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陽光城中報答卷里的三大地產命題

陽光城的中報折射出當下房地產行業必將直面的三大命題:規模與負債、融資與投拓以及地產暴利時代遠去後的利潤率問題。

作為近三年規模排名上升快速的閩系房企代表,有「小碧桂園」之稱的陽光城集團8月初發布了其中期業績報告。去年首進千億規模陣營的陽光城,今年上半年的銷售認購金額已經超過千億。而在入主兩年的「雙斌」明星高管組合的解讀下,陽光城的中報中除了數字,還描畫出了其今後的方向,也折射出當下房地產行業必將直面的三大命題:規模與負債、融資與投拓以及地產暴利時代遠去後的利潤率問題。

當陽光城不再提規模

「規模不再是最主要的目標,我們一直在速度、槓桿和負債間尋找平衡,既保證發展速度,又要保持負債不能突破。」 8月2日,在2019年中期業績溝通會上,陽光城執行董事長兼總裁朱榮斌坦言,近兩年房企的日子不好過,經營工作很不容易。

2017年,前碧桂園聯席總裁朱榮斌入職陽光城,擔任公司執行董事長和總裁;前碧桂園財務總監吳建斌擔任公司執行副總裁。陽光城隨後快速奔跑,2018年其銷售業績首跨千億,合約銷售金額就達到了1628.56億元,作為近年上升較快的「腰部房企」,截止上半年其行業排名已經位居TOP13。

中報業績顯示,2019年上半年,陽光城實現銷售金額900.7億元,若加上認購未簽約業績,該數字已超千億。報告期內,其實現結算營業收入225.11億元,同比增長48.03%,合并歸屬於上市公司股東凈利潤14.49億元,同比增長40.52%。

第一次實現「時間過半,任務過半」,但與過去的增長勢頭相比,陽光城的速度有放緩趨勢。

在2011年到2017年的六年間,陽光城銷售金額複合增長率高達85%,今年上半年的增速則為28.7%。2019年陽光城的銷售目標為1800億,若按此節奏,今年的增速為10%。

今年以來房地產調控力度空前。中原地產統計顯示,2019年上半年,全國房地產調控政策達251次,相比2018年上半年房地產調控192次,同比上漲了31%。

朱榮斌認為,「房住不炒」主基調未變,「穩地價、穩房價、穩預期」是中央調控的基本目標,市場不會發生根本性的變化。在此背景下,規模不再是陽光城最主要的目標,管理層將保持對市場的敬畏之心,做好底線管理。

在規模與負債中尋找平衡,降負債則是陽光城的關鍵詞。上半年,其資產負債率下降至83.58%,較2018年底減少0.85個百分點;有息資產負債率降至38.84%,較2018年底減少近4個百分點;凈負債率降至145.13%,較2018年底下降37.09個百分點。與此同時,截至2019年6月末,陽光城平均融資成本為7.72%,較2018年年末優化22個基點。

近期的融資環境對房企並不友好。陽光城助理總裁陳霓表示,陽光城正在從融資驅動型企業向經營驅動型企業轉變,在負債方面不主動加槓桿,控制負債的絕對值不會增加,通過還多少借多少的方式不增加負債,也不增加經營負擔。

吳建斌預測,近兩年內融資環境仍會持續收緊。從去年下半年開始,陽光城在融資方面主動調整,在內部抓銷售、抓回款、調結構。作為企業,只需要未雨綢繆做自己能做的事情,把經營方面做得更好。

首提審慎投資 似「鋼絲雙人舞」

「不管東風還是西風,陽光城行銷都不停地衝鋒。」 陽光城助理總裁陳友錦表示,進入7月份以來,個別城市個別區域出現市場下滑和銷售分化。在這種環境下,陽光城將把回款作為重中之重,下半年將搶銷進行到底。「我們將全國200多個項目進行分類,根據市場競品、存量、利潤情況進行分解,會根據每個項目不同情況做不同的動作。」

除了嚴抓回款外,一直靠「買買買」上熱搜的陽光城,今年首次提出要「審慎投資」。

2019年上半年,陽光城共以權益對價272.75億元,合計補充權益土地儲備約424.59萬平方米,累計土地儲備總計4396.35萬平方米。而在2018年上半年,陽光城共補充土地儲備(計容面積)約551.85萬平方米;2017年上半年,該數值為721.73萬平方米。

陽光城助理總裁陳霓表示,陽光城通過經營現金計算土地支出,收多少就按照相應的比例做土地款支出,既保證公司發展儲備,也不會反向增加貸款上的債務。執行副總裁吳建斌進一步補充道,陽光城上半年買地資金剛好比回籠貨幣資金的50%略高一點,全年的買地預算約為800億。

拿地策略轉變後,「雙斌」也在改變打法。朱榮斌笑稱,以前是吳建斌手頭有多少錢,他就拿多少地。現在他們是在鋼絲上跳雙人舞,保證發展速度的同時,又要保持負債水平。他透露,陽光城是否投資項目需要管理層都參與決策,做到審慎拿地,「拿地拿錯了什麼都是白費。」

朱榮斌把拿地比喻成身體狀態,在市場不好的情況下收縮策略能恢復元氣。「我開玩笑說,現在體檢多項指標不合格。假如半年不買地,休息半年的話,身體指標都全部合格。」

「不對地產行業的利潤率過高期待」

在2019年中報上,陽光城的利潤率低是其管理層不迴避的話題。

上半年,陽光城歸母凈利潤率為6.44%,儘管比上年期期末提升1.1%,但仍與同行有較大距離。克而瑞研究中心數據顯示,2018年176家上市房企凈利率的加權平均值和中位數分別達到13.1%和11.7%。

朱榮斌表示,凈利潤率一直陽光城的短板,對當下的表現很不滿意。 「這不光是陽光城的問題,這也是整個行業的問題」,朱榮斌說,這幾年在限價政策下,房企要實現高利潤率很困難,甚至很多公司有一些項目因為限價的原因出現虧損,告別暴利時代,行業的凈利潤率將回歸正常水平,建議外界不要對房地產行業的利潤率有過高的期待。

克而瑞研究中心認為,未來在收併購紅利弱化、房企盈利空間受到擠壓的背景下,房企的盈利水平將更決定於企業自身的營運管控與成本控制能力。同時,在行業競爭加劇的市場環境下,房企也需要通過產品系標準化、升級產品品質等途徑,以產品力打造提升產品溢價。

陽光城的轉變中,「審慎拿地」替代了「買買買」,以經營為導向的激勵機制也開始加入了品質和利潤的元素。

中報現場,朱榮斌直言,中國房企的品質還有很大的提升空間,在過去幾年,陽光城也沒有拿得出手的項目,直至今年才有可以亮相的項目。「未來兩年,不敢再承諾規模上有多大的提升,但是我們在品質管理有相當大的空間。公司現在有點大,再過兩年真正做到有點強,把公司做成又大又強的一家企業,這是我未來的發展目標。」

陽光城管理層反思道,過去激勵體系中與規模掛鉤的指標比重太大,與戰略目標不匹配。下半年陽光城將調整激勵體系,強化品質導向,加大品質考核與利潤考核的力度。品質考核以工程品質和設計品質為突破口,利潤考核則是當期利潤與結算利潤的綜合考核。朱榮斌透露,目前框架已經完成,在8月份推出。

在朱榮斌看來,限價之下,尤其是在縮量的市場下,市場將回歸以質定價,品質是產品能夠被市場接受的基本保證,更是產品實現利潤以至於能夠實現溢價的根本途徑。

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