前言：武漢，這片被疫情封印76天的土地正在慢慢甦醒。久違的過早，讓這座城市有了煙火氣，空曠的馬路上也不再形單影隻，有了溫度。
外賣跑起來了，商場開門營業……各行各業陸續按下重啓鍵，像新生的枝條，努力向上舒展著。
武漢的解封，是中國經濟開始全面重回正軌的信號。疫去萬物蘇，站在這個春天的尾巴上，鋒面News推出專題策劃——「Wake up」，與大家一同尋找並呈現「後疫」期間，房地產行業正在發生的故事和變化。
「喂，您好！請問有什麼可以幫您？」
武漢解封的第一個週日，江漢片區鏈家門店的經紀人曾亮接到了當天的第一個諮詢電話。爲了這次復甦 ，他和武漢近5萬中介從業人員等待了76天。
交易停擺、成交歸零、復工無期......封城的日子裏，武漢樓市跟很多行業一樣，第一次感受到了「脆弱」。
隨著城市解封，樓市重啓。陷入通貨膨脹焦慮的投資客開始尋思著是時候摸底了，閉藏了兩個多月的業主也悄悄地調價「試溫」。依然處於土地飢渴狀態的房企，一面繼續逆市補倉，一面又對著遲遲不見起色的交易著急上火。
黑格爾說，在純粹的光明中，就像在純粹的黑暗中一樣，什麼也看不見。他欣賞老子的「知白守黑」，認爲老子這句話就是把自己沉浸在黑暗裏，注視著光明。甦醒後的武漢樓市，在經歷了至暗時刻後，看到了怎樣的光明？
「陰霾」籠罩下的武漢樓市靜待重啓摸底武漢
定時給客戶發問候維持關係、錄製買房科普影片上傳至抖音、在朋友圈不斷地刷「停工不停業」......武漢交易凍結的日子裏，曾量能做的只有等待。
4月12日，武漢解封后的第一個週日。下午5點半，曾亮在臨下班前接到了第一個諮詢電話。對方是來自武漢周邊的客戶，買房目的明確，直奔摸底投資，列出的需求簡單直接：總價控制在200萬元以內，新房需年內交房且帶裝修，二手房低於市場價15%以上，持有3年後賣出。
根據客戶需求，曾亮選中三套房子並透過微信推給客戶，讓對方先進行VR看房。武漢部分小區已經可以預約看房，曾亮打算待客戶確定後便安排上。
客戶奔著撿漏而來，曾量捋了捋手頭的房源，發現有意願降價成交的業主不在少數，但願意大幅讓利的業主並不多。「一般總價越高，急賣程度和降價力度都會更大一些，因爲供房壓力會大。以二環周邊一套89平的2房戶型爲例，疫情前該戶型售價均在220-230萬元左右，目前業主把價格掛到了205萬元。」他補充道，如果客戶能迅速成交，價格還有洽談的空間。
疫情打亂了交易節奏，更拉長了成交週期。曾量透露，他所在的江漢片區業主掛盤時間主要集中在5-6個月前，原本是想趁著年前賣房，疫情一擱置便是3個月。可供對比的是，該片區的剛需樓盤萬景國際在2018年交易旺季時，曾用5天便完成了成交。而現在，該樓盤甚至有掛了一年都未售出的房源。
克而瑞研究數據顯示，今年2、3月份武漢樓市共成交708套房源，而去年同期共成交2.58萬套，成交量下跌明顯。武漢市房管局數據則顯示，在4月8日至4月14日短短一週時間，武漢商品住房成交便達到923套。
儘管「摸底武漢」開始高頻地出現在社交網路和朋友圈，但資深地產媒體人楊光華對鋒面News表示，目前武漢成交數據中有部分是之前補錄進去的，真實的市場行情其實仍然冷淡。
他認爲，判斷武漢樓市是否復甦的標準之一是日成交量是否恢復到500套以上。結合傳統的黃金五月，以及最近三年的住宅月度成交數據推算，這個視窗期將出現在5月中旬至6月份。
空曠的武漢高鐵站，會迎來蜂擁而至的外地投資客嗎？有人在山腳觀望，也有人站在山崗眺望。2017年初，深圳投資客肖莉莉以100萬元總價買了武漢光谷保利時代的一套小房子。去年11月開始，眼瞧著深圳樓市一天比一天火熱，她盤算著將武漢的房子出手後買入深圳，結果計劃被疫情擱置，錯過了最佳時機。
雖然武漢解封了，但肖莉莉還是做好了長期等待的準備，「疫情期間武漢買家收入減少，短期內價格肯定會跌，長期來看買武漢是不會虧的，現在只能等，等行情好起來再說。」
庫存積壓
同樣是武漢解封后的第一個週末，在武漢某新盤項目做銷售的陳力迴歸正常的賣房「社畜」生活，心情有點激動。他所在的項目是武漢重啓以來首批開放線下看房的樓盤之一，由於仍在疫情期間，公司限定每小時只接待10組客戶。4月12日當天，售樓處開放了10個小時，他和同事一共接待了100組客戶。
「我們樓盤帶新風系統，空氣流通性好。廚房和衛生間設計乾溼分區，可以有效避免細菌滋生。樓間距大，保證室內的通風采光。」在向客戶解說樓盤時，陳力著重強調著房子的「抗疫」特徵，這也成爲了武漢樓市重啓後，新盤銷售的變化之一。
解封后，武漢生活迴歸正軌
武漢街頭，人與人之間自覺保持一米以上的距離，這是疫情留給這座城市的習慣售樓處並未能完全開放，陳力多采用線上溝通的方式與客戶溝通。同事將錄製好的解說影片上傳至各個平臺，當有客戶詢問時，陳力會專門爲客戶開設線上會議室，一對一就樓盤區位、項目情況和戶型配套進行約30分鐘的介紹，再用20分鐘回答客戶問題。
被疫情「逼」成主播的陳力，越來越習慣和認可線上行銷這種模式，甚至認爲隨著技術成熟，以後線上銷售會成爲一個非常重要的管道。
在房企看來，轉戰線上是疫情所迫，更是大勢所趨。中國金茂武漢公司相關人士對鋒面News表示，線上行銷一方面爲購房者提供了便捷、直觀的方式去優化買房體驗；另一方面拓展了企業智慧行銷模式，彌補疫情期間企業線下行銷管道的弱勢，透過線上互動，提升用戶黏性。
爲了刺激成交，開發商也開始不吝促銷。鋒面News瞭解到，武漢在售項目如東原·閱境、恆大時代新城、奧山首府、漢陽城雲頂等都在進行促銷，包括線上認籌優惠、認購1萬元抵3萬元、裝修款打折、成交贈一年物業費和「抗疫」護理包等。
從目前機構監測來看，武漢解封后首批開盤的項目銷售表現一般。CRIC數據顯示，4月8日開盤的中糧孔雀城問津整體去化率44%，東方城三期整體去化率僅7%。不過考慮到疫情影響，新開樓盤蓄客時間變短、認籌客戶少，去化有所下降，但就疫後整體市場而言，已屬不錯。
多名房企行銷線人員對鋒面News表示，武漢已經錯過了小陽春，「紅五月」幾乎無望，今年上半年都是市場的修復期，第三季度纔有可能出現往年的熱銷場景。「線下行銷短期內不可能完全放開，現在工作重點是轉化原有的意向客戶。疫情期間積壓了太多新房，房源多了，競爭也就更激烈了。」
銷售人員的擔憂，是當前武漢商品住宅庫存面積不斷創新高的折射。公開數據表明，截止2019年末，武漢已批准預售尚未網籤的商品住宅面積超過1897萬平方米。武漢房管局預計，2020年，武漢商品住宅總供應4053.14萬平方米（含庫存和政府團購），預計銷售1940萬方，降幅預計在5-10%。
可以說，在疫情爆發前，武漢樓市去庫存壓力已經劇增。以2019年月均銷售推算，去化週期預計超過24個月。2020年，因爲疫情又失去了大半年的銷售節點，這個去化週期可能變得更長。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿表示，從全國龍頭房企的湖北土儲佔公司總土儲比例來看，招商蛇口、金地均接近10%，華夏幸福更是高達17%。這次疫情，對這些重倉湖北的房企影響無疑是較大的。
買地狂熱
「房企老闆對武漢長期有信心，但一線行銷對市場很沒信心，雙方出現了認識的分化。」一名武漢業內人士認爲，當地市場正面臨投資熱、行銷冷的尷尬反差。
武漢樓市重啓前，土地市場便已經開始了一輪熱身運動。3月31日，武漢市自然資源和規劃局掛牌出讓10宗地塊，總出讓面積120.74萬平方米。最終，十宗地塊均成功出讓，沒有出現流拍。
與2019年武漢土拍熱度相比，開年首場土拍顯得平平無奇。鋒面News梳理發現，10宗土拍地塊中，僅蔡甸P（2020）004號住宅經過53輪競拍後以溢價率24.72%成交，其它地塊均底價成交。
2019年武漢全年宅地成交溢價率爲11.7%，從某種程度上看，疫情反倒給了房企一次在武漢土地市場「撿漏」的機會。
「相比一線城市土地，武漢地還是便宜的。長期來看，城市潛力還在，開發商低位補倉很正常。」一家武漢本地房企投拓人員表示，買地賭的是城市命脈。現在買地等到賣房時，疫情已經過去了，當下真正艱難的是之前拿地撞上疫情期賣房的項目。
過去數年間，武漢一直是房企投資的熱土。Wind數據顯示，在2019年全國土地成交城市排行榜中，武漢以土地成交面積1831萬平方米排名第四，土地出讓金達1917億元，僅次於上海和杭州，創歷史新紀錄。
中原地產首席分析師楊麗宇在總結2019年武漢公開招牌市場時指出，2019年，武漢土拍過程中搶拍意願強烈，並且時隔三年再次出現地王，且一口氣誕生了12個地王，東湖高新、黃陂等多個板塊樓面價被重新整理。
楊麗宇預測，2020年武漢政府供地意願積極，土地市場依然會是供銷兩旺。建議房企拿地關注點可放在武漢一二手倒掛板塊，比如二七濱江、後海、花橋、楊汊湖等，利於降低開發風險。
中指研究院亦認爲，武漢市場短期存在一定下調壓力，整體調整時間相對於其他一二線城市會略長一些。但中長期來看，市場需求旺盛，建議房企不要怠慢時機。「目前土地市場供求疲軟，待疫情過去，政府將加大推地，土地價格也會相對合理，存在較多的拿地機會。」
4月8日，融創中國董事長現身武漢長江文旅城投資簽約現場，這個項目由融創中國聯手武漢本土國企武漢地產集團共同在黃陂區投資開發。選擇在武漢解封當日舉行簽約儀式，或許也是武漢政府希望與頭部房企一起提振樓市信心。
房企投資熱度不減，爲了加速樓市復甦，自3月中旬以來，武漢政府先後出臺多項措施，包括發佈優化行政審批流程、出臺商品房銷售場所疫情防控工作通知等，支援房地產企業開工、復產。
雖然距離全面恢復常態有待時日，但武漢樓市正在努力追回失去的76天。
（文中受訪人物爲化名）
文/ 劉婷
設計/ 梁靖
圖片/ 圖蟲創意、受訪者提供
編輯 / 仰鏡伊
