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特别策劃

「產業」+「商業」雙輪驅動 平安加持下的華夏幸福尋找第二曲線

未來,華夏幸福將會在大型商辦綜合體、康養業務、輕資產管理以及科學社區四個領域發力。

18年前,房地產細分領域的兩位領軍人物在各自領域上開疆拓土。18年後,雙方搭檔出道,描繪出一家千億房企的戰略版圖。

2002年6月,在華夏幸福董事長王文學的帶領下,華夏幸福與固安縣政府簽訂了合作協議,固安工業園區奠基成立。自此,華夏幸福成為中國最早探索產業地產之路的開發商,王文學被譽為「中國產業地產第一人」。

當王文學在固安開啟產業新城事業領域,2000公里外的吳向東正在南方的熱土上開闢商業地產版圖。2002年,吳向東負責操刀羅湖萬象城。此後,項目一戰成名,吳向東自此成為商業地產領域繞不開的靈魂人物。

「我們各有千秋,我們在過去20年的職業路徑中各有特點,王文學董事長在產業新城領域做最早最大最好,我在商業領域走比較早,也還做得比較好。」在華夏幸福業績會上,履新一年的華夏幸福聯席董事長兼CEO吳向東回應與王文學的合作分工。

在這場「王吳」CP的首秀上,王文學官宣華夏幸福的戰略轉向。以2020年為起點,華夏幸福將從「中國領先的產業新城營運商」轉型為「中國領先的核心都市圈不動產投資開發及營運管理平台」。

中國產業地產第一人搭檔商業地產領軍人物,華夏幸福新戰略出道即巔峰。在競爭白熱化的新居住賽道上,華夏幸福施展特長,寫下房企轉型的標準答案。

走出舒適區,擴大朋友圈

「產業新城是華夏幸福起家和看家的本事,我們沒有理由不把產業新城的業務做得更好。」在業績會上,吳向東表示,現在舉國上下都在推進產業興國、產業強國。基於此,華夏幸福將堅持「精準投資、精益管理」,將產業新城做強做大。

作為最早佈局產業地產的房企之一,華夏幸福已提前收穫產業發展的紅利。年報數據顯示,2019年華夏幸福投資營運的園區新增簽約投資額1956.13億元,同比增長17.8%,為歷史新高。此外,新增簽約入園企業545家,平均單家新增簽約額比去年同期高出51.8%,新增簽約投資額近四年複合增長率為38.2%。

在過去一年,華夏幸福走出區域瓶頸,異地擴張模式初見成果。華夏幸福聚焦核心都市圈,致力於打造「3+3+N」核心都市圈佈局。2019年,華夏幸福環京以外區域銷售額佔比從上年同期的46.5%大幅提升至57.8%;銷售面積比重由54.2%提升至63.7%。報告期內,華夏幸福新增7個入庫PPP項目,全部位於環北京以外的外埠區域。營收上看,環京以外區域收入467.19億元,同比增長81.7%,佔主營業務營業收入的比例由上年同期的30.8%提升至44.6%,提升顯著。

王文學表示,2019年是都市圈的元年,中國經濟增長和不動產的結構性機會都集中在都市圈。今年,華夏幸福的產業新城業務將圍繞著戰略在聚焦和回歸經營邏輯進行。具體而言,戰略聚焦即區域聚焦和業務聚焦,把資源聚焦到優質區域,把資源傾斜到核心業務,讓核心板塊保持在戰略實施狀態。回歸經營邏輯即產業新城的現金流平衡、孔雀城的利潤及現金流的平衡。

嘉善產業新城上海人才創業園

走出舒適區之外,華夏幸福亦在擴大自己的朋友圈。

2019年,華夏幸福與包括萬科、招商蛇口、融創在內的20餘家地產展開合作,提升產業新城的價值認同。此外,華夏幸福還引入多家百億級行業龍頭優質項目,如騰訊科技(深圳)有限公司、欣旺達電動汽車電池有限公司動力電池項目等龍頭企業及項目入駐產業園區。

業績會上,華夏幸福聯席總裁俞建強調,公司將推進平台化策略,積極尋找合作夥伴,共同開發建設。

和縣產業新城規劃展示館

多元版圖鞏固產業護城河

行業過了比肌肉的階段,進入拼特長時代。如果說資源是華夏幸福的特長,那麼中國平安便是華夏幸福的資源。

當被問及中國平安成為二股東後帶來哪些變化時,董事會秘書林成紅表示,隨著平安入股,華夏幸福成為中國平安重要戰略協同企業。變化首先體現在公司治理水平持續提升,公司治理越來越健全。其次,公司經營管理體系得到提升,強化董事會為核心的決策機制,全面優化財務規劃、公司戰略和投資體系,有利於保障公司長期穩健發展的態勢。第三,整體信用水平得到增強。中國平安為公司提供優質、高效的一站式綜合金融服務,保持了公司順暢的融資管道,目前整體的財務穩健及融資情況在持續改善。

「華夏幸福的新業務未來有一個重要出發點就是服務中國平安的發展戰略需要,這樣也能為我們自己的發展找到空間。」吳向東表示,華夏幸福將與中國平安一起,探索不動產投資領域的發展空間。未來,華夏幸福將會在大型商辦綜合體、康養業務、輕資產管理以及科學社區四個領域發力。

具體而言,華夏幸福在傳統重資產模式的基礎上,加速開拓輕資產模式,落地北京麗澤項目首個「輕資產」業務模式,以資產管理輸出的模式,深化資本合作,快速切入市場,逐步迭代更新投資模式,大舉進軍零售物業和寫字樓等商業地產領域,積極探索並佈局康養、公共住房和科學社區等新型不動產領域。

固安航空航天產業園

新地域方面,貫徹核心都市圈戰略——京津冀、長三角、粵港澳大灣區、以武漢為核心的華中片區、以成都為核心的華西片區,重點關注具有明顯區位優勢的城市,報告期內通過北京麗澤、武漢長江中心兩大標杆項目進入北京及華中片區核心圈層,開啟新業務在核心都市圈內佈局,成為城市更新前期服務商的項目8個,其中深圳6個,東莞2個。

業內專家認為,在傳統房地產進入「白銀時代」和「房住不炒」的大環境下,華夏幸福聚焦核心都市圈的區域佈局和產城融合的發展模式更加穩健、可靠。聚焦都市圈的戰略優勢、產城融合的業務優勢、開發性PPP的模式優勢和開放合作的平台優勢,加上產業新城回款率、區域住宅市佔率和操盤效率不斷提升,擁有專業團隊與優質資金的新業務迅速打開局面,也使其業績穩健增長,收入結構優化,業務能力增強。此外,營收、毛利潤、歸屬於上市公司股東的凈利潤等指標,近五年複合增長率分別高達29%、37%、32%,近五年現金分紅占凈利潤均不低於30%,穩居行業領先地位,顯示出華夏幸福持續盈利、穿越周期的能力。

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