距離2020年僅半月，房企銷售年終榜決戰進入「摸底考」。與TOP5頭部房企的激烈趕超相比，TOP10梯隊的競逐與卡位熱度不減。
據克而瑞榜單 ，進入到今年9月後，參看全口徑和權益銷售金額兩榜單，世茂、龍湖、華潤輪番坐莊第10名的標杆位。三家「分十」，交替輪換卡住了第9至第11名。
在最近發佈的克而瑞《2019年1-11月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》中，全口徑以及權益銷售金額的第9以及第11名依舊是這三張面孔。除了輪番坐莊，這一梯隊有個顯著的特點則是，業績差距小。
在1-11月銷售全口徑榜單中，第9名世茂房地產以16.3億元業績優勢領先其後追擊的華潤置地。而在同時期的權益銷售榜單中，龍湖集團以1000萬銷售額領先華潤置地，僅相差一線城市的一套房。
差距微弱，排名咬得緊，使得這一組別的追擊戰在最後一個月頗具看點。一個有意思的側面是，「追及三人組」自帶鮮明的個性標籤。他們分別是，「穩字當頭」的民企龍湖、要「追回逝去五年」的閩系房企世茂以及調控下正當時的央企華潤。
銷售榜單裏的「追及問題」
有的先，有的後，有的加速度，銷售榜單裏的「追及問題」，不比奧數里的簡單。
克而瑞榜單數據顯示，前11月，世茂以全口徑銷售額2277.3億位居第9；華潤置地以2261億居11，差額僅爲16.3億元。
在11個月前的2018年全年銷售榜單中，T0P10門檻的卡位標準還是另一番光景。彼時，第9名華潤置地和第11名世茂之間尚有345億的差距。
2019年1-11月TOP10房企銷售額
數據來源：克而瑞
番位洗牌背後，也折射出風格迥異的房企在行業週期裏的不同戰略。
世茂是週期裏的 」新機會主義者」。世茂集團總裁許世壇曾說，政策收緊時，小開發商遇到資金關卡，負債過重的大房企會出問題，此時正是世茂的機會。「世茂的目標是增速比同規模企業快。」
今年1-11月全口徑銷售榜單中，世茂房地產從第11名躍上第9。前11月，世茂銷售額同比成長47%，是前十陣營中增速最快的房企。
華潤置地董事局主席唐勇上任後，試圖帶領公司撕掉「保守」的標籤，發起排位賽衝擊。前11月，華潤置地穩守前十防線，從未跌出。他的規模野心也體現在價格上。今年上半年，華潤置地的銷售均價爲18983元/平米，7-10月均價爲17616元/平米，下跌1367元/平米，在其發展歷程中頗爲罕見。
造血賽道
階段性的業績排行榜單反映狀態，而造血能力決定潛力。
央企華潤憑藉着融資優勢在土地市場上積極補倉。今年華潤置地拿地的特點是：拿別人不敢拿的地，出別人出不起的價。
1月份，華潤中信萬得聯合體歷經526輪競價，以58.2億元成功競得上海靜安商辦地塊；11月，華潤置地歷經2小時、32輪的激烈角逐，斥資45億摘下東莞總價地王。
當華潤置地在公開市場上廝殺時，世茂正在瞄準收併購機會。從3月開始，世茂房地產在80天裏接盤了近20個項目，總收購金額接近200億元。上半年，世茂的新增貨值中，72%來自收併購。
土地爲房企造血，資金則是造血幹細胞。融資逐漸收緊，考驗房企「吸金」能力的時刻到了。
身爲央企的華潤置地，今年拋出多種融資計劃，包括配股融資、銀團貸款、中期票據等。據不完全統計，今年截止目前，華潤置地已獲取融資超過366億元。
華潤置地快速將資金用於規模的擴張。10月22日，其發佈了一則「先舊後新」的配股融資公告。此次配股融資所得淨額約爲67.2億港元，其中60.5億港元用於購置土地。
財務能力比肩央企的龍湖在融資環境趨冷之後，成本優勢顯現。今年2月下旬，龍湖公開發行2019年第一期公司債券，發行規模共22億元的五年期債券和七年期債券，票面利率分別爲3.99%和4.7%。7月，龍湖發行20億住房租賃事項公司債券，五年期債券利率低至3.9%，七年期利率爲4.67%。
融資回合的比拼中，在當期排行榜中佔據業績優勢的世茂，站在華潤和龍湖身旁有些失色。上半年，世茂的融資成本爲5.6%，華潤置地和龍湖分別爲4.45%和4.56%。
在借款方面，世茂更依賴外幣借款。上半年的借款餘額共1155億元，其中約57%爲外幣借款。在金融環境充滿不確定性的當下，匯兌損失的風險增加。
加速度的B面
發展加速度也會遇到阻力。收併購，是近年世茂規模趕超的註腳。世茂集團總裁許世壇曾表示，收併購的土地能在更短的時間內轉化銷售，今年上半年收購的土地將在下半年入市。這也是世茂下半年得以發力的主要原因之一。
但收併購帶來後勁的同時，也導致土地權益面積下降。上半年，世茂新增建面權益比例爲60%，2016年該數值爲81%，這直接影響未來盈利預期和對項目的把控。
此外，擴張導致負債走高。據其財報顯示，今年上半年，世茂負債總額約3047億元，同比成長32.5%。其中，流動負債總額約2143億元，同比成長39%。世茂的資產負債率也在走高，上半年資產負債率爲73%，在行業中尚可，但創下其近三年新高。
無獨有偶。大手筆融資和大規模拿地後，華潤置地的負債也隨之走高。2019年中期業績報告顯示，華潤置地的總負債已經超過5300億元，半年時間總負債上升了620億元。同時，土儲擴張考驗華潤置地對項目的運營能力。今年，華潤置地城市版圖擴展至75個，新進入張家口、汕尾、宜賓、宜昌、崇左等三四線城市。棚改貨幣化安置比例下調和調控政策頻出，三四線的需求能否支撐銷售去化有待觀察。
