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特别策劃

多家房企分拆商業上市,物業股「神話」能否複製?

物業IPO的高光時刻還在延續,與住宅開發黏性極強的商業板塊也站在聚光燈下,等待資本審視。

熬過疫情冰封期,商業地產終於等來報復性消費,走出「疫後行情」。

根據商務部消費促進司消息,國慶長假前三天,全國購物中心總客流數達3.05億人次。10月3日開始,旅遊熱點城市購物中心客流顯著增加,昆明、西安、蘇州、桂林等部分城市回暖率達到90%以上;一線城市中,上海、北京回暖率也達到85%以上。

市場漸漸回歸正常軌道,商業地產營運商摩拳擦掌,欲借勢衝刺。

10月11日,擁有在管總建築面積約330萬平方米的合景悠活正式通過港交所上市聆訊。內地首家在香港上市的商業地產企業寶龍商業(9909.HK)捷報頻傳,今年以來股價漲幅超192%。近期,華潤置地、禹洲地產等房企陸續發布公告,擬分拆旗下商業板塊上市。

物業IPO的高光時刻還在延續,同樣與住宅開發黏性極強的商業板塊也站在聚光燈之下,等待資本審視。

發力衝刺IPO

「北萬達,南寶龍。」商業地產界的兩大風向標,都已開啟資本徵程。

2019年12月30日,在大連萬達商業地產仍處於「中止審查」狀態,排隊等待上市之時,後起之秀寶龍商業捷足先登,順利在港交所成功掛牌交易,成為內地首家在香港上市的商業地產企業。

內地商業地產企業上市的序幕由此拉開。今年1月19日,星河集團旗下「星盛商業」向港交所遞交招股書,擬於香港主板上市;8月26日,禹洲地產公告稱,披正考慮分拆集團的物業管理及商管服務業務上市;8月 31日,華潤置地拆分旗下物業管理及商業營運服務業務,以華潤萬象生活的新平台向港交所遞交了招股說明書。10月11日,擁有在管總建築面積約330萬平方米的合景悠活正式通過港交所上市聆訊。

事實上,近兩年房企分拆旗下板塊上市的風氣漸起,商業領域暗潮湧動。萬科和世茂等頭部企業均表示有分拆商業上市的意向,旭輝、金科等腰部企業紛紛成為獨立部門,將商業地產板塊作為獨立板塊進行營運。

分拆商業上市,有經營層面上的考量。隨著融資通道不斷收緊,房企減負壓力巨大,分拆上市可以為企業開闢新的融資管道及降低融資成本,從而減輕母公司的負債壓力。在現金為王的時代,素有「現金奶牛」之稱的商業板塊,能為房企帶來充足的現金流支撐,減輕銷售端的壓力。

IP Global 中國區首席經濟學家柏文喜對鋒面News表示,房企積極分拆商業上市有兩個原因,一是商業企業具備了獨立上市的條件,分拆上市獲得資本支持是旗下商業企業得到更好發展的最佳途徑;另一個原因是分拆旗下的商業企業上市有利於提升房企的市值,同時也為房企打造了另一個可以相互策應的資本平台。在對債性融資管控趨嚴的當下,打造新的資本平台以實現非債性融資非常重要。

物業股神話難複製

商業與物業被稱為住宅開發的左膀右臂,物業板塊備受資本青睞,商業地產板塊待遇如何?

鋒面News注意到,目前寶龍商業的是市盈率為68.14,而母公司寶龍地產的的市盈率僅為5.02,與母公司相比,商業板塊市盈率遠超主業,受資本青睞的特點更為明顯。

現階段赴港上市的內地商企僅有寶龍商業,從估值上看, 資本市場予以寶龍商業的估值水平已經直逼頭部物管企業,甚至有超越的勢頭。公開數據顯示,碧桂園服務的市盈率為62.24,保利物業市盈率為56.37,中海物業為36.52。

為何資本市場會給予商業營運類企業如此高的估值?一位TOP 10 商業地產營運人士認為,商業地產與物業板塊有較多相似之處,都屬於營運板塊,考驗企業的經營能力。此前商業地產都是重資產投入,近年來企業逐漸向輕資產轉型,增加管理輸出和打通類REITS管道,資產逐漸變輕,也更容易獲得資本青睞。更重要的是,商業地產還有物業增值的潛力,金融屬性更強。

儘管分拆商業時機逐漸成熟,但在柏文喜看來,商業股不太可能複製物業股的神話。首先,商業股無論是規模還是坪效的成長性都無法與物業股相提並論,不具備資本市場太強的成長溢價能力。其次,商業股的平台和入口價值沒有物業股的想象力強,增值賦能的潛力小。但是鑒於這些背靠母公司的商業企業的業績相對比較穩定,且具有一定的抗周期性,還是會持續受到資本市場的歡迎。

文/劉婷

編輯/仰鏡伊

圖/圖蟲創意

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