坐在泰禾·長安中心15層辦公區，窗外可以隱約看到遠處連綿起伏的西山山脈。據說天氣睛朗時，門頭溝定都峯上的定都閣亦清晰可見。15層並不是泰禾·長安中心最高的一層，但站在這裏，足以遠眺西長安街。
今年上半年，北京商辦物業整售成交繼續保持活躍態勢，累計成交已經突破200億元。無論是境外頂級PE還是境內企業，都潛伏在商辦物業市場伺機而動。
01 會下金蛋的金雞
辦公樓空置率低、租金漲勢不減、新中產階層持續擴大……在最新發布的《北京商業地產市場報告》中，這些因素被認爲是推動北京辦公和零售地產成交成長的重要原因。
數據顯示，2018年全年，北京商辦市場大宗成交超過20宗，總成交金額達380億元，較2017年同比成長50%。其中，約有25%的交易由外資投資者完成。
而這一勢頭在今年上半年有增無減，國際頂級私募巨擘黑石和凱德、基匯等著名地產投資基金繼續以大筆「撒幣」的買買買模式，瘋狂摸底北京商辦物業市場。
第一太平戴維斯月初發布的最新報告顯示，二季度商辦物業整售方面持續保持活躍態勢，上半年累交成交金額已經突破200億元。成交資產類型呈現多元化，覆蓋寫字樓、購物中心、酒店及數據中心等不同產品。
機構投資者對北京商辦物業的熱情，正處於銷售期的泰禾·長安中心體會也是最深切的。
「泰禾·長安中心寫字樓共分A、B、C三棟，其中A棟散售，B、C兩棟樓整售。C棟已定歸屬，B棟原本計劃留做自用，但從目前買家諮詢情況來看，想要整棟購買的意願強烈，也不排除儘快推出B棟的可能」。泰禾北京相關人士認爲，境外投資機構在收購項目時眼光更爲深刻和長遠，不存在盲目投資。
第一太平戴維斯華北區市場研究部負責人李想的觀點也驗證了這個看法，李想表示，今年北京大宗市場流動性越來越好，無論是流動買家、外資機構還是國內自用型買家，都希望在這個市場分一杯羹，豐富自己的資產配置。「這些投資者一直潛伏在市場尋找合適的目標，只要項目足夠優秀、符合投資邏輯就會鎖定目標、毫不猶豫出手。」
那麼，在全球資產管理和投資公司眼中，什麼樣的寫字樓項目是優質「獵物」呢？在業界看來，首要因素肯定還是地段、地段、地段，其次是品質以及運營效果。
以泰禾·長安中心爲例，項目坐落在西長安街新興的CRD銀河商務區核心，是承接首鋼遷出後石景山產業、商務需求的重點區域。據不完全統計，項目周邊三公里以內註冊資本在5千萬以上的公司或機構就有近7千家。再加上旁邊就是石景山區政府，可以說是西長安街毫無爭議的政務、商務核心。
而談到這個項目的品質，項目行銷負責人則用了一個詞：LEED認證。泰禾·長安中心是目前區域內首個獲得LEED認證的寫字樓。
LEED認證被認爲是目前全球公認的最完善、最具權威性及影響力的評估標準，這個綠色建築評級體系概括起來只有簡單直白的六個字：節能、環保、舒適。
包括摩根大通等國際大型金融機構以及戴德梁行、仲量聯行等五大行在北京、上海尋找寫字樓都是以LEED認證爲標準。在業內看來，LEED是金字招牌，代表著很高的水準，是「會下金蛋的金雞」。
「所有LEED認證寫字樓租金都比沒有這個認證的寫字樓高出10-15%」。這個數據是保守的，根據第一太平戴維斯的粗略測算，擁有LEED認證的寫字樓租金比普通寫字樓要高出20-25%。
高於普通項目的租金，決定了所有持有LEED認證寫字樓的運營者都更願意選擇長期持有、長期回報，導致目前市場上也幾乎沒有此類項目流通。這也直觀地解釋了爲什麼泰禾·長安中心整售樓棟的賣價可以越談越貴。
值得一提的是，除了有整棟出售的產品外，具備了地段和品質優勢的泰禾·長安中心，其中A棟寫字樓是可以分散出售的。據悉，這部分散售產品主力面積區間在 60—260平方米，屬於區域內稀缺的「小面積」 寫字樓產品。
300多萬元的低置業門檻無疑是中小投資者的福音，不過，這也給後期運營增加了難度。尤其泰禾·長安中心是寫字樓加商業的大體量城市綜合體，對項目整體運營能力、商業氛圍都發出了更高的挑戰。
爲此，泰禾·長安中心在今年6月引入了戴德梁行，一方面對未出租房源進行整體招租，協助小業主引入優質客戶；另一方面也是希望實現租金的穩定遞增。事實證明，這樣的解決方案正在逐漸顯現效果。
據泰禾北京相關人士透露，戴德梁行的專業性毋庸置疑，目前已經簽約的租戶都高於預期。新近成交的一個租戶，租金收益很理想，「這家的出租價格已經不只比周邊高出10%了」。
而作爲區域內體量最大的商辦綜合體，泰禾·長安中心的商業也被寄予了更廣闊的期待。泰禾·長安中心的商業體量在3.3萬平方米，是整個區域在售商業面積最大的。商業已經不只是純粹的寫字樓配套，而是要輻射整個區域。
「商業招商已經開始，許多知名品牌已經瞄準了泰禾·長安中心商業這個絕佳的地段位置，目前已經有包括漢堡王、華爲在內的多個商家進駐。雖然進度剛剛開始，但相信隨著衆多商家的陸續進駐，泰禾·長安中心商業未來一定可以成爲區域內的繁華中心。」
02 新中產投資「躲雷」路徑
「投資的第一個原則永遠不要虧錢，第二條原則是永遠不要忘記第一條規則。」這是股神巴菲特的投資鐵律。
自2017年「326」商辦限購新政出臺之後，北京新報建的商辦項目單戶套內面積不得低於500平方米，寫字樓這種具有穩固年化收益率的投資產品逐漸消失在新中產的視線裏。
但讓資產保值增值的需求依然旺盛，於是突然有一天就發現，身邊因爆雷而返貧的中產家庭故事越來越多，一場財富洗牌正在新中產階層上演。
在市場觀察人士看來，不少手頭有餘錢的新中產家庭都面臨投資兩大瓶頸：一是市場經濟下行，購買什麼產品保值增值成爲很多中產家庭的投資難題。二是由於市場對很多金融投資產品監管薄弱，新中產家庭又缺乏正確認識，一不小心就可能掉進不規範理財產品的陷阱，血本無歸甚至是傾家蕩產。
事實上，很多新中產家庭投資者並沒有認真地去研究在北京這樣的城市，投資寫字樓、商業的價值。《中國房地產投資回報率調查報告》顯示，近兩年寫字樓市場以歷史轉售8.8%回報率、長期租賃約8.1%回報率，遙遙領先於商鋪、高檔住宅、普通住宅等物業，尤其是品質出衆的高階寫字樓。
「像泰禾·長安中心這類小面積散售、適合中產家庭投資的寫字樓項目，目前在北京市場極爲稀缺。從成交客戶來看，個人投資者明顯多於企業或機構投資者，說明個人投資者對市場更加敏感。」市場觀察人士認爲，在外資機構和國內大型企業紛紛在北京搶購寫字樓的大背景下，中產家庭投資者同樣可以跟勢而爲，選擇綜合性價比高的寫字樓項目，作爲資產保值增值的路徑。
泰禾·長安中心臨長安街、低門檻350萬元起、首年年化收益4.5%以上的優勢，讓寫字樓不再是中產家庭遙不可及的投資產品。以泰禾·長安中心近期達成租約協議的空間爲例，這套65平方米的空間協議租金較爲理想，首期三年，回報率每年達到4.7%以上，已經遠遠超過銀行定存利息，且收益安全、穩健、保底。
談及在今年上半年北京寫字樓空置率上升、租金增速放緩的大環境下，泰禾·長安中心如何保證入駐率？泰禾北京相關人士表示，泰禾·長安中心所在的銀河商務區因冬奧會效應，吸引了很多奧運媒體、體育行業企業進駐。僅項目三公里範圍內，公司註冊數量就達到2萬多家，整體區域內寫字樓入駐率保持在很高水準。
同時，因項目緊鄰石景山區政府，與政府有合作的上下游企業聚集效果明顯。以萬商爲例，截至目前萬商上下游企業已經購買泰禾·長安中心或者正在洽淡的公司就超過23家。
「不僅關注如何打造優質產品，我們更關心如何爲區域內引入更多優質租戶、滿足上下游企業的辦公需求，並透過專業的運營能力幫助小業主提高租金。」據透露，爲了更好地將泰禾·長安中心打造成爲整個CRD區域的地標、石景山區的名片，泰禾正在對項目進行進一步升級、改造，包括軟裝改造、線上服務標準制定、智慧化系統應用等。
尤其是線上服務，更是以行業最高標準爲基點打造。同時，「泰禾+」戰略也將在這個項目有所落地，未來將以手機爲載體，爲業主和租戶提供全生命週期、全方位服務的體驗。
走出泰禾·長安中心，回望這個外型酷似美國西部大峽谷石拱門、由三棟玻璃幕牆寫字樓和商業街區構成的城市商辦綜合體，不難看出泰禾商業意圖重塑西長安街高階商辦格局的雄心。正如大峽谷石拱門之於美國西部的地標意義，泰禾·長安中心也正在成爲北京西長安街的商務新地標。
