杆，一樣的豹紋裝潢，但是現在追求個性的趨勢開始了，因爲大家對家裝流程很熟悉了，想要創造一個不一樣的家。

陳先生特意要把自己的家裝修得和周圍人家裏不一樣。他告訴我他用從世界各地旅行時買回來的擺設、傢俱和其他裝飾品來裝點自己的家，營造一個「溫暖，溫馨的氛圍，我老婆會喜歡，而且和別人家的不一樣。」他到南非狩獵旅行的時候，買了動物皮毛做成的地毯。他把去印度尼西亞和泰國旅遊時買的黑檀木雕掛在牆上。

房產限購、限發車牌加上資本管制，這意味著中國的富人在國內能買的高價產品比以前要少。房產限購禁止中國人像紐約人在漢普頓或波士頓人在南塔克那樣可以買度假屋，中國富豪在他們常住的房子上會投入更多錢。

財富被分花到藝術品、傢俱和家居裝飾上。中國最大的國有地產開發商保利集團旗下的保利文化公司，專攻古董收藏和藝術品拍賣，2014年這家公司IPO之後股價飆升，因爲投資者知道有錢人都在買藝術品，一部分是爲了彰顯自己的品味以及做投資，但也有一部分是因爲他們不知道還能把錢投到別的什麼地方。2013年中國成爲全球最大的藝術品買入市場，總額超過40億美元。

陳先生也買了一些裸鑽和切割鑽石，做成定製首飾後送給親戚。他認爲做首飾「獨特又貼心」，因爲定製首飾比從奢侈品牌店買現成的首飾感覺更特別。

一些中國富豪的離岸消費，往往在澳門透過可疑的管道進行，他們假意購買商品，刷銀聯卡。消費者透過刷銀聯卡購物，然後退回商品，套取比付款額稍低的現金，差價作爲手續費，這樣用刷卡套現來繞過兌換外匯的限制。比如說，他們刷銀聯卡買一塊20萬美元的手錶，然後退回手錶拿取19萬美元現金，店鋪則拿走5%的差價作爲手續費。也有其他一些人會找非法的兌匯者，就是偷偷出沒在銀行和熱門觀光地點附近的黃牛。

CMR對十幾位中國億萬富豪調研之後發現，他們出國旅行時會避開去巴黎和羅馬的大衆路線，而到更不尋常的一些地方去冒險，比如南非或阿拉斯加。中國那些真正的有錢人追求的是跟其他人都不一樣。

億萬富豪也在花更多的錢買高價商品，比如飛機和遊艇，因爲購買這些產品沒有太多限制。近幾年來，軍方對私人飛機開放了空域，國內的機場也開始出租飛機庫供私人飛機停放。通用動力旗下的灣流宇航，在中國的銷售業務火得驚人。

炫耀性消費在改變

1990年代，買一個幾千美元的路易威登包包或古馳包包是大多數中國人認爲自己永遠無法企及的夢，就跟如今大多數美國人買不起幾十萬美元的法拉利和勞斯萊斯一樣。用外國品牌，就算是大衆品牌，比如寶潔的洗髮水或耐克運動鞋，也是成功的象徵。消費者在北京秀水街和上海襄陽路這樣的市場上，買假冒的拉爾夫•勞倫服飾和貼著普拉達標籤的山寨名牌包，是窮日子裏的窮辦法，而不是缺乏道德。當時的有錢人拎著正宗的名牌包，感覺倍有面子。

到世紀之交時，奢侈品對許多中國人而言仍然遙不可及。炫耀性消費，穿戴名牌是獲得社會身份地位不可或缺的一種方式。帶有明顯品牌標識的手袋、鋼筆和手錶，比如路易威登、歐米茄、萬寶龍這些名牌的商品在貨架上被一搶而空。標識越大，越明顯，越閃瞎眼,就越好。

到了2000年代末，中國人成爲了新一批1980年代的日本人。到2012年，中國人消費的奢侈品大約佔到全球奢侈品份額的20%，紐約第五大道和巴黎香榭麗舍大街擠滿了中國人。奢侈品零售商僱傭會說普通話的售貨員。

炫耀性消費仍然占主導地位。中產階級消費者成羣結隊地搶購路易威登和普拉達；2013年中國消費者購買的路易威登產品佔到該品牌全球銷售額的50%。此時，這些東西已經正式成爲了主流商品——於是超級富豪們不再需要了。一位北京女富豪告訴我，她不會買任何路易威登的東西，因爲太「大路貨」——就算辦公室裏一個月賺800美元的祕書也在存錢（通常不喫午飯），爲了買帶路易威登印花的聚氯乙烯塑膠皮包。

億萬富豪轉向更高級的品牌，比如香奈兒、葆蝶家以及愛馬仕，並且開始把注意力集中在更貴的東西上，比如汽車。2014年中國成爲保時捷和勞斯萊斯最大的市場。有錢的消費者購買私人飛機和高階紅酒，並開始把小孩送到國外頂尖的寄宿學校，比如美國的聖保羅和安杜佛。

爲了更瞭解中國超級富豪們的消費習慣，我在2014年採訪了瑪蒂•維科斯特羅姆。她於2009年和2013年間任職於歷豐集團，是這家全球第二大奢侈品控股公司時裝與配飾部門的CEO。她目前是Harrys of London 的總裁，這家高級手工製鞋品牌，採用橡膠鞋底，逐漸受到年輕皇室成員的青睞，品牌客戶包括碧翠絲公主，威斯敏斯特公爵夫人以及湯姆•帕克•鮑爾斯（卡米拉的兒子）。

過去幾年我和她在巴黎和上海見過面，發現她總是能把握中國富豪和名人的生活方式的潮流。

「中國消費者的品味水準和消費習慣變得越來越挑剔了，」維科斯特羅姆告訴我。她的品牌Harrys of London就是個很好的例子。艾美獎獲獎演員達米安•劉易斯在最新一部電影裏就穿著Harrys of London,它是世界上最高級的鞋履品牌之一——一雙售價從幾百英鎊到幾千英鎊，去過倫敦的中國富豪們越來越流行穿這個牌子的鞋。這些消費者看重「工藝、材質、傳統、耐穿」，她說，而這些品質「已經開始超越炫耀性消費和炫富品牌，成爲了購物的關鍵標準」。

「但是透過購物而獲得社會身份地位是否仍然主流呢？」我問。

「身份地位是文化不可或缺的一部分，但是在購物方面已經發生了明顯的轉變，購物是爲了形成消費者的個性和獨特風格，」維科斯特羅姆回答。在她看來，自從2012年「政府反腐行動開始之後，毫無疑問加快了」這種轉變，與2008年金融危機後「全球開始脫離名牌標識，炫耀性消費下降」的趨勢同期而行。

標識特別顯眼的那些品牌，比如路易威登，已經不再喫香，並不是因爲消費者的品味演化或層次提高了，僅僅是因爲他們想要更低調一些。

維科斯特羅姆把這種趨勢稱爲「藏富」行動；不那麼顯眼，與周圍人不一樣，富裕人羣在尋找低調的小衆品牌，例如Harrys of London，以及布里奧尼或者奇頓這樣的複合品牌精品店。維科斯特羅姆說這種趨勢也爲中國品牌創造了機會，例如國產品牌「例外」。第一夫人第一次國事訪問出行莫斯科時提的就是這個品牌的手袋。「許多見多識廣的消費者開始認爲『例外』的一些品類比某些西方品牌還要好」，比如手袋和外套。

超級富豪的新玩具

「超級富豪們現在想要什麼呢？」我問。

維科斯特羅姆回答說：「精明的中國消費者現在把目標鎖定在那些把他們和其他人區分開的品牌，能反映出消費者有品味的風格和日趨成熟的思想：卓越的消費者體驗，定製商品和獨家銷售的商品，以及帶有內在價值的產品。」

維科斯特羅姆的分析與Cape Cobra的老闆理查德•夏佛的經歷一致。這家南非頂級皮毛製品製作商爲蒂凡尼、邁克•高仕和克洛伊等品牌製作皮革製品。夏佛告訴我，他的名牌鱷魚皮和鴕鳥皮皮具廣受那些在他開普敦皮具精品店駐足的中國客人的喜愛，這些客人往往是「最高階的消費者」。他還跟耀萊集團有限公司簽訂了合同，從2013年起在北京銷售鴕鳥皮製品。因爲中國人渴望與衆不同且更高階的品牌，銷量比他們原先預期的數字高出了好幾倍。

「我剛買了一架灣流550，」葉先生告訴我。這會兒我們在他奢華的私家會所裏喫飯。葉先生是中國最富有的人之一，但保持著極度低調的狀態——他從不出現在中國任何一個富豪榜單上，比如胡潤百富或者福布斯富豪榜，儘管以他的身價絕對有資格上榜。而且他從來不接受媒體採訪。最好不要太出風頭，他這麼跟我說。他願意與我交談，正是因爲他相信我不會做任何有害他的事。

會所的牆壁上裝飾著玉石雕像和古代的鐘鈴。葉指出幾件他稱爲「無價之寶」的物件。葉先生的妻子提一隻香奈兒手袋，穿著粉色套裝和一雙黑色高跟鞋。葉先生穿一身現代派的中山領襯衫。葉先生經常要去葉門和其他中東國家以及非洲國家談能源生意。他說有一架私人飛機可真是幫了大忙。

私人飛機銷量飆升，使得許多公司把他們最先進的飛機賣給中國買家，而不像以前那樣賣給中東皇室。遊艇也變得很熱門。一些海南島的住宅小區的售樓噱頭就是買房送遊艇私家泊位。反腐行動影響了遊艇銷售，但是受影響的大多是銷售給企業的那部分。2014年參加海天盛筵遊艇展銷品牌的數量跌至72家，而一年前有139家。然而賣給富豪私人的遊艇銷量一直表現出驚人的成長態勢。一家遊艇製造商告訴我，如果中國的人均遊艇保有量達到香港的水準，那麼中國市場還有很大的成長空間。義大利貿易委員會的數據顯示，香港的遊艇保有量是每25個富豪當中就有一個擁有遊艇，而現在大陸的情況是每318個富豪中有一個擁有遊艇。

中國奢侈品消費者的變化

儘管富有人羣的品味不斷變化，而且渴望保持低調，奢侈品在中國仍然很重要——買奢侈品背後的動機在發生變化。看重的產品與種類在變，但總體購買力仍然很強勁。

2006年CMR受一家總部在香港的奢侈品零售商委託，展開了一項調研。這家公司的地位相當於亞洲的美國高級商店薩克斯第五大道精品百貨店或者尼曼百貨。調研的主要發現揭示，消費者渴望的品牌全都差不多，就那麼五到十個品牌，包括路易威登、傑尼亞、登喜路等，只有少數例外。購買同樣的品牌能讓他們展示身份，說明達到了「跟大家一樣」的水準，但是恐落人後的擔憂左右了大部分的購物決策。消費者擔心買錯了牌子看起來又傻又土。幾乎是一種高中生的心態捲土重來。

CMR等候在男裝西服品牌傑尼亞門店的出口，採訪購物的客人，有許多人告訴我們，他們完全就是照著塑膠模特兒身上的那一套——西服、領帶、襯衫、皮帶、皮鞋來全部買齊——因爲他們希望看起來穿搭合體。他們不知道如何混搭。

2006年傑尼亞用「英雄所見略同」這樣的廣告語來做宣傳，其中的那種涵義如今不可能再奏效。因爲中國市場的消費者越來越自信，足以自己來思考和決定買什麼。

生活小康的白領階層正在形成，也增加了對高階品牌的需求，例如邁克•高仕和蔻馳（Coach）。這些品牌的定位僅次於路易威登這樣的大牌奢侈品。白領們開始相信他們永遠也成不了真正的富人，這和五年前的情況很不同，那時候許多白領都相信他們正走在成爲富人的路上。

2009年CMR在例如上海這樣的一線城市採訪中產階級。他們中的大多數人認爲自己還在成爲真正富豪的路上邁進。2013年CMR調研發現，這種心態發生了戲劇性的轉變——大多數人表示他們永遠不可能成爲超級富豪，因爲他們錯過了過去十年的房地產熱潮。

中產階級現在的目標比以前稍微低了一些，他們購物的檔次也比之前夢寐以求的頂級品牌降了一級。從路易威登到博柏利、麥絲瑪拉以及托里•伯奇。另一方面，最有錢的消費者比以前升了一個檔次，購買香奈兒和愛馬仕。而大牌奢侈品例如古馳、普拉達和路易威登則落在了中間，高不成低不就。

習近平主席影響深遠的反腐行動刺激了奢侈品消費的轉變，那些受歡迎的品牌和產品類別與以前不一樣了。反腐也讓奢侈品成長整體放緩。奢侈品銷售的成長從2011年的30%跌至2012年的7%，再落到2013年2%的水準。《理財週刊》（MoneyWeek）的梅林•薩默賽特•韋伯觀察到奢侈品銷量的驟降。他在2013年8月的一期《金融時報》上撰文斷言，反腐行動讓所有奢侈品牌和所有奢侈品類別的銷量一落千丈。還有許多分析師也持有這樣的觀點。根據這種看法，腐敗的生意人購買奢侈品並給官員送禮是先前奢侈品銷售大增的原因。但真的是這樣嗎？

送禮對於奢侈品行業的影響有多大，如果你觀察得比薩默賽特更深入一些，得出的觀點就會不一樣。對中國市場大多數的奢侈品品牌而言，送禮只佔到銷售額的20%。而對一些與暗中送禮更密切相關的特定產品類別，比如高階茶葉、手錶、白酒和高檔香菸等，送禮所佔銷售額的比例要高出許多。這在不同的品牌之間差別很大——往往流行送路易威登和歐米茄而不是依芙聖羅蘭或者麥絲瑪拉。不同的性別之間也有鮮明差別，行賄的禮品中男性使用的產品遠多於女性配飾和服裝。

CMR在2012年和2013年分別調研了1000位購買奢侈品的消費者。基於這些調研我們發現，基本上購買禮物佔到奢侈品銷售總額的20%，其中有一半（銷售總額的10%）是買來送給朋友的。政府的反腐行動對這部分生意的影響並沒有許多人設想的那麼大。送禮的部分中還有四分之一（銷售總額的5%）是商務往來，剩下的四分之一（銷售總額的5%）是給政府官員送禮的腐敗行爲。對許多品牌來說，送禮給官員的購買所佔的份額並不多。

對品牌來說，更大的威脅來自政府官員使用公款購買奢侈品進行奢侈消費。許多官員的薪資水準低於他們交際圈的平均水準。公務員一個月的工資不到1000美元，這種情況很普遍。他們以往使用公款買禮物送給其他官員。

2013年像龍井這樣的高階茶葉的銷量同比大跌70%，一年中幾千家高階餐飲生意慘淡。超過50家五星級酒店遊說相關部門，請求降低一個星級成爲四星酒店，因爲政府實行的新政要求公務員差旅不得下榻五星級酒店，航班不得乘坐公務艙。政府也減少了公務員出差住酒店的天數，縮短和減少了公務員出國的行程以及出國考察的次數。

更嚴格的監管環境和挑剔的眼光一起改變了中國富人消費奢侈品的現狀。他們更趨於在夢寐以求的生活方式上花錢。這些方式往往根植於中國的民族主義，而不是炫耀財富和身份地位的心理。同樣顯而易見的是，奢侈品行業的許多品牌仍然有充分獲得成長的機遇。

（吳怡瑤 譯）

（本文節選自 雷小山新著《山寨中國的終結》（上海譯文出版社）。雷小山是中國市場研究集團（CMR）的董事總經理。）