新冠肺炎疫情衝擊下，中國物業行業正在發生深刻的變化。長期被邊緣化的「庶子」，一夜之間站在舞臺中間，接受資本考驗。
從疫情爆發至今，物業股股價屢創新高，分拆上市成潮。每個公司都忙於講述資本故事，規模比拼拉開序幕，收併購頻現江湖。與此同時，行業出現分化，優質企業加速勝出，實力欠佳的企業在大浪淘沙中走出歷史。規模與服務之間，呈現出前所未有的黏性。
以疫情爲契機，物業公司的生意經正式打開。在增值服務的驅動下，物業行業的慢生意駛向快車道。在這片藍海上，提前佈局且擁有資源整合能力的企業，已經提前獲取通關密碼。
危機對他們而言，是挑戰，更是機遇。
併購進行時
疫情的特殊節點下，物業股成爲資金避風港，備受追捧。據Wind數據顯示，截止6月10日，港股物業板塊累計漲幅高達52.9%。相比之下，A股房地產開發板塊累計下跌10.6%。
物業熱潮再起，IPO借風起勢。克而瑞研究中心數據顯示，今年共有16家房企計劃分拆物業平臺赴港上市，正榮服務、佳源國際、卓越物業等企業已經在港交所門口排起長龍。
與房企的成長路徑相似，物業公司的資本故事，始於規模。房地產行業的集中度提升帶動物管行業集中度提升，資產證券化加速收併購整合，物業行業進入規模比拼階段。
2020年以來，物業公司併購動作頻頻，碧桂園服務、藍光嘉寶、南都物業等企業先後入場，資源整合、強強聯手的併購法則，在輕資產的物業領域同樣被驗證。
5月7日，新城悅以收購一家商辦爲主的物管公司成功切入商辦領域；6月28日，時代鄰里以2.34億元收購上海科箭物業，擴大在管面積1600萬平方米。
資本證券化推動行業收併購進程，而尚未衝刺IPO的企業也在爲規模做前瞻性的鋪墊。
融創服務上半年的併購動作，正是最好的印證。2020年5月7日，融創中國與開元旅業集團簽訂了深度戰略合作協議，將重點圍繞酒店、房產、物業等領域開展深度合作。在併購完成後兩天，融創服務集團旗下全新子品牌「環球融創服務」正式面世。
對於未上市的物業公司而言，與透過母公司獲取項目相比，收併購能在短時間內實現規模的擴張，縮短週期，實現彎道超車。更深層次的意義在於，透過與其它板塊的龍頭企業合作，能取長補短，在其它企業已經佈局且取得一定成果的時候入場，有助於高效擴大能力圈，實現多元佈局。
中信建投證券認爲，併購是獲取能力和市場份額的捷徑。未來兩年裏，併購仍將是行業的主要看點。併購助力企業能力提升和市場拓展，住宅向非住宅領域滲透、基礎服務向增值服務滲透是物管行業目前和未來兩個重要併購方向。
物業公司用品牌效應進一步擴大在管面積的同時，也透過併購擴寬多元化業務的邊界，實現強者通喫。
以融創服務與開元和環球的合作爲例，知名地產分析師嚴躍進對鋒面News表示，此舉是企業業務創新的重要體現。他表示，透過收併購，有助於融創服務完善產業鏈，融創業務轉型和多元化發展具有推動作用。可以看出，融創服務在戰略上具有前瞻性，目前存量業務的創新是行業趨勢，融創服務此舉有助於戰略轉型。
搶灘服務賽道
與房產開發領域不同，物業行業屬於服務領域，本質上是服務能力的較量。疫情是一場試金石，放大了物業公司之間的差距。
北京大學滙豐金融研究院執行院長、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松公開表示，疫情之後，對於物業服務的需求將集中爆發。透過這次疫情，優質物業和普通物業在應對沖擊方面有天壤之別。
疫情之下，物業的服務品質被重新審視。物業服務不再是被忽視的環節，在關鍵時刻甚至充當「護身符」的作用。
作爲社區的第一道防線，在這次疫情防控中，部分小區物管服務水準跟不上的弊端徹底暴露。
據統計，疫情期間，徐州、合肥、德州、泉州等城市均出現物業防控不力的現象，被通報的案例多達上百例。涉及出入口管控人員數量不足且值守不到位、外來車輛及人員的登記勸返管控不嚴格、未設置廢棄口罩專用收集容器、疫情防控宣傳措施不到位等問題。
經此一「疫」，物業服務在社區管理中的作用得以凸顯。一個優秀的物業公司，在提前預防、及時排查和規範化的人性化服務上的表現，更能提升業主安全感，提升抗風險能力。
從需求端看，購房者對房屋的宜居性和物業公司的服務水準將重新考量。來自貝殼大數據的《疫情如何影響住房消費者的決策偏好》顯示，有63.3%的受訪者表示更願意爲高品質的物業付費，比例高於醫療、交通條件等。在有換房計劃的受訪者中，更願意爲高品質物業付費的比例達74.5%，顯著高於交通條件。
危機所帶來的的需求變化，潛藏著巨大的商業機會。疫情期間，好的物業公司都是如何應對的？
以融創服務爲例，疫情到來時，融創服務全國各項目嚴格做好社區衛生及員工健康管控，用全天候的堅守，爲社區保駕護航。
疫情到來之際，融創服務迅速建立起集團聯防、社區防疫和生活保障三道防控體系。
在集團層面，融創服務編制工作指引，用標準化動作確保對疫情變化的及時響應。從集團到項目，都成立應對小組，定製防控預案；前置規劃鋪排物資，全國組織調配，確保後方供應；啓動24小時輪崗制度，確保全天候響應。
社區防控方面，融創服務對社區實行360度全面監控，門崗24小時對出入人員和車輛進行篩查；針對公共區域，融創管家嚴控消殺，全方位定時除菌。
疫情期間居家自我隔離的業主，在此時更能感受到物業的溫度。「最後一公里」的意義，在特殊時刻得以體現。隔離的日子，物業作爲業主與外界溝通的橋樑，是提供生活補給的「糧倉」。
疫情期間，物業小哥多了一個人設--「代購跑腿」。以融創服務爲例，物業公司在集中採買生活必需品後，以無接觸配送和代購跑腿服務的方式，將物品配送到業主手中。在減少外來人員進入社區的同時，也爲業主解決了後顧之憂。
病毒面前，沒有人是一座孤島。此時，業主更需要加強與外界的資訊互動，也比往日更需要社交的溫度。「雲鄰居」的概念應運而生，線上社交一度成爲疫情期間的熱點詞。
據悉，融創組織在疫情期間爲業主提供線上社羣服務，爲241個業主社羣展開線上運營，共有美食、藝術、運動、讀書、親子、養生等30餘種社羣類型，共吸引3萬多位業主參與其中。
隨著5G時代的到來，智慧社區已經走進千家萬戶。病毒入侵，高效便捷的「黑科技」在社羣「抗疫」中扮演著重要角色。
黑天鵝到來之前，融創服務已經具備應對突發事件的能力。目前，融創服務透過線上App平臺，運用線上的智慧化物業管理平臺和智慧化業主生活服務平臺，構建場景化智慧社區，從而滿足和實現對客戶不同需求的及時響應和快速達成。
在融創服務管理的社區，智慧停車場、人臉辨識技術已經得到推廣和應對，有效減少人羣接觸，從而達到病毒防範的效果。透過線上平臺，業主與物業之間實現高效溝通，業主還可以透過App下單生活必需品，有效解決宅家日子裏購物不便的痛點。
總而言之，堅持做產品和服務的企業，在危機中體現出來強大的服務能力，將助力它們在新需求產生後捕獲市場，搶灘新賽道。
尋找第二曲線
經此一疫，「最後一公里」站上C位，爲物業公司挖掘第二成長曲線的成長點。
「過去，一直對物業的最後一百米『護城河怎麼去挖』探討頗多，這一場疫情造就了現在就構成了『護城河』，並且有機會能夠挖深。」中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受媒體採訪時表示表示，此次疫情期間，物業服務企業的抗週期、抗風險、政策支援的屬性顯著體現，爲物業費收繳與定價奠定基礎，也給社區增值服務發展提供契機。
在增值服務的戰場上，部分企業已經取得勳章。
2019年，碧桂園服務增值服務總收入爲22.9億元，其中社區增值服務收入爲8.7億元，同比成長107.4%；保利物業增值服務營收11.54億元，同比成長85.2%；中海增值服務的營收佔總營收的比重提升至24.8%。
由於政府限價，傳統的物業服務利潤空間被限制，而增值服務則能推動企業破除盈利難題，尋找新的利潤成長點。不同於基礎服務，增值服務體現出更強的盈利能力。碧桂園服務、雅生活服務、永升生活服務和南都物業的增值服務的毛利率範圍爲42%-67%，而基礎物業服務毛利率範圍僅爲19%-32%。
東北證券分析稱，對於社區增值服務而言，疫情能助推社區零售等業務的發展，而透過社區街道聯防聯控工作提升的業主信任感，則爲業主增值服務的遠期發展打下基礎。
增值服務價值得以凸顯的基本邏輯是，當下購房者對房子的需求從「居住」過度到「生活」，需求越來越多元，與生活有關的要素都可能成爲增值服務的一部分。
在社區氛圍構建上，物業公司已經走在探索的路上。在融創服務看來，房子本質上不僅僅是房子，而是生活，不僅是短期的落腳點，而是貫穿大部分人生命的居所。
融創服務領先於行業，提出獨有的高階生活價值體系--歸心體系，包含「歸心社區"和「歸心服務」。歸心社區具有引領時代的產品力、高於行業的營造標準，以及滿足美好生活所需的歸心社區配套。歸心服務是融創獨有的客戶服務體系。
業主的評價與建議，是融創服務開展工作的中心。
據悉，融創服務於2019年開啓了覆蓋12座城市、31個社區項目的「品質服務挑戰賽」。以「歸心共建大使」招募爲發起點，與業主建立長期緊密溝通機制，深入瞭解業主的真實需求。於此基礎之上進行《融創業主社區公約》的發佈與簽署，號召業主共同踐行社區文明行爲，共同搭建美好社區。
突出細節服務準則的「魔鬼細節」，以多重維度刨析社區品質服務專業化體現。
同時結合社區線下「小業主體驗活動」，感知全方位、高標準、精益化的融創式服務，在寓教於樂中展現融創服務的品質、專業。
明源地產研究院認爲，對於地產行業來說，在產品品質已經達到一定高度之後，又有了一個嶄新的發展空間。在這個階段，服務和產品一樣重要。對於融創來說，它已經擁有了先發優勢，經過長週期的鍛鍊，融創在物業服務、投資、行銷、產品都積累了強大的實力。
後疫情時代，新增的需求對物業物業公司的服務水準提出更高的要求。作爲家的容器，房子和社區承載越來越多的功能，亦助力物業公司拓展服務邊界。物業公司的新賽道已崛起，機會青睞有準備的企業。
文/劉婷
圖/圖蟲創意 受訪者提供
