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特别策劃

首提以業績論英雄 招商蛇口能否重回前十?

從2005年跌出前十,作為昔日「招保萬金」的領頭羊,招商蛇口已經在TOP10俱樂部門外徘徊了15年之久。

4月21日,招商蛇口交出了邁入「40歲」的第一張成績單:2019年招商蛇口以29.3%的增速實現2205億元銷售額,位居行業第十二位。

從2005年跌出前十,作為昔日「招保萬金」的領頭羊,招商蛇口已經在TOP10俱樂部門外徘徊了十五年之久。

2016年重組上市後不溫不火的發展節奏,終於讓投資者再也坐不住了。面對投資者在業績會上的連環追問,招商蛇口管理層首次提出了「以業績論英雄,爭取不掉隊」的承諾。

以業績論英雄

「如果我們在順境中無法趕超競爭對手,那麼在逆風中就不能破風前行。」

四年前,在招商蛇口完成重組上市後的第一個季度會議上,招商蛇口董事長許永軍提醒同仁要保持清醒。彼時,剛上市的招商蛇口雖取得了銷售額的明顯增長,但排名卻未有提升。

銷售額增長但排名徘徊不前的尷尬,直到四年後的今天也沒能打破。自2012年開始,招商蛇口便進入原地踏步狀態,過去8年時間,招商蛇口的排位始終在第12-15名之間上上下下。

排位上不去,招商蛇口的估值也是不增反降。截止4月22日收盤,招商蛇口股價為16.61元,市值近1360億元。而在2015年重組上市時,招商蛇口A股發行價格為23.6元,估值近2000億元。

重組上市後的招商蛇口一路溫吞,投資者也是真急了。4月21日業績會上,投資者三次追問管理層接下來是否有進一步提升規模的計劃,結果也未能得到管理層正面回應。

剛上任的招商蛇口董事總經理蔣鐵峰表示,地產板塊將繼續發揮招商低資金成本買地的優勢,通過快周轉產生溢價賺取取利潤。希望在保證效益和質量的前提下,規模穩定增長,在行業內不掉隊。

對於長期貼著「掉隊」標籤的招商蛇口來說,「不掉隊」的說辭頗為微妙。畢意,在房地產黃金時期,招商蛇口曾是「招保萬金」的領頭羊。如今,昔日「小弟」中的萬科、保利已在前五陣營扎穩腳跟,招商蛇口卻仍在前十門外徘徊。

投資者心急了,結束多年人事動蕩的招商蛇口也終於下決心「以業績論英雄」。

蔣鐵峰在業績會上表示,今年公司將從績效考核、組織架構和投資結果等方面入手,強化業績。一方面,推進薪酬激勵體系改革,以績效為導向,建立差異化薪酬分配機制,強調工資、獎金和績效高度掛鉤。對經營效益不高和業績不達標的板塊加大力度整改。如果還得不到改善,會進行堅決處理。另一方面,將加大內部改革,公開、公平、公正地選擇幹部。他透露,公司在全國公開選聘了一批優秀的年輕幹部到各城市任總經理,目前看錶現都不錯。

同時,鋒面News了解到,招商蛇口目前已經將 5 大區域深化細分為 9 大區域,在增加收入、 加速周轉、降低成本等維度提出了 485 條舉措助力業績提升。

衝刺前十對手強勁

截至2019年底,招商蛇口的凈資產負債率下降至29.28%,處於行業低位。相比那些高負債房企,招商蛇口有著較大舉債空間可以利用。

鑒於招商蛇口曾經逆市收縮,導致錯過規模增長黃金期的過往,多位投資者擔心招商蛇口會重蹈復轍,再度因保守而錯過發展契機。是否會在低負債的時候舉債擴張規模?業績會上,有投資者向管理層發問。

對此,蔣鐵峰未予以否認,並表示將繼續以拿到低成本的土地換取利潤。「對投資後能不能兌現拿地時的承諾,做到當時的盈利標準,這些都是我們今年重點去做的。」

事實上,背靠著招商局,招商蛇口在土地方面確實有著其它房企難以匹敵的資源優勢。

目前,招商蛇口擁有巨量土地庫存。以深圳投資門檻最高、規劃最頂級的前海來說,這個幾乎可以說就是招商蛇口的地頭。2019年招商蛇口完成了前海土地整備及合資合作,增加總資產約729億元。受益於此次整備,2019年末招商蛇口總資產錄得6176.88億元,較2018年末增長45.95%。

鋒面News另獲悉,招商蛇口在蛇口太子灣片區擁有170 萬平方米土地儲備,目前仍有 61萬平方米未開工。這意味著,未來數年,這片頻頻創造「日光」神話的熱土將成為招商蛇口的現金「奶牛」。

大量優質土地資在手,招商蛇口將2020年業績目標定在了2500億元,而今年招商蛇口共有4000億元可售貨值,僅需完成62.5%的去化率即可實現這一銷售目標。

這個銷售目標下,也隱藏著招商蛇口期待重回前十的野心。只是,覬覦前十之位的房企也不在少數,想要奪得TOP10席位,招商蛇口還需要把握機會,超越對手。

根據克而瑞公布的2019年中國房企銷售榜,目前TOP10房企陣營中,年度銷售額在3000億元的房企僅有三家,分別是排位第八的新城控股、排位第九的世茂房地產和排位第十的華潤置地。這三家房企目前均公布了2020年銷售目標,分別是2500億元、3000億元和2620億元。

世茂勢頭正勁,華潤發展穩健,這三家房企中變數最大、也是招商蛇口最有可能取而替之的,是與其同年上市且同時撞線千億的新城控股。

去年經歷「股債雙殺」後,新城控股管理層減員「換血」,靠不斷變賣資產、加大去化穩住了前八的位置。剛剛恢復些元氣,今年又面臨疫情「黑天鵝」衝擊。面對不確定的市場,新城控股主動下調了銷售目標,失守TOP8已是定局。

克而瑞中心最新發布的2020年一季度中國房地產企業銷售榜單顯示,新城控股已經跌出前十陣營,排在招商蛇口之後,位居第十三位。

另一個潛在競爭對手則是龍湖,2020年龍湖銷售目標是2600億元,單純從這一數字看,招商蛇口今年肯定無緣前十。但從過去增長的慣性看,招商蛇口仍有一線希望。

2019年招同蛇口增速為29.25%,若保持增速,今年將實現2850億元銷售額。而龍湖和華潤置地若同樣保持增速,則可分別實現2930億元和2791億元銷售額。屆時,招商蛇口將超越華潤置地,實現重回TOP10陣營的目標。

作者/劉婷

編輯/仰鏡伊

圖片/圖蟲創意

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